有人在深溝，有人住高樓
“活下去”！
還記得2018年底萬科刷屏的那些照片嗎？彼時，很多人在以陰謀論揣測萬科的論調，以至於忽略了鬱亮接下來的一句話：“今年（2019年）6300億的回款目標如果不完成，其他任何事情都可以放一放。”
在7月初房地產信託被嚴格叫停的時候，這句話隱藏的深意，讓人不得不佩服鬱亮的先見之明。這句話的隱藏的含義是，外力借不到錢的情況下，內生造血已經成為房企最重要的事情，一切只能靠自己了！
自今年5月以來，房地產融資越收越緊。7月11日，光大信託被曝將暫停新增地產融資，雖然光大信託闢謠稱，只是對房地產信託項目進行餘額管理，改善產品結構。但信託公司的房地產項目收縮乃至部分停止已經是不爭的事實。
在銀行貸款、公司債、資管、私募等融資渠道一個個收緊之後，房企最後一個主要的融資渠道——信託，正在轟然關下閘門。對於房地產這個高槓杆行業來說，資金鍊的收緊，意味著命運之神不再眷顧。
一方面融資受阻，另一方面房企債務卻在密集到期。恆大研究院數據顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億。
但樓市，卻看不到一絲回暖的跡象。人民法院公告網顯示，2019年全國已有幾百家中小房地產企業公佈破產公告。事實上，不止是中小房企，全國500強、上市房企銀億集團，在500億負債的重壓下，於2019年6月突發破產重組，曾經的寧波首富就此隕落。
活下去！對於房地產公司來說，史上最大的一次洗牌正在倒計時，一切都只能靠自己了！
燙手的熱錢
2019年房企進退維谷的局面，早在2015年已經被決定。
2015年3月30日，在經歷了3年多樓市調控之後，一份超預期的樓市放鬆新政出臺。這之前，全國樓市疲態一年多了。新政成為樓市回暖的轉折點，但樓市出政策只是其次，根本原因在於所有房企突然發現，開發商有了一個極低的融資模式：公司債。
在2015年、2016年公司債的借貸成本低到令人髮指，基本上主流的房企的借貸成本只有在5%左右，國企央企甚至可以壓縮到3%。這個數字是不是有點眼熟，這幾乎就是餘額寶的利息。
要知道，在2014年的時候，大量房企蜂擁而至的借款模式是海外債，利息大多在8%～10%。
當公司債以3%——5%的成本發債時，可以想象房企有多瘋狂。所以，我們才在2015年、2016年的土地市場見識到那麼多地王，極其低廉融資成本支持下，開發商理直氣壯的隨意舉牌。而如今的處處掣肘，正是當初狂熱埋下的隱患。
但，不管公司債的利息有多低，借的錢都是要還的。公司債的還款週期通常3-5年，2018-2019年，正是那一波瘋狂熱錢的還款期限。
以新債還舊債，是房地產公司常見的伎倆。原本以為低廉的公司債可以一直借下來，但萬萬沒想到的是，2018年國家政策收縮，公司債全面停止！開發商的以新債還舊債的資金運作模式徹底涼涼。
不僅是公司債徹底停止， 銀行貸款越來越難，私募資管計劃也被禁止了。
對房企來說，動輒上千億的規模，聽上去幾百億的債務不算多。但在這個高槓杆的行業中，房企從利潤中拿出幾十億現金流並不是易事。這也是為什麼2017年那麼多項目還在抗，到了2018年直接就降價甩貨、斷臂求生。
2018年，高層多次重複“房住不炒”，嚴格調控的姿態始終沒有放鬆。
房企也頻頻傳來壞消息，裁員、賣項目、降價、披著外衣內部融資······市場上到處都是節流、找錢的聲音。
陰霾持續到2019年，一切看起來似乎好轉了。
融資渠道全面收緊
2019年以來土地市場的漸次活躍，深圳等城市地王再度出現，似乎在昭示著房企的好日子要來。
土地市場活躍，很大程度源於信託資金的放鬆。信託公司今年年初也遇到了資產荒的情況，上市公司暴雷太多，去年很多政信項目也出現問題。所以信託公司發房地產項目成了較好的選擇。畢竟，對金融機構來說，房地產仍然是最優質的資產之一，至少有房子在，看上去總比借給中小企業靠譜多了吧。
普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。此外，近年來房地產信託餘額增速較快，房地產投向佔比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。
據統計，房地產信託平均融資成本高達13%，這對開發商來說自然很貴，可他們在面臨巨大的兌付壓力下，又不得不用信託融資。
而房產信託快速增長的情況是監管層不願意看見的。“房住不炒”要貫徹執行，不能大家都在堵口子，就你信託公司放水。
而且今年央媽開年就降準釋放了1.5萬億的流動資金，後面又是幾次變相降準。國家降準釋放出來的錢，最希望流向的是科創企業和實體經濟，這樣經濟才能盤活，擺脫房地產拉動經濟的惡性循環。
但是按照以往的經驗，凡是寬鬆，水必然流向房地產。如果這些錢像2008年四萬億放水一樣流入到房地產企業，那麼房價還是會漲，“房住不炒”效果將大大降低，這也是高層最不願意看到的事情。所以在給金融寬鬆政策的同時，一定會嚴防死守房地產，從融資端調控房地產。
於是，一波以信託為主的一系列組合融資端調控開始了。
在地王最火熱的時間段，5月17日，銀保監會發了個23號文，對銀行和信託提出要求，要整治金融亂象， 其中最主要的是對房地產信託“明股實債”等模式的狙擊。融資端地產調控戰此時已經正式打響，只是房地產公司還沒有意識到。
公開信息可以看到，從4月到5月下旬， 50天時間裡，各地銀保監局開出32張罰單，給違規輸血房地產“斷供”。只是，在當時這一切還沒有傳導到土地市場，“地王”一個接一個， 房企們繳納上自己的口袋、智商和豪賭情緒。
緊接著5月31日，央行與證監會暫停部分房企的債券及ABS融資。坊間傳言，旭輝、金地、融創和中鐵建等拿地激進、製造地王的企業被列入暫停公開市場發債業務的“被關注名單”。
雖然沒有公文證實此事，但從融資口發出的聲音看，針對激進房企的定向調控確實存在。但沒搶夠土地的房企們，還是不願意收手。
於是，我們看到在6月份的陸家嘴論壇上，銀保監會主席直言：“必須正視一些地方房地產金融化的問題”、“房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”這已經是高層非常嚴厲的表態了。
7月初，銀保監會對房地產信託展開了一系列調查、約談、警示；7月11日，光大信託被曝將暫停新增融資，進行餘額管控。其他多家信託也受到了類似的窗口指導。7月12日，相關政策再出臺，要求房地產企業在國外發債，只能用於置換1年內到期的舊債。
政策的效果立竿見影。用益信託數據顯示，今年6月，房地產信託成立規模465.83億元，環比5月縮水227.61億元，降幅達32.82%。
而且融資收縮，並不只是信託一個渠道在單打獨鬥。境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限，這套全面管控融資端口組合拳，表明了高層對經濟脫虛向實、堅持房住不炒的決心。
但對負債累累的房企來說，生存環境真的是史無前例的惡劣了。
房企冰火兩重天
危機，從來都是企業競爭力的試金石。有人危機四伏，有人卻在大展手腳。
7月初，兩筆反差巨大的房企境外融資活動，折射了房企冰火兩重天的境遇。
7月8日，中海地產發行的一筆港元票據，息率低至2.90%，刷新同業最低利率。即便在行業最好的時候，這樣的利率也是極低的。
7月10日，泰禾集團發佈公告，在境外完成4億美元的債券發行，債券期限3年。值得注意的是，此次發行的票面年息高達15%，禾中海不到3%的年息相比，差了足足5倍！
不僅如此，泰禾債券評級為Caa1(穆迪)/CCC+(惠譽)，穆迪評級Caa1評級和惠譽評級CCC+評級均代表著債務信用狀況很差，信用風險極高。
不少業內人士認為，泰禾這筆債券的利率已經快趕上高利貸了，這將極大吞噬公司利潤，不利於公司長期發展。不僅是泰禾，據不完全統計，10餘家房企海外融資成本普遍較高，不少超過了10%，其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達到了11.875%、11%，若算上綜合融資費用，實際成本還將更高。
境外融資成本雖高，卻也是眼下房企沒有選擇的選擇。根據恆大研究院的預計2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期，2018年有2.9萬億元債務兌付，2019年有6.8萬億元債務兌付，2020年有5.9萬億元債務兌付，2021年有3.4萬億元債務兌付。
債務危機會是接下來幾年懸掛在房企頭頂的達摩克利斯之劍。在生存壓力下，只要能開口的融資通道都會成為房企的選擇。
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