近年來，城市迎來商業綜合體、大型購物中心的建設風潮，很多手有閒錢的人紛紛把資金投入這個領域，以期獲得高回報。這些購物中心、商業綜合體通常都是大品牌、大運作，進入某些城市時，聲勢浩大，從而吸引了一大批忠誠的商鋪投資人。然而，這些高大上的商業體並沒有換來投資高回報，相反，許多購物中心最後門庭清冷、人流稀少，拿在手裡的商鋪出租難、出售難，就算勉強租出去，也與原來預期的投資回報相距甚遠。更有甚者，有些購物中心最後連開業的門檻都達不到，商鋪就直接成為了爛鋪，變得毫無價值。
我們說過，投資購物中心商鋪具有極高的風險，這些風險體現在多個方面，如果沒有豐富的商鋪投資知識和經驗，踩雷的可能性是很大的。為了讓眾多投資者少踩雷，基於多年從業經驗，筆者整理了一套投資購物中心商鋪的相關知識內容，將陸續分享給讀者，供有興趣投資商鋪的相關人士投資時借鑑。
認識購物中心商鋪，首先從認識"購物中心"這一業態開始。此前筆者說過，當前國內的購物中心普遍存在"四大問題"，瞭解完這些問題後，我們會對購物中心商鋪是否有投資價值再做進一出分析，同時，對一些容易矇蔽投資者的暗坑和雷區做一些解讀。續上兩篇內容後，本文講一講購物中心存在的第三個問題：項目定位不清晰，業態構成與當地消費市場出現偏差的問題。
我們所處的這個時代正在發生劇變，隨著互聯網與高新技術產業的興起，許多崗位、職能被新技術所取代，人們的消費觀、購物行為也發生了翻天覆地的變化，一些老事物正在被新興事物快速取代。就拿零售商業這一塊來講，以前的傳統百貨正在日落西山，隨之而來的，就是一些新興業態的崛起，商業綜合體、Shopping Mall、購物中心、跨國連鎖、大型商超等逐步走進人們的世界，消費形態更加多樣化，業態、品牌與商品的更迭速度也越來越頻繁，稍微遲疑，就很可能落伍，幾年前還火爆異常的購物消費場所，極有可能轉眼間風光不在，成為無人問津的昨日黃花。
來自某調研機構的最新大數據顯示，自2016年以來，國內購物中心業態已經發生了不少的變化，在被調研的購物中心零售、餐飲、兒童親子、文體娛、生活服務、跨界集合店等六大業態矩陣中，不同規模的購物中心呈現出不同的變化趨勢。其中，小型購物中心在零售、生活服務方面呈現下降趨勢，但在餐飲、跨界集合店方面則增幅明顯；中型購物中心在零售、兒童親子方面走低，但在餐飲、文體娛方面卻在攀升；大型購物中心的零售大幅下滑，但在餐飲、兒童親子、文體娛、生活服務等方面上升明顯。
總之，幾年時間，購物中心呈現的業態矩陣，已經跟以往大不相同，一些新生事物出現，帶來很強的引流效應，如網紅店、快閃店等，同時不同體量的購物中心，在業態上也呈現出不同的價值取向。變，正在成為商業競爭領域唯一的不變，而變，則意味著必須對整體商業定位、業態佈局做出合理的，適應於新消費需求的調整。
不同體量的購物中心要根據目標市場與消費需求做出及時調整和改變，同樣，處於不同地段、不同商圈的購物中心，也要根據每個城市、區域、地段所輻射的目標人群總體情況和消費動向做出及時調節，只有這樣，購物中心才能在競爭激烈的環境中站住腳跟，不落伍、不被市場所淘汰。
對於購物中心而言，要緊隨瞬息萬變的市場消費動向做出及時調整，這對運營商的總體能力提出了更高的要求，在新商業環境中，不僅要求運營商保持高敏銳的市場反應能力，還要有靈活統籌、規劃、佈局與調整等良好方法和管理水平，只要有一點沒做到位，都可能讓一個購物中心出現經營業績不佳，被喜新厭舊的消費者嫌棄。
要做到這一點有多難呢？
正是這樣的背景，使得"項目定位不清晰，業態構成與當地消費市場出現偏差"成為購物中心的第三個大問題，隨時面臨消費新趨勢和競爭對手空間擠壓的挑戰。投資購物中心與零散商業的最大不同在於，零散商業可以有好有差，而購物中心是一個整體，經營好了大家一起好，要是經營不佳，就很容易被消費者整體拋棄，這也是商鋪投資者面對購物中心投資時，所面臨的最不確定、最難把握的評估因素。
之前我們說過，購物中心有三種模式，即自持模式，小產權模式，以及自持+小產權模式"，一個項目要定位清晰、業態構成不出毛病，本身就是一個很難的課題，如果是整體自持型商業，便於統一規劃、統一經營管理，情況還會好一點。如果屬於後面兩種模式，要在定位上做到清晰、業態上做到吻合市場且能及時調整方向，那是難上加難。主要原因在於，經過分割出售的購物中心，小業主太多，如何保障每個小業主的眼光、想法、心態都能一致？太難了。
有人說，這些購物中心商鋪銷售後，不是都有包租返租嗎？只要開發商（運營商）能夠把每個小業主的商鋪包租回去，就不成問題，就能夠統一經營，這樣，不就解決了項目定位和業態規劃的問題了？其實，沒那麼簡單。正確認識這件事，一定要從小產權模式背後隱藏的三個問題談開始。
首先，大凡這種小產權模式，開發商大都以短期回籠資金為目的，無良開發商可能把項目後期的經營定位、如何高回報作為噱頭，吸引投資者購買商鋪。等項目銷售完後，已經回籠資金實現利潤的開發商，今後如何經營購物中心，其實已經不重要了，無良開發商可能拍拍屁股走人，把包租的事情甩手給第三方商業管理公司，跟項目風險完全剝離。有責任感的開發商，可能也會盡自己的能力，把這些商業體儘量搞活，可是如果搞不活，他們也沒什麼太多損失，畢竟樓盤全部賣出去了，最後結果如何，反正割得都不是他們的肉。這是小產權模式，也就是100%出售的物業可能會出現的局面。
第二種是自持+小產權模式，通常情況，大部分開發商會把最好的一部分商業留在自己手裡，而把一些地段較差、在商業佈局中不重要的商業拿來出售，這種情況，出售給小業主的這部分物業，將來可能處於無人管、放任自生自滅的狀態，項目定位與業態規劃根本無從談起，小業主要實現盈利，只能祈禱開發商自持部分的商業能夠做好，這樣或能夠給這些處於零散狀態的商業帶來一些活力。這種環境下，散戶投資的商鋪有可能會活下來，也有可能最後無人問津，成為爛鋪，如要要想投資高回報，概率是很小的。
其次，售後返租的購物中心商鋪，並非永久性的返租，基本都有一個固定的包租期限，比如包租6年、8年或10年，現在10年包租很少了，基本上8年左右。這期間，商業能否做得起來，也是一個很大的未知數，這要取決於管理這塊地盤的商業管理公司，是否具有足夠的商業資源和運營能力。因而，項目定位、業態規劃以及對目標市場及消費者動向的敏銳感知能力，就成為購物中心最後成敗的關鍵。
最後，如果包租到期了以後怎麼辦？走過了包租期的九死一生後，如果這家購物中心還能夠存活下來，已經是大幸，可是隨著包租到期，各種問題就會迎面而來。因為，一家購物中心能夠存活到6年以後，整個商業已經基本成型，租金收益必然不錯，然後，眾多小業主就會出現各種各樣的想法，有些人希望繼續包租，有些人希望把店鋪拿回來自己出租，能夠收更多租金；有些人可能想自己經營，也有些人可能對繼續包租沒意見，但會要求商業管理公司提高包租價格，這樣的結果就會一團糟。在扯皮下，本來辛辛苦苦經營起來的購物中心，最後可能因為小業主人心不齊而徹底崩潰。
導致這個結果的問題出在哪裡呢？問題就出在項目定位、業態規劃上。試想，如果購物中心的店鋪全部迴歸到小業主的手上，會面臨什麼結果？他們只要能把店面租出去就行了，絕不會考慮這個店鋪要經營什麼才最符合消費市場、符合整個購物中心的發展前途。所以，對於購物中心來講，當出現了眾多小業主後，這種局面就成為一個無解的難題。
整體自持的購物中心不會出現這種情況，但是自持商業不對外銷售，也就沒有什麼投資商鋪的說法。能夠給小業主們投資的購物中心，基本上都要進行商業分割，要麼分割成為實體店鋪，要麼就在整個樓層中用線分割，成為"虛擬店鋪"，不管是哪一種，幾乎都是甜蜜的毒藥，看不出裡面的毒性，很多投資人最終就會在甜蜜中看著自己的資產慢慢死去。
這麼說來，購物中心的所有商鋪都不能投資嗎？當然不是，我們說過，任何事物都有兩面性，有好的一面，也有差的一面。投資購物中心，只是現在與過去相比更難了，好鋪更難找了，這其中也不乏生財旺鋪，如果能夠找對項目，同樣能夠達到高回報的目的，而且回報率遠高於其他類別的商鋪。高風險、高收益向來都是並存的，但是，高風險意味著投資失敗的概率更大，投資購物中心商鋪，也只有少部分人最後能夠獲得豐厚回報。投資購物中心商鋪，運氣與技術並存，如果自己覺得運氣向來不錯，同時又屬於技術流，不妨一試。
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