可能很多人，尤其是新南京人，未必知道南京其实有两个三条巷，一个在鼓楼，一个在秦淮。而很多人熟悉的“三条巷”其实说的是老白下区的那条约800米长的巷道。
今天，我们就先说说这条数次登上美食公众号的“神奇”三条巷。
这条南起常府街，北至中山东路，全长不到一公里的巷子为什么叫“三条巷”，我特地了解了一下，据说，源起于明朝时期，它为西华门以西第三条巷，故名三条巷。此外，它还有几个“兄弟”——分别叫头条巷、二条巷、四条巷。
学区房”外衣“下的”吃货天堂“
去实探之前，我单纯以为这边只是五老村的学区房，结果我却被它充满烟火气的街道给“惊”到了...
不得不说，这条巷子的地段非常不错，距离常府街地铁站步行10分钟，大行宫地铁站8分钟，西安门地铁站只要5分钟，距离新街口商圈只有1.6公里左右，旁边就是东部战区总医院和毗卢寺，这个地理位置堪称“风水宝地”。
而三条巷本身的街道因为被车位占据了一部分，导致车道不是很宽，大约只留下一辆车通行的宽度，如果遇到上下班高峰期，可能比较容易出现拥堵的情况。
道路两边的商铺品类繁多，浏览一圈下来，我发现这边的店铺已经包含了水果蔬菜、理发、门窗装修、超市、车辆修理等等类型，基本上囊括了居民日常生活所需要的一切。其中，最多的就属各类的美食店。据说，这里巅峰时期光是面馆就有十几家，为此还有个外号叫“面条巷”。
除去街道两边琳琅满目的店铺外，五老村小学崇实校区也藏着这条窄巷之中。
这所小学原先叫三条巷小学，后来和原五老村小学（现在是文昌校区）进行了合并，两校区实行“一体化”管理，共享五老村小学的师资。自2017年开始，崇实校区就成为五老村小学一至三年级校区，文昌校区则成为五老村小学四至六年级校区。所以这边的居民楼也基本都是五老村的学区房。
我随后也去看了周边的居民区，发现这边虽然房龄集中在90年代初，但是基本已经被重新翻修过了。楼栋的外立面看起来都比较新。
但是小区内部环境就相对混乱一些，属于典型的老小区面貌：
小区随处可见类似这种随意停放的车辆；
原先的过道被占用为停车位；
小区上空中遍布错综复杂的电线和随意晾晒的衣物；
总之，小区虽然经过了翻新，但是内部环境还是依旧维持了老小区的风貌。
房价两次大幅上涨，原因是...
我在365二手房查询小区均价走势图，目前小区挂牌均价为38949元/㎡，但其均价却在近两年发生了两次明显的上涨。为此，我咨询了相关中介。
据中介所述，小区在2018年下半年出现一波行情涨幅，主要是两个原因：一是因为当时小区已经在进行翻新改造，一般老区改造都会对小区的房价造成一定的影响；加上那段时间其实属于学区房交易旺季，多数房东都会视市场行情进行价格调整。
而19年底到现在的这波行情涨幅，其实也跟近期活跃的学区房市场有关。在2月份疫情还没完全结束时，其实已经有不少客户咨询五老村学区房，这种情况一直持续到现在，目前这边的二手房成交很快，价格自然也有所上涨。
随后，我查询了近期的成交记录，数据显示3月份三条巷二手房成交了四套，成交单价基本在4万/㎡左右。而同样50平的两室，两年前的成交价格才3.2万/平左右。据中介透露，仅他们一家门店，上个月就成交了这边八九套学区房，而这边的中介门店加起来差不多有十多家。
学区刚需家庭，如何挑选房源
三条巷不仅是五老村学区，本身的地理位置也很好，靠近地铁、医院、商圈，周边配套成熟。即使没有学区，也可能因为优越的地段获得刚需群体的青睐。那么，这些客户中是否有纯粹看中地段而考虑这里的二手房呢？
对此，中介表示，目前来咨询或者看房的客户基本都属于刚需学区房，买房的目的主要是看中学区和总价低。
在365二手房网查询三条巷二手房，我发现200万左右就能买到五老村的学区房。这个价格对比现在的学区房市场来看，确实不算贵。
不过，他也表示，客户之中除了有买房给小孩上学以外，也有一部分是看中这边的房价潜力，想要投资学区房。主要是这边二手房的总价还不算特别高，而且现在学区房的行情比较好。现在，五老村学区的房价涨幅虽然比不上一些热门学区房涨得多，但是价格走势却一直呈上升趋势，尤其是低层户型，价格涨幅很明显。
同为五老村学区房，三条巷与头条巷、二条巷、四条巷有什么区别？
中介表示，这几条街巷其实是挨在一起，而且都是五老村学区，本质上没有太大区别：
目前看，四条巷子的二手房价格差异不大，均价都在3.8万/平左右。因为都是老小区而且基本都完成了翻新，从外观上看，区别不大。主要是地理位置上有一点区别：
三条巷距离大行宫和西安门地铁站都比较近，而且五老村小学就在这条巷子内，所以小区均价稍微高一点；
头条巷和二条巷则距离西安门地铁站更近；
四条巷则距离2号线稍微远一点，离3号线常府街站则更近一点，此外，这边的房龄要老一点，很多都是建于1985年左右。
二手房都是一房一价，目前的价格差主要体现在楼层上，如果是一楼，均价大约在4-4.3万/平，如果是顶楼，屋内一般会夏季热冬季冷，加上没电梯，价格会便宜一点，普遍在3.4-3.6/平左右。
最后
一条因美食而出名的三条巷，最后因为学区带火了二手房的成交。看来在房价面前，还是学区>地段。在南京，像三条巷这样的美食街并不少，但是论性价比高的学区房就不太多了。
不知道你们怎么看呢？
閱讀更多 南京二手房 的文章
