可能很多人，尤其是新南京人，未必知道南京其實有兩個三條巷，一個在鼓樓，一個在秦淮。而很多人熟悉的“三條巷”其實說的是老白下區的那條約800米長的巷道。
今天，我們就先說說這條數次登上美食公眾號的“神奇”三條巷。
這條南起常府街，北至中山東路，全長不到一公里的巷子為什麼叫“三條巷”，我特地瞭解了一下，據說，源起於明朝時期，它為西華門以西第三條巷，故名三條巷。此外，它還有幾個“兄弟”——分別叫頭條巷、二條巷、四條巷。
學區房”外衣“下的”吃貨天堂“
去實探之前，我單純以為這邊只是五老村的學區房，結果我卻被它充滿煙火氣的街道給“驚”到了...
不得不說，這條巷子的地段非常不錯，距離常府街地鐵站步行10分鐘，大行宮地鐵站8分鐘，西安門地鐵站只要5分鐘，距離新街口商圈只有1.6公里左右，旁邊就是東部戰區總醫院和毗盧寺，這個地理位置堪稱“風水寶地”。
而三條巷本身的街道因為被車位佔據了一部分，導致車道不是很寬，大約只留下一輛車通行的寬度，如果遇到上下班高峰期，可能比較容易出現擁堵的情況。
道路兩邊的商鋪品類繁多，瀏覽一圈下來，我發現這邊的店鋪已經包含了水果蔬菜、理髮、門窗裝修、超市、車輛修理等等類型，基本上囊括了居民日常生活所需要的一切。其中，最多的就屬各類的美食店。據說，這裡巔峰時期光是麵館就有十幾家，為此還有個外號叫“麵條巷”。
除去街道兩邊琳琅滿目的店鋪外，五老村小學崇實校區也藏著這條窄巷之中。
這所小學原先叫三條巷小學，後來和原五老村小學（現在是文昌校區）進行了合併，兩校區實行“一體化”管理，共享五老村小學的師資。自2017年開始，崇實校區就成為五老村小學一至三年級校區，文昌校區則成為五老村小學四至六年級校區。所以這邊的居民樓也基本都是五老村的學區房。
我隨後也去看了周邊的居民區，發現這邊雖然房齡集中在90年代初，但是基本已經被重新翻修過了。樓棟的外立面看起來都比較新。
但是小區內部環境就相對混亂一些，屬於典型的老小區面貌：
小區隨處可見類似這種隨意停放的車輛；
原先的過道被佔用為停車位；
小區上空中遍佈錯綜複雜的電線和隨意晾曬的衣物；
總之，小區雖然經過了翻新，但是內部環境還是依舊維持了老小區的風貌。
房價兩次大幅上漲，原因是...
我在365二手房查詢小區均價走勢圖，目前小區掛牌均價為38949元/㎡，但其均價卻在近兩年發生了兩次明顯的上漲。為此，我諮詢了相關中介。
據中介所述，小區在2018年下半年出現一波行情漲幅，主要是兩個原因：一是因為當時小區已經在進行翻新改造，一般老區改造都會對小區的房價造成一定的影響；加上那段時間其實屬於學區房交易旺季，多數房東都會視市場行情進行價格調整。
而19年底到現在的這波行情漲幅，其實也跟近期活躍的學區房市場有關。在2月份疫情還沒完全結束時，其實已經有不少客戶諮詢五老村學區房，這種情況一直持續到現在，目前這邊的二手房成交很快，價格自然也有所上漲。
隨後，我查詢了近期的成交記錄，數據顯示3月份三條巷二手房成交了四套，成交單價基本在4萬/㎡左右。而同樣50平的兩室，兩年前的成交價格才3.2萬/平左右。據中介透露，僅他們一家門店，上個月就成交了這邊八九套學區房，而這邊的中介門店加起來差不多有十多家。
學區剛需家庭，如何挑選房源
三條巷不僅是五老村學區，本身的地理位置也很好，靠近地鐵、醫院、商圈，周邊配套成熟。即使沒有學區，也可能因為優越的地段獲得剛需群體的青睞。那麼，這些客戶中是否有純粹看中地段而考慮這裡的二手房呢？
對此，中介表示，目前來諮詢或者看房的客戶基本都屬於剛需學區房，買房的目的主要是看中學區和總價低。
在365二手房網查詢三條巷二手房，我發現200萬左右就能買到五老村的學區房。這個價格對比現在的學區房市場來看，確實不算貴。
不過，他也表示，客戶之中除了有買房給小孩上學以外，也有一部分是看中這邊的房價潛力，想要投資學區房。主要是這邊二手房的總價還不算特別高，而且現在學區房的行情比較好。現在，五老村學區的房價漲幅雖然比不上一些熱門學區房漲得多，但是價格走勢卻一直呈上升趨勢，尤其是低層戶型，價格漲幅很明顯。
同為五老村學區房，三條巷與頭條巷、二條巷、四條巷有什麼區別？
中介表示，這幾條街巷其實是挨在一起，而且都是五老村學區，本質上沒有太大區別：
目前看，四條巷子的二手房價格差異不大，均價都在3.8萬/平左右。因為都是老小區而且基本都完成了翻新，從外觀上看，區別不大。主要是地理位置上有一點區別：
三條巷距離大行宮和西安門地鐵站都比較近，而且五老村小學就在這條巷子內，所以小區均價稍微高一點；
頭條巷和二條巷則距離西安門地鐵站更近；
四條巷則距離2號線稍微遠一點，離3號線常府街站則更近一點，此外，這邊的房齡要老一點，很多都是建於1985年左右。
二手房都是一房一價，目前的價格差主要體現在樓層上，如果是一樓，均價大約在4-4.3萬/平，如果是頂樓，屋內一般會夏季熱冬季冷，加上沒電梯，價格會便宜一點，普遍在3.4-3.6/平左右。
最後
一條因美食而出名的三條巷，最後因為學區帶火了二手房的成交。看來在房價面前，還是學區>地段。在南京，像三條巷這樣的美食街並不少，但是論性價比高的學區房就不太多了。
不知道你們怎麼看呢？
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