作者：bloomberg（來自豆瓣）
來源：https://www.douban.com/note/671660901/
近日有好事者突然間在好幾個知名多媒體網站上刊登和散佈投資日本房產的帖子，為了避免廣大國人被忽悠而上當受騙，特此發帖以正視聽!尤其是那個日本東京京成小巖那棟木造樓的所謂分享“海淘購樓心得”的帖子”所涉及日本房產的信息嚴重不實，而且還煞有其事的連發5篇(全是胡扯，就是國內的中介上等兵偽造一份合同駕輕就熟，還可以偽造2年社會保險等等)，本來我根本也無意發此帖，只是由於那個吹噓帖的樓主把我正常的留言刪除並且拉黑我，因此整理出本帖對其妄顧事實所吹噓的不實信息將用具體事實數據來徹底揭露其欺騙的本質，這個D31killer各大網絡平臺在我揭了他10幾天的底褲後，基本都揭下來了(已經刪除部分不能自圓其說的說辭——這棟樓委託物業公司做民宿，幸虧我事前已經截圖保存，他也已經賴不掉了)，還光了個腚在硬撐裸奔，真是服了他居然還繼續發第五篇。印證了一句話：人不要臉，天下無敵！他的滿口胡言實在是太過分了！
警示：天上不會掉餡餅，天下同樣也沒有免費的午餐!
溫馨提示：各位熱心網友如果您覺得此文值得讓更多的人知道或者瞭解，歡迎轉載！完全不需要問我是否授權，也不需要強調此文是誰的ID原創，一切隨意!——Free Open！
先說結論：發佈那個帖子的京成小巖這棟樓每年實際收益率不僅是0,很有可能結局是虧損的！也就是說會破本金!因此那篇軟文的真實目的並不是為了分享”購樓心得”，而是為了找真的接-盤-俠!如果您認為自己是一位有頭腦的投資者的話，那麼總該知道———1929年在華爾街的小年輕擦鞋匠和美國總統肯尼迪的爸爸之間的故事吧！
我不從事日本房地產業，對投資日本房產本來也多少有些意想，還談不上意向，並不知道很多細節，正好近日我的同學(也算有錢人)來問我投資日本房產的事宜，因為他有一位要好的朋友(據說還是一位會計師——衝動型跑步進場的華爾街擦鞋匠)決定投資日本東京的新盤RC高層公寓，在日本申請的購房貸款正好也批下來了，準備來東京籤購房合同，選中的公寓據說有9%的高回報率，弄得我同學好羨慕，心裡癢癢的。好在我同學明顯要比他朋友要聰明得多，發了那篇京成小巖的軟文帖子給我看(弄得好像有圖有真相的樣子)，順便讓我瞭解一下是否真有9%那麼高的回報率。出於對同學認真負責的態度，畢竟一旦敲定的話，那可不是開玩笑要拿出真金白銀的，我同學又不懂日語，也多次來過日本旅遊，對日本的環境也很有好感。萬一我提供了不實信息，嚴重誤導了他，產生信任危機並導致投資失敗的話，說不定今後甚至連同學情分也會恩斷義絕。細思極恐之下，我也只好硬著頭皮開始在日本各房地產網站上搜集日本房產製度的資料(當然查詢同一信息會查看至少2～3個信息來源，以確保信息的準確性)，當然查詢日本稅收制度(國稅廳)官網，獨此一家別無分店，信任度100%。全方位以一個模擬投資者的心態來解讀投資日本房地產是否真的可行。查詢取證的結果，不但覺得不可行，而且還完全顛覆了我原本對日本房地產的認識。當然，向我同學不可能就單純用一句話(不可行)來答覆他，為此把多日蒐集到的材料整理彙編後，用實際事實數據一筆一筆地算給他看，一直算到樓房推倒的那一天！對我同學既不下可行的結論，也不下不可行的結論。通過每一個時間點（第10年，第20年，第30年..........逼近推倒重建時）的資產損益表，只要看得懂數字，自然就能得出合理的結論。最後我同學的夫人送了一個綽號給我(超靠譜)，笑納!
在具體揭露真相前，鄭重申明：我不反對國人來日本投資房產，也不反對在日本做房產中介的達人利用國內新媒體平臺進行營銷，這完全都是正常的商業活動，也應獲得尊重。想買的人要搞清楚原委，推薦的人要客觀，在營銷過程中，必須要有職業道德，必須要把全方位因素告知投資者，有什麼優點同時還存在著哪些缺點，既不能以偏概全，也不能利用國人在不瞭解日本房產製度和稅收制度的情況下，通過隱瞞真實情況達到營銷獲利的目的。更令人不齒的是還要通過歪曲事實，信口雌黃的手段來進行坑蒙拐騙。即所謂君子好財應取之有道。
在所有這些推薦投資日本房產的軟文中都不約而同的避談A日本房產的折舊率問題、B每年的房產持有稅和C日本住宅空置率平均高達15.6%這3個關鍵問題。而且現在日本土地價格水平從過去30年裡的歷史最低點上升了50%、現在跑步進場的所謂“投資者”就類似於股市的散戶～～～接盤俠!———肯尼迪的爸爸最厲害之處在於當他觀察到有人在砸鍋賣鐵跑步進場的時候，他就開始撤了，李嘉誠在大陸房地產成功脫手之後(英國公投脫歐前)，還有人說不是又漲了20%～30%嗎、怎麼這麼早就離場了？虧大了吧？如果他追求極大值撐到2017年，他還有可能逃得了嗎？
WHAT?收益率為0、還會破本金!Hong-Dao-Gai???“你"這也太武斷了吧！房產廣告海報上不是說名義收益率（想定利回り）是6.5%嘛！（圖18）的確，我和你一樣也看到了那個房產廣告中的誘人回報率6.5%，如果買了這樣的海外不動產，除了自己能“賺錢”以外，是不是還可以在周圍親戚或者同事面前有一種高人一等被莫名羨慕的感覺啊？？？請不要高興的太早，記住：天上不會掉餡餅，天下同樣也沒有免費的午餐!～～～請各位看官耐心地慢慢往下看！由於要揭示的信息量很大，對數字遲鈍的看官，建議您先手上備好計算器，以便能趕上我的思路。
基本房地產信息：（圖18）地址：東京都江戸川區北小巖5-4-18 軌道交通： 京成小巖站徒步4分 （圖24）土地面積：132.23平米，建築面積171.22平米，兩層樓木造結構住宅上下各5間，一共10單間（每間使用面積17平米），售價：1.163億日元（680萬元），其中 （圖20）土地市值=132.23* 32.3285=4274.8萬日元，地面建築物市值= (房產總價-地價)=7355.2萬日元，預定初始租金水平6萬日元/間/月，公益費3000日元/間/月（是指委託物業公司的委託費=租金*5%，並非指管理費，管理費另計），號稱滿租客想定毛利率（満室時想定利回り）：6.5%=年租金/房價，
按照D31killer（ID名的意思是不是第31位殺手的意思啊?）發帖（下文均簡稱D31）自己的說法，資金信息如下：
總投入4500萬日元約263萬元（其中4000多萬日元首付約240萬元，30萬元包括差旅費，翻譯費以及購房時諸項費用），貸款440萬元，第四方貸款浮動利率是2.9%(非日本系銀行的野路子銀行，暫且推測是在日本的中國系銀行，日本正常的房貸浮動利率目前上限是0.7%（平均0.639%，最低0.47%）（圖七）、30年期的固定房貸利率是1.265%、最高貸款年數35年期固定房貸利率是1.275%，日本一般抵押貸款利率是2.375%)。在日本貸款30年，每月還款1.8萬元。（圖六總還款660萬元）30年期滿連本帶利總支出900萬元（240w+660w）來計算。每月租金滿租客6萬日元*10=60萬日元約3.5萬元。
之後我會把那位D31軟文中故意隱瞞沒有揭示出來的關鍵數據一一羅列出來給大家，供大家擦亮眼睛看清楚真相，用實際的事實數據來揭示他的醜陋真面目！(據我個人判斷D31killer並非現在這棟樓的真正房東、而是一個為了推銷這棟樓的網絡營銷文宣員———授予軍銜:上等兵)
除了租金是收入以外，其他都是支出稅費。
房東每年的租金收入—物業費(住宅修繕費+管理費)*12—物業管理委託費0.3*12—每年固定資產稅—每年都市計劃稅—住民稅(類似人頭稅)—每年租金所得稅—每年火災險—
首先，租金6萬日元的租金水平即便初始狀態可以實現，但確是一個不可能長期可持續的租金水平，那是因為從京城小巖站(注意：不是JR小巖站，雖然兩個車站之間直線距離很近，沒有軌道交通直接相連，徒步大概需要18分左右，類似於Y型狀開口頂端兩點之間的相對關係，但是差別很大，單單兩個車站周邊的土地價格，JR小巖站周邊要高出將近7萬日元/平米#圖20，因此可以簡單地認為是完全兩個不同的車站，不能混為一談)步行到周邊2分~4分範圍內(參閱圖一)依然存在大量和D31物件同等條件或者近似條件的新建全新空室等待出租，而且從京城小巖站徒步9分還有一棟2018年3月竣工的相同模式的住宅(參閱圖二)，https://www.cjs.ne.jp/detail_b/T0000442655.html上下2層一共12戶居室中一樓居然還有4戶是空室（滿室引渡的條件很難實現），而且圖1和圖2揭示的基本租金行情全部都是禮金0敷金０，這與D31在他自己的帖子裡吹噓首年度每戶可以最多收取15個月租金的話相矛盾！這還只是我隨意從日本租賃網站上找到的周邊新建房屋租賃信息，如果去當地不動產中介問詢的話毫無疑問還會有更多的選擇，有的租賃條件似乎還要好一點，離車站步行只要2分鐘(時間縮短一半)，而且價格也比他的低只要5.5萬~5.8萬日元不等，儘管如此，如圖一顯示，兩棟樓還有很多房間沒有出租出去。所以房產海報的宣傳展示的是最理想化的租賃狀態。也就是說，D31這棟樓的每月租金60萬日元基本上就是天花板租金收入。
先透露一個重要情報信息（之後再詳細展開），即江戶川區（小巖所在行政區域）的平均住宅空室率是12.5%（圖9）、WHAT？這麼高啊！不過從圖一和圖二的公開租賃信息來看，這個12.5%空室率的可信度是非常的高！很有可能京成小巖站周邊地區的空置率要高於江戶川區平均值12.5%的水平，20%、25%都有可能，圖二的新盤木造住宅就是4戶/12戶=33.3%的空室率(連新房入住率也這麼低，有沒有那種在中國四、五線城市的感覺)啊？)，當然不能以某一特殊物件計算，但是從公開租賃信息來看，京城小巖站周邊的空室率達到20%也未嘗沒有可能，這就又和京成小巖站周邊的土地價格比JR小巖站的土地價格落差7萬日元/平米這麼大的現實狀況相吻合。沒有大量租客來，買房建樓的開發商意願就低，意願低當然土地就沒人來買（真正的一般的日本人本來買房比例就不高），土地價格自然就低了。因此D31介紹的那棟新建木造住宅樓也是和圖二那棟2層小樓幾乎同時竣工的（2018年3月竣工），當然一定也會在首次出租過程中面臨同樣的空室待租問題。細思極恐！
不過在整個東京都地區小巖所在的地區空室率還算屬於比較低的地區，因為沒有最高，只有更高！在東京日本天皇居住的皇宮所處的千代田區比小巖所在江戶川區的住宅空室率高出3倍，達到了驚人的36.5%（超過1/3強）。所以在京城小巖站周邊地區，即便是新樓也不是什麼稀缺房源(主要還是因為這種木造結構住宅建築費用低廉，使用壽命週期短等特點)，未必一定要租你的。對租客來講關鍵的還是性價比和自己的荷包是否可以應對。況且，小巖地區又不是什麼好地段，外國人的聚居區，尤其華人和印度人比較多，主要還是因為圖它房租便宜，交通便利。類似於之前網絡上爆紅的北京大興區(低X X口地區)。說實話把小巖地區作踐和大興區作比較還是有點不忍。這麼比只是為了想說明小巖地區相對於東京都整體居住環境處於什麼樣的等級，便於大家的理解。不過日本的整體居住環境其實都還算不錯，只是相對而言。小巖周邊地區以相對低廉的租金水平吸引租客，其住宅空置率還是明顯低於東京都市中心23區的平均住宅空置率15.6%水平。此外，乘此機會糾正國人一個錯誤觀念：有人會說那我在日本東京不買小巖這麼偏僻的江戶川河床低窪地區，買到更靠市中心的商業繁華區不就容易出租了嘛！嗨，這是典型的中國式思維，沒見過林子的菜鳥。連最繁華商業區銀座所在的中央區住宅空室率也高達驚人的27.7%（超1/4強）啊!出乎意料你的意料吧？說實話，我也大吃一驚，的確出乎我原本的想象!你能想象一下在帝都的東直門大街或者在魔都的淮海路周邊的住宅空室率超過1/4的恐怖景象嗎？唯一的可能大概也就是在中國的農曆春節期間那麼一週時間段而已。
你也許會說東京都住宅空室率是不是也是我信口開河亂講一通啊!有根據嗎？這些數據都是公開信息(圖9截圖)，網址鏈接附有更詳細的信息。說到這裡，大家是不是一愣一愣的。我再透露一個日本社會的現實，即使在日本大公司工作的白領，很多人每天的午餐費加零花錢只有區區500日元約30元哦！500日元的具體支出是1包煙300多日元(不抽菸的人買一個漢堡)，1瓶130日元自販機罐裝咖啡，最多加一個便利店的飯糰，就這麼多，沒了！我周邊還遇到過2～3個日本人每天的確只吃兩頓飯，WHAT？——午餐費省下不吃的!我之所以這麼大篇幅介紹一些與租金相關的基本情況，主要目的還是想表達，即使每月5000日元的租金差額，對於有些一般日本人來說可以對付10天的生活費，對於租金水平的設定並不是一個可以忽視的因素（尤其是當房齡越來越舊的狀態下），由於住宅空室率的原因，租客的選擇性還是比較大的，而且租客的流動性同樣也很大（例如他租住剛建好的新房子，住個10年他又搬去隔壁或者對街的新建房子去了，甚至租客只要自己願意不怕麻煩每次簽約2年期滿後就又可以搬到鄰近新築房子裡去住，似乎可以實現一直住新房子的願望。有一點D31沒亂講，只要租客願意繼續住，房東不可以趕租客搬家的，甚至租客由於各種原因拖欠租金，那房東是觸了血黴了，不是短期內可以解決的。租客在日本是不是也算是一個“爺”啊———房東的“租”師爺!)那麼你的房子只能再降價出租，別無他法。以上日本社會的這些人文信息,看似多餘，如果你不瞭解的話，即便你有機會可以投資日本房產，也會因為你不瞭解當地的風情民情而選錯物件導致血本無歸!這是題外話，暫且打住。
總之,這名義上6萬日元的租金水平要想長期保持不變，即便是理論上也經不起推敲。所謂6萬日元的想定租金水平也只不過是一個理想化的租金水平(設定租金的參考依據)，更像是開發商給投資者畫的一個大餅。這6萬日元租金水平能否真正兌現，我持強烈懷疑態度，即使第一次簽約兌現了，2年期滿後續籤的話，能否繼續保持這個6萬日元的租金水平，我也同樣持懷疑態度。這是打假第一點！
關於這位D31在日本是怎麼貸到440萬元的問題，很多網友在留言區也非常關注。他都一直三緘其口，不交代清楚，故意迴避這個問題。我與一般看官質疑的角度不同，諸位看官只是質疑他到底能不能貸款，而我是質疑他能否貸足30年這麼長，這個諸位看官一定要聽明白我的意思哦！其中的貓膩我慢慢道來！主要原因是因為這棟樓是木造結構住宅，不是鋼筋混凝土結構的高層公寓（簡稱RC公寓），雖然日本東京地區木造住宅的平均使用壽命是33.1年，RC公寓平均使用壽命是43.2年（圖11，日本國稅廳發表日本住宅平均使用壽命），但是日本法律規定木造住宅法定耐用年數是22年，RC公寓住宅法定耐用年數是47年（可貸款年數、推算住宅剩餘可使用年數等等法定數據都是分別以22年或47年為基準計算的），因此法定耐用年數這個概念也是非常重要的，試想，如果你一個外國人到東京都買了一個20年房齡的木造結構房子，試問銀行還會貸款給你30年嗎？因為離木造住宅的平均使用壽命只剩下13年，如果貸給你30年，貸款一半還沒還完，木造結構房子早就被推倒重建了！
當然法定耐用年數和可使用年數是兩個概念（這點下面再另外細說）。木造結構到了22年當然未必就會馬上拆除，還是可以繼續使用的（未滿22年房齡，木造殘存使用壽命=(22年木造法定耐用年數-已經使用年數）＋已經使用年數*0.2，超過22年房齡，剩餘可使用年數=木造法定耐用年數22*0.2計算)，但是地上建築物的市值已經嚴重隨水了，到了30年房齡以上時，地上木造房屋價值趨於為0,只剩下土地價值了。之所以嚴重質疑，更重要的因素或者說發生最糟糕的事態斷供的話——由於他30年總共連本帶利要還款660萬元，但是到了第23年，他只還款了1.8*12*22年=475.2萬元，只是剛剛過了本金440萬元的本金線，還有184.8萬元（3162.2萬日元）沒有還清，如果第23年斷供的話，木造房產剩餘市值已經嚴重摺舊（日本的房產平均折舊率很大,圖七圖示，1年房齡折舊房價的10%off，10年房齡房價的24%off，20年房齡房價的40%off，30年房齡房價的45%off），銀行為了確保回收資金（房地產拍賣的話一般會低於市場價）可能只能通過拍賣土地收回剩餘的184.8萬元的餘款。因此我嚴重懷疑銀行是否真的會貸款30年這麼長的週期給他，因為在客觀上銀行的確存在一定的風險！（因為據D31本人自己交代圖17，這塊土地的評估價是2900萬日元約180萬元，土地的法定登記價格是1900萬日元），顯然第23年時，剩餘土地價值180萬元和剩餘貸款金額184.8元很接近！萬一斷供，只能拍賣土地，銀行收回資金！可見木造住宅的22年法定耐用年數是多麼的重要！一查到細節，我已經自然冒出一身冷汗了！銀行絕對不會那麼傻會貸款給他30年這麼長吧！大家可以結合我們國家的樓市調控來思考，為什麼以前只是限售，但是當前卻即限售又限貸。其中的意味深長也只有知道房產大數據的極少部分人才知曉。 這裡我透露一個實際案例，簽約日2018年5月23日，簽約地：東京。我有一位朋友的朋友最近首付100w（50%），在日本貸款100w（50%），利率是2點幾%，具體利率不詳。這個貸款條件的物件本身還是RC公寓，貸30年。何況，這個京成小巖的還是木造結構房子，平均使用壽命還只有33.1年。因此我認為，即便可以獲得“貸款”，應該也不是D31吹噓的30%（240w/680w）首付條件，更接近真實的情況是必須要對真實的外國人買家提高首付比例(當地日本人買的話，不存在這個問題，可選擇0.639%平均變動利率貸款)，最起碼也要50%甚至60%以上，D31為了宣傳這個房產廣告包裝成中國式的3成首付模式，以便獲得大眾認同，造成可實施方案的假象！這些是我對D31貸款內容條件的質疑，而不是能不能貸款的問題！D31卻故意混淆概念，近日他也確實對質疑他能不能貸款的網友強調他能夠貸款。因為D31的邏輯可能是隻要回答可以貸款，並讓對方相信了，能貸款多少比例那就可以由他自由發揮了！
不過至此，各位看官有沒有注意到或者發現另一個蹊蹺的地方啊？---那就是同樣購買這個物件，你很有錢的話，全款買！那麼全款的外國人和全款的當地日本人就沒啥差別，但是選擇貸款的話呢？很明顯,購買這個物件可以獲利的話，作為日本人在貸款利率上首先就比你先賺到了2.9%-0.7%=2.2%的息差利潤啊！即使按照3成首付計算，30年期滿，當地日本人連本帶利要比你外國人少支出659.308w-487.94w=171.38萬元(約2933萬日元)。換言之，30年後大家同時賣出，在課稅前如果有盈利的話，當地日本人至少在資產額上要比你多“賺了171萬元”（圖六）。這個171萬元先在這裡擱一下，最後結算時還要用到，再來看看如果是日本人買了這棟房產，這186萬元究竟是真賺到了還是被支出給抵消了。但可以說明一個基本事實：至少從一開始你(指非日本戶籍者)貸款買這個房產就已經輸在起跑線上了。！如果除了租金還真的能賺到這171萬元，畢竟人家和你比起來，佔盡天時，地利，人和。171萬人民幣約2933萬日元、30年間年均97.75萬日元。即便在日本也不是一筆小數目。而且在日本國內通常不超過0.3%的存款利率下，也算是一筆好營生，絕對不可能放棄的。你一會兒說好物件要靠搶，一會兒你又說花了大半年時間才定下來的，這麼“好的回報率”似乎也像是特意為你留好的，這棟樓也像是專門為你蓋的。這算什麼神邏輯啊!你又不是安倍首相的外孫，安倍之前倒是爆出有一樁醜聞。利用自己的職權之便，對一塊價值13億日元的國有土地，只花了1.3億日元就“買下來了”。
可能說到這裡，還有嘴硬的看客會說：到房齡33年後，即便建築物本身市值折舊光了，我還有那塊地呢！加上33年的租金，你怎麼知道我不賺錢？？？我知道等貸款30年還清時，當日本人解套了，你至少比他30年後的資產總值少賺171萬元（2933萬日元在日本也算一筆鉅款，足夠可以買一間東京的二手公寓），這是顯而易見地不爭事實!
說了這麼多，看官也看了這麼多，這個騙局才剛剛漸入劇情哦，請別走開，讓我繼續給你揭示真相!細思極恐!
另外D31故意隱瞞沒有交代的一個關鍵數據是在購置房產時，還需要交納各種手續費和稅收這筆大開銷，一般相當於房屋售價的7%左右。其本人的說法是首次投入4500萬日元約263萬元（圖17截圖），如果首付240w的話，剩餘雜費就應該是23萬元，這顯然就和他之前自己的說法產生不一致了，既然交易“已經達成”，還吹噓5月底就可以“過戶拿證”，倒頭來對自己“已經支付的費用”卻還莫衷一是，沒有一個具體的準確說法，這是他自己露出來的又一個“馬腳”！！！～～～A:“總價680w，首付240w，其他稅費以及最後準備到可以入住的傢俱家電一共花費大約20w”（圖15截圖）B:“ 從去年6月份開始有這個想法，到10月初第一次落地羽田空港開始到現在一共來了四次。。。。。。請了一名長期旅日的80後幫我做了很多相關當地法律和規則的翻譯，一共算下來差不多花費了10w人民幣左右（圖16截圖），那麼A+B的合計雜費一共應該是用了30萬元（注意：有7萬元人民幣約120萬日元的差額兜不攏啊!）。在日本購買房產前，對諸項費用的預算編制估算房價的7%來計算的話，就遠遠不止30萬元人民幣(我自己的心證認為總共至少需要60萬元人民幣的諸項費用)，而且這60萬元的諸項費用當然是不包括什麼差旅費費，翻譯費（要知道在日本當地僱傭臨時翻譯也並不便宜）。由此可見，這位D31大俠根本沒有實際操作過這一房產購買過程，只是聽說大概的費用，並不清晰知道整個過程的具體費用到底要花多少錢！所以才會出現吹牛皮兜不攏的現象。要知道這樣的大金額費用是一個“過去式的花費”，並不是一個“將來時的花費”而不可預知，正因為這樣的實際花費沒有出現過，所以他自己的說法就自然兜不攏了？就用一句“反正我總共4500萬日元全部包括所有費用”的說辭來模糊帶過。因而誰在撒謊，已經不言自明！所以綜上所述，我敢斷定：這棟樓的真正主人並不是這位D31killer大俠，估計他也只是這個騙局的網絡文宣者，如果我是他的老闆，立刻解僱他！吹牛都吹不圓怎麼找接盤俠啊!這是打假第二點！
對於1.16億的一棟木造樓來說至少需要500w日元約30萬元～50萬元，之所以這個諸項費用的金額會差20萬元這麼多，那是因為中介手續費=房價*3%+6萬日元(這個物件是383.3萬日元)這項大頭費用有時出現，有時是半額，也有免除中介手續費的情況，不一而定，既然不是定數，那麼先行不計算在內。因此還是按照原來原則，以少算支出部分為原則，那麼取下限的30萬元來計算成本。各項費用包括：仲介手數料、登記手數料、土地の固都稅清算金、ローン手數料、印紙代、火災保険料、不動産取得稅、出來上がるまでの利息等，網上查到購買3000萬中古公寓的諸項費用就需要至少230萬日元，那麼我估算30萬元約500萬日元的諸項費用顯然也是偏小計算的，這點大家應該可以完全理解的吧！可見D31大俠的說法故意隱瞞了這筆30w的費用。因為據他本人交代，每月還款1.8w元，貸款440萬元的話，房貸計算器的結果確實是1.8萬元，這樣每月需要還款1.8w的說法是沒有爭議的，參見圖六。因而大頭的還貸金額不可能再亂胡說了，否則這個NB就太過於明顯了，但是相對較小的諸項費用他本人畢竟沒有實際操作過自然就無法交代清楚了。
這樣，為了不重複計算，暫且採信其本人諸費用20w+10w=30萬元的說法，對於支出部分儘可能往支出偏小的方向計算以示公允，各位看官也相對會更能接受我的說法。但是實際情況遠遠不止30萬元的諸項費用，這個大家心裡面一定要明白，請各位看官對我也公允一點吧！因此首次買入該棟樓的成本至少是240w+30w=270w元，至少這點大家應該也沒有爭議吧！
按照D31本人的說法，每個月租金滿打滿算只有60萬日元約3.6萬元（圖14截圖），而且禮金0敷金0（參考附件圖一小巖周邊木造新樓租金條件都是禮金0敷金0，D31大蝦居然吹噓第一年可以收15個月的租金，不知道他身上標配的莫非是“豹子膽”）。每月從租金收入中要扣除15萬日元（住宅維修費+管理費）類似國內的物業費（參見圖13，一位在他帖子留言的例子顯示網友看中大阪一個市值6800萬日元公寓的物業費佔月租金的17%)，日本的住宅物業費的標準大致每月每間從公寓的租金中扣除2萬日元左右，木造住宅是扣除1.5萬日元左右，和房產新舊沒有關係。那麼，實際租金收入45萬日元約2.6萬元，再扣除每月還款1.8萬元，實際每月到手收益只有8000元。一年也只有9.6w元。
下面諸位再來看各項稅負支出部分（儘可能採用偏小數值）。
據該房產海報廣告宣稱（表面利回り）毛利率有6.5%，光扣除2.9%房貸利率，那麼也只有3.6%。但是，還有每年的稅負，這個他完全故意隱瞞沒有交代。他又不是日本皇室成員可以享受免稅待遇。
首先，每年固定資產稅（詳見圖四）=房產市值/6*1.4%＋東京都都市計劃稅=房產市值/6*0.3%來計算出至少每年33萬日元約1.9萬元，房產市值是以土地市值和房產市值為基準分別計算的。房產海報顯示，土地面積132.23平米（39.99坪），建築面積171.22平米（51.79）（圖17截圖），按照其本人的說法：前5年每年是（34w+50w）=84萬日元，他和物業管理公司各半。不知道這個84萬日元的數值是怎麼來的。房子的產權人是房東的，所有稅負完全應該由房東本人承擔，固定資產稅以及都市計劃稅和物業管理公司完全沒有關係，管理公司只是一個服務公司，每月收取租金收入60w日元*5%----即公益費3000日元*10間=3w日元而已（圖18房產海報），公益費3000日元/間其實只是委託物業公司的委託費（租金5%的標準收取），並非每個月的房產管理費，日本住宅每月的管理費和修繕維修費從房東的租金中扣除（參見圖19截圖），何來固定資產稅房東和物業管理公司各付一半之說？！http://www.realestate-tokyo.com/cn/news/fixed-asset-tax-city-planning-tax/暫且我還是按照標準算法以每年33萬元固定資產稅來計算！這是打假第三點！
另外對於租金收入的所得稅部分，還貸利息部分(1.8萬中的0.6w部分)是不加稅的，但是還款本金部分(1.2w)卻是所得稅的徵收對象（圖三）。這棟樓10間房每年的租金收入所得稅對象額度是（45w日元-10w日元利息)*12=420w日元。那麼按照圖四所得稅表的稅率（330w-9.7w抵扣部分）*10%=（420w-330w）*20%=50w日元約3w元（超過330w按照20%稅率計算）。
樓主故意隱瞞火災險費用（圖五），我特意查了一下，木造房子的火災險比公寓貴4.5倍！木造房子火災險費用是按照市值每1000w日元加乘，30年期的話，11600/1000*32.5w=377萬日元，平均每年火災險是377/12=12.57萬日元約7300元。注意理解：建築物本身的火災保險費絕對絕對絕對是房東本人承擔，你作為租客可以另行購買自己的火災險，這和房東的火災險是兩回事。舉一個例子，隔壁鄰居著火了，你的物品受損，你如果沒有買自己的個人火災險，沒有賠償，房東可以獲得你房間原本屬於房東本身設備等損壞部分的賠償。如果你另外買了自己的火災險，就可以獲得保險公司賠償。
這樣每年實際收益9.6w-1.9w-3w-0.73=3.97w/270w=1.47%。注意！這個收益率還是沒有計算每年的住民稅（估計每年幾萬日元）。實際收益率在1.4%以下。
日本的房屋越新折舊越大，一般平均1年房齡折舊10%off，1年零1個月算2年房齡（房齡算法以此類推），10年房齡折舊24%off，20年房齡折舊40%off。30年房齡折舊45%off。參見圖七。
推算木造殘存使用壽命=（22年法定耐用年數-已經使用年數）＋已經使用年數*0.2，超過22年，殘存使用年數=法定耐用年數22*0.2 ，推算RC公寓殘存使用年數=法定耐用年數47年-已經使用年數*0.8，超過47年，按照法定耐用年數47年*0.2計算。參見圖八，據調查日本東京23區市中心地區的木造住宅平均使用壽命是33.1年（木造住宅法定耐用年數22年），鋼筋混凝土結構公寓（RC）住宅平均使用壽命是43.2年（法定耐用年數是47年），也就是很多公寓在47年的法定耐用年數前就推倒重建了。參見圖11，而且不同時期建築物採用新的建築材料也不會對住宅平均使用年數產生任何影響。由於40年以上的房產，地上房屋部分的市值基本折舊光了，價值趨於0、只剩下土地的市值。把這麼舊的房子賣了等於是在賣地，不賣的話，很少會有人來租，而且房齡越久，每年的維護費也非常的高，因此房東最好的選擇就只有推倒重建了，所以，日本的住宅不管是木造結構住宅還是RC公寓都絕對不會硬撐到實在不能用的時候再推倒重建。
另外一個制約因素在於，據調查東京都23區市中心的平均住宅空置率盡然高達16.5%(參見圖九)，租客不怕找不到合適的房子，選擇餘地很大！令人驚訝的是日本天皇的皇宮周邊千代田區的住宅空置率高達36.5%，超過1/3，繁華的銀座所在的中央區住宅空置率高達27.7%，超過1/4，高級住宅區目黑區住宅空置率高達28.2%，也超過了1/4，真是細思極恐！真的嚇到寶寶啦！
因此，如果計算每年房屋折舊部分，肯定就會發生實質虧損現象！這還僅僅暫時停留在賬面虧損，況且這個1.32%的收益率的前提條件是30年內保持租金不變，(事實上小巖周邊木造住宅的租金水平，30年房齡木造住宅租金是每月5.5萬日元，參見圖十)，租金水平隨著房齡增加會遞減。為了維持租金水平，30年間還要進行2次左右的大翻新，裝修設備包括外牆的那種，也是可以交給管理公司，但翻新費用是房東承擔，這個不會變的。東京的價格內裝基本是每間2～3年的租金，再加外牆和公用設備。另外大翻新交給管理公司價格很可能翻倍。不僅大翻新的的費用還沒有抵扣，而且30年間整棟樓的10間住戶必須還要全部滿租客，不能有空租期。這棟樓又不是日本皇宮，所處位置又是在東京都邊緣地帶的江戶川河床的低窪地帶，隔河對岸就是千葉県。小巖周邊地區的住宅空室率是12.5%、租客選擇餘地很大。即便現在這棟樓是新房也未必會馬上全部出租實現滿室引渡，例如之前提到的（圖2）所示那棟樓已經過去2個月了，1/3的房間至今還沒有出租完畢，等過了10年，20年房齡後，租客就會搬到周邊其他的新建房屋中。你的租金水平自然就開始下降了。因此小巖地區絕對不可能保證木造房子30年間10間房都是滿租約的情況！而且大翻新時期必然無法出租給租客，會產生空租期，當然就不會有任何租金收入，還要支付大筆翻新費用。所以以上計算得出的1.32%收益率是在非常理想的前提條件下估算的。但是實際情況絕對是不可能實現的!即便不計算翻新費用也不計算房屋折舊費用，光租金面一有閃失也就會發生實質虧損！這是顯然不容否認的事實！很容易理解的現象。
那好，我們再來算算30年後，還款完畢時的總資產情況，同樣觸目驚心！首先木造結構的房產30年後房屋部分折舊接近為零，只剩下土地市值11600*54%=6264w日元約366w元（20年折舊40%，剩餘6960萬日元，再過10年再折舊24%，就剩下市值6960*0.76=5290萬日元約309.2w元，30年間折舊6310萬日元平均每年折舊210.33w日元約12.29w元，上面我不是曾經提到過D31大俠自己的供述：土地評估值是2900萬日元（圖17截圖）這樣算下來，這棟木造房子30年後還有2390萬日元的市值（很顯然這是不可能的）。因為木造法定住宅耐用年數22年，到了30年，木造住宅市值基本上折舊所剩無幾，市值接近於0，顯然D31大俠對土地實際市值是不實之詞！ 這是打假第四點！
東京都江戸川區（えどがわく）の最新地価公示価格は平均37萬2439円/m2（2018年［ 平成30年］）、坪単価では平均123萬1205円/坪で、前年からの変動率は+3.68％です。 江戸川區の最新調査地価（基準地価）平均39萬0275円/m2（2017年［平成29年］） 。。。。。就是說，公開信息顯示： 東京都江戸川區的最新地価公示価格，平均37萬2439円/m2（2018年［ 平成30年］）、 或用坪單位平均123萬1205円/坪、比前一年（2017年）変動率上漲+3.68％。 江戸川區（2017年［平成29年］（基準地価）平均39萬0275円/m2）、 坪単価 は131萬2396円/坪 。即便同在江戶川區內，JR小巖站周邊土地價格（39.0285萬日元/平米）明顯比旁邊的京城小巖站周邊的土地價格（32.3285萬日元/平米）貴了不少（參見圖20截圖），大家可以看看地圖，兩個車站之間的距離並不遠，即使從JR小巖站步行到京成小巖站，也不會超過18分鐘（參見圖21），怎麼土地價格差這麼多呢？是不是因為京城小巖更偏僻一點，更靠近江戶川邊上的低窪地帶呢！看看人家真正的法治國家，該公開的信息都全部查詢得到。
那麼以目前這塊地132.23平米計算，目前的土地市值=132.23* 32.3285=4274.8萬日元，那麼30年後假定土地價值不變（該網站顯示：從2003到2017年的14年間，土地價格基本在35萬日元/平米~36萬日元/平米之間小幅波動），這棟樓的剩餘市值只有5290w-4274.8w=1015.2w日元，以此為基準，可以算出這棟樓建築物部分在30年間平均每年折舊（11600w-1015.2w）/30年=352.83w日元！顯而易見，剩餘建築物市值再折舊3年，到了第33年房齡時，建築物部分就折舊為0！只剩下土地價值了。這又恰恰印證了一個事實：就是東京都木造建築物的平均使用壽命33.1年的數據是非常正確的，因此木造住宅到了33年房齡後，房東就面臨何時推倒建築物重建的問題了！
最理想狀態下的30年滿租客的租金收益3.97w*30=119.1萬元肯定要被大翻新的費用所挪用，而且大翻新期間也沒有租金收入，出現空租期，一邊房東本身還要支出翻新費用，這麼一進一出的話，30年的租金收益實際上是接近於0！即便把30年間的119.1w租金收益算上，30年後的資產幾乎就只剩下土地市值309.2萬元，30年平均收益率(309.2w+119.1-270)/270/30年=1.95%（扣除兩次大翻新費用，實際收益率還要低），不論是從每年的收益率1.47%角度來看還是從整個30年間的資產剩餘價值的收益率1.95%角度來看，投資收益率都是非常低的，出現本金虧損的幾率也非常的大。你說這是在投資嗎？？？突然間，似乎聽到了一句震耳發聵的深沉呼聲：房子是用來住的，不是用來炒得!看來這一宏大理想在日本早已徹底實現了!
看看人家法治國家是怎麼科學管理房地產業的，那個D31大俠竟然恬不知恥給他留言的網友反覆嘮叨地說“日本人買房子也是要搶的!”很明顯，D31似乎要表達：大家和我一起來投資日本房產，從日本房產的上漲中獲利實現“薅日本資本主義的羊毛”（摘自D31給留言網友的回覆）。頗為諷刺的是，他這種文青式的煽動和他自己第三篇中信誓旦旦地配了中日兩國近10年來的CPI，食品通脹率的圖標，力圖又在向公眾表達，中國通脹嚴重，存錢會貶值，而在日本經濟穩定，物價穩定，今天賺的錢是多少，10年後還是多少，購買力變化不大。還畫蛇添足的舉例冰淇淋和1L明治純鮮全脂牛奶的價格變動很小的例子，試圖他要向他的潛在客戶極力證明日本的物價是多麼的穩定，既然物價這麼穩定，那麼日本的地價也應該是穩定的，即便有波動也應該是在一個和經濟增長相匹配的適度範圍內波動。到時你即使把上漲的土地出售了，還要繳納土地獲利差額的20%轉讓稅，再加上中介手續費和其他稅收，又將抹去不少利潤吧！
既然你D31對日本未來經濟發展的走勢有清楚的認識：物價長期穩定，但與此同時又期待土地價格大幅上漲，這算什麼“神邏輯”啊！這是打假第五點！
在D31他自己的帖子裡還自嘲“腦子被驢踢了”，本想美美地“ 發現了怎麼去享受發達國家的社會福利，怎麼薅日本資本主義的羊毛 ”（摘自D31帖子），結果非但沒有薅到羊毛，結果還被羊反踢了一腳，滾下山坡！即使你在日本買房，這和能否享受日本的社會福利一點關係也沒有！沒有加入日本國籍或者取得永久居住資格，外國人還是外國人，不知道這種話真得能騙倒幾個人？不值一駁，只是一笑而過。
最後造成的結果就是折騰了30年，270萬元殺進去，309萬元逃出來的悲慘結局！30年後，一旦賣出，還要對（賣出售價—官定房產評估價）的差價徵收20%的轉讓稅（5年以下是徵收差價的39%，5年以上徵收差價的20%），309w的剩餘市值是否全部能拿到手還尚未可知！ 在日本，買賣房都是需要繳納稅費與中介費的，其中5年內買賣的讓渡稅，就足以讓多數人打消賣房的念頭。而且，賣房過程中消耗大量的時間成本，很有可能將房子賺到的最後一點差價壓縮完（摘自下面網站鏈接-----“日本民宿業遭遇大洗牌，房東們先彆著急哭”一文）。 這就是那位自吹自擂的D31的全部底褲！突然腦海中冒出來一位小男孩的聲音———“他其實什麼也沒穿！”(這位小男孩是我崇拜的兩位之一）。
如果每月在國內單純的定存3.8%,270w本金每年有10.26萬元利息收益，30年利率10.26*30=307.8w，加上30年的複利累進效益利息總共至少350w以上，加上270w本金應該620w元以上（約1.1億日元）。
說到這裡，我把那位D31大俠故意隱瞞的所有數據都揭示開來了，究竟他是推銷房產的掮客還是別有用心、這大家自己判斷。不過這位80後IT男，在他自己的帖子裡自稱是一位互聯網產品經理，我估摸著他是一位網絡銷售的房產中介小騾騾啦！（圖22截圖）
關於住宅的用途，D31本人在第一篇帖子和第三篇帖子裡面交代前後互相矛盾（圖23截圖）他一會兒說已經出租出去4戶、（入住後租客可以隨時退租，但是房東不可以趕人走的），一會兒又說委託給物業管理公司做民宿（圖23，幸虧我及時截圖了，做民宿的說辭編不下去了，目前D31的帖子把民宿一段NB給刪除了，看來說了一個謊言，要用好幾個謊言來圓謊）。 簽了5年合同，前後的說法不一致。到了6月5日，D31的自拖“智多星”（由於我從來不回應D31，因此6月5日今天剛註冊好就來發言了，，而且主頁除了關注對象只有D31以外，其他什麼也沒有，可參照留言區“智多星”的留言
圖28 “智多星“的
和（圖28），又說將用於長租（了，只能回到正常邏輯上來），顛三倒四的說法，自己都把之前說過的話都給忘了。
大家都知道國內的鏈家中介的自如委託模式吧？租滿5年，自如即便送你全部裝修，到時估計又要重新裝修了。這裡小巖的例子也很相似，物業管理公司用了這棟樓最新的最容易出租出去的黃金時間段5年，而且基本上不存在維修設備的問題。坦率的講，如果我是物業公司，為了讓你買下，把你這條大魚釣住，首次簽約即便微利或者不賺錢，也會和你房東籤，第二次5年續簽的話，房東處於絕對被動狀態下（因為分散的10個馬鈴薯你無法一下子用手拿起來），再羅列種種理由壓你房東的租金到手價。到時看你怎麼一下子拿起這10個馬鈴薯？物業管理公司知道然後該如何？那麼你房東然後呢？同樣細思極恐。
“更糟糕的”是，2018年6月15日起實施的日本新民宿法，這一消息看似是民宿行業的利好，實則暗藏殺機，箇中限制多多。該法律明確規定：利用自家住宅用於民宿每年出租日數不得超過180天，而且必須事前申請營業牌照，申請條件中還有一項要求是必須要獲得住宅所屬公寓的業主委員會的同意才可以申請（幾乎不可能獲得這樣的認可），因而在事實上把公寓經營民宿給取締了。
因此，今後在日本不是你想做民宿就可以做民宿的，必須要依經營才行。詳情請參照以下鏈接確認我說法的真實性。https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI0NDc1OTMyOQ==&mid=2247487329&idx=1&sn=73723a79fa5fcbf58b9406e5abe30f1a&chksm=e959a12fde2e28394b9b387df809d902a4f2d99640eb473a41a6d105d40468b1bc1a529fbe0d&mpshare=1&scene=1&srcid=0605InpOtY0PJMul58yKhyWc#rd
由於這棟樓其用途規定是宅地，因此只能作為一般住宅用於出租，這就是為什麼之前圖一，圖二這麼多棟樓的租賃空室沒有辦法做民宿的原因。要知道資本的本質是逐利的，有錢賺的事那麼他們為什麼不做民宿而寧可空著等租客上門呢？要注意日本是一個法治國家，一般住宅業者絕對不敢像在兔子國可以隨便遊走於法律邊緣，只要打通關節，就可以暗渡成倉的。
再回過來看這棟樓的現狀，據調查可以確定目前這棟樓已經售出-----完売御禮（圖24），真正的房東覺得在日本難以找到接盤俠的情況下，把眼光瞄準了國內很多不明真相的吃瓜群眾，希望從中物色到接盤俠。一旦成交，383.292萬日元約22萬元的中介費就到手了（參見圖12）。從D31大俠的軟文可以看出，它提供的很多數據都是信口雌黃，脫離實際的數據，用坑蒙拐騙來忽悠國人！這也可以間接證明這個D31互聯網房產產品經理對這棟樓的具體實際交易費用不是很清楚（他自稱已經購入應該比誰都更清楚哪個環節花多少，哪項賦稅要支付多少錢之類的，而不是籠統的說“反正總共4500萬日元什麼都包括了”的說辭來唐塞），再次提醒諸位務必提高警惕，在不瞭解日本房地產製度和稅收制度的前提下，請諸位不要盲目跟風，對發佈不實信息的人堅決說“不”！
更諷刺的是，這位D31大俠硬生生地把我從一位日本房產菜鳥變成了職業級選手，而且僅僅用了差不多一週的時間。怪不得在國內要做中介這一行的話，門檻極低，不需要什麼學歷，只要會加減乘除就足夠用了，因此普遍素質低下，張口就是爆粗，D31大俠也公然描繪我的質疑是一條瘋X，真的是細思極恐啊！即便想要騙人怎麼還把這麼多可以公開查詢得到的信息亂講一通呢？說真的，還是那句話，如果我是他D31的老闆，明天一定把他開除了，好不容易通過包裝打造出的如此光鮮高回報率6.5%，讓原本一手好牌眼睜睜地被你D31給打爛了！這棟樓之後該怎麼繼續找接盤俠啊？不好意思，D31還是自己做一回超級接盤俠吧！很多事情不要以為只要天知，地知，你知，我知就可以安心大膽地去做，要明白其實已經有四個人知道了。D31大俠再看看我的維基解密頭像，回頭是岸!
溫馨提示：之後一旦發現新的事證，精彩事項會在留言區持續更新，歡迎關注!各位網友如果能夠進一步提供補充信息的，非常歡迎在留言區與大家分享；如果還存有質疑的也非常歡迎一起來討論，把真相越辯越明，讓謊言無所遁形!
租賃信息來源： https://www.cjs.ne.jp/detail_b/T0000442655.html
固定資產稅等信息來源：http://www.realestate-tokyo.com/cn/news/fixed-asset-tax-city-planning-tax/
信息來源： https://miraimo.com/2415
圖20 東京都江戸川區の最新地価公示価格は平均37萬2439円/m2（2018年［ 平成30年］）、坪単価では平均123萬1205円/坪
最新重要調查發現---------信息來源：https://tochidai.info/tokyo/edogawa/
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