終於消停一會兒了，三年樓市行情，到了該總結的時候。
總結，不是繼續隨意唱多或拼命唱衰，而是冷靜和理智地去看待發生的一切。我們覆盤過往的軌跡，因為一切都有跡可循。
雖然我們冷眼回顧過去發生的一切，也無法明確知道未來究竟會如何，但起碼可以從常人容易忽略的現象裡，總結一些規律和本質，告誡自己，當未來再次到來時，我們該如何抉擇。
風從何方來，潮向何處去，故事要從2014年說起。
壹
草灰蛇線，伏脈千里。2014年，就是這樣一個預埋伏筆的重要年份。
2014年8月，限購完全放開，但是身處杭州的我們，並不知道，買房的最佳時機已經到來。甚至，2015年，當G20峰會、亞運會的重磅利好宣佈之後，除了嗅覺靈敏的人已經出手，絕大部分人，依然後知後覺，或者，依然在猶豫！
甚至，2014年9月9日，當阿里巴巴成功上市，一夜之間誕生上萬個千萬富翁的時候，我們也沒有反應過來，這些突然冒出來的購買力，會對樓市產生怎樣的影響。
更重要的是，在這一年，國家啟動了貨幣化安置和去庫存戰略兩大重要舉措。貨幣化安置意味著給去庫存製造客戶，國家拿錢出來給拆遷戶買房子，確保去庫存的順利；而去庫存意味著用所有的手段疊加來促進房地產的銷售，包括多次的降息、首付比例的大幅降低。
於是我們看到，從2014年11月22日啟動降息開始，到2015年10月，不到一年時間，六次降息，加上2015年3月份，首套房和二套房的首付比例降到兩成和三成，客戶的購房成本降到史無前例的新低。
▲2015年即降息五次
2014-2015年，政策、金融手段、購買力、規劃利好、市場預期，所有啟動牛市的重大推手都已準備就緒，就等一場東風。
那麼，這場東風是什麼？
貳
小散未動，莊家先行。
2014年10月30日，龍湖經過32輪競拍，拿下杭電大地塊；綠城聯合地鐵集團，拿下牛田單元U/R-01地塊。兩個月後的平安夜，保利拿下汽車東站地塊。
這三個分別名為“龍湖·唐寧ONE”、“地鐵綠城·楊柳郡”和“保利·中央公館”的項目，背後有同一雙手，叫中國平安！
又兩個月之後的2015年2月12日，卸下馬甲的中國平安自己出手，拿下了景芳三堡JG1206-65地塊，即後來的綠城·留香園。
再後來，都會藝境、西溪風華、江南之星、香奈、新悅半島、映月臺、九溪誠品等等一眾項目，都在案名背後，刻上了平安的名字
▲平安杭州項目（不完全統計）
國家築底，鐵騎奔襲，一夜之間，春水初生，春林初盛。
2016年1月6日，“我就是錢”的信達，拿下了南星單元B-02地塊。36680元/㎡的成交樓面價，刷新了杭州對於地王的認知：有媒體人士直言，還不如直接買下隔壁的杭房·錢江御府。畢竟，隔壁的毛坯房源售價不過3.5萬/㎡。
市場錯愕後不久，5月，信達再次刷新杭州人民的認知，以創造總價記錄的123億元拿下奧體地塊。這個有故事的項目從拿地當天起就充滿懸念，成為話題之王。
國家隊東奔西突的時候，看不懂行情和趨勢的我們，總是從自己的偏見和侷限，去認知和誤解市場，以至於形成錯誤的判斷，失去良機。
叄
莊家出動，投資跟風。
最容易看清風向的，是精明的投資客。在國家隊全面出動的時候，機智的投資客，已經開始了全面佈局。
2014年限購放開，到2016年市場進入瘋狂前，最早跟隨莊家出手的，很多都是投資客。他們資金寬裕，藏器於身，相時而動。
特別是在2016年9月G20峰會前後，當杭州的聲譽達到一個階段的頂峰，全國的投資客都蠢蠢欲動了。山海關以外的東三省，嘉峪關以內的環渤海區域，乃至到粵港澳大灣區所在的廣東，目光都聚焦在了杭州。
買房，成為全國人民對這座明星城市最起碼的尊重。
迫不得已，杭州在那一年的中秋節後，立馬啟動了限購，企圖用政策的堤壩攔截慾望的潮水，用限購的門檻阻擋資本的洪流，把房子，還給那些真正需要它的人。
他們，被稱為改善，或者剛需。
只是，房價的持續上漲，並未讓房子成為民生工程。全款往裡走，按揭的把共享單車挪走，就是最扎心的歧視。甚至，如果關係不夠硬，背景不夠強，哪怕你握著全款，都不配知道開盤時間。
想想前兩年，有多少樓盤都跟搞地下工作一樣，找個神秘的地方悄悄地開盤，防客戶像防賊。
雖然房價還在漲，客戶實在太多了。尤其是在一系列地王的刺激下，所有人都覺得杭州的房子必定會升值，投資客依然使盡渾身解數在衝刺。有能力在這個時候殺入的，除了手握重金的投資客，就是具備實力的改善者。
剛需項目無剛需，是這段時間的正常現象。
剛需真是悲哀，2014年限購放開到2016年限購重啟，都兩年多了，一個輪迴都完成了，他們卻連進場的資格都沒有。
肆
房價漲到一定程度，市場處於一定高位，人們才想起，應該給剛需留點機會。
畢竟，手上就那麼兩三成首付，多一點都要砸鍋賣鐵，就算限購阻擋了很多人，他們也競爭不過別人。
於是，2017年初，限價，開始了。目的也是希望，有更多需要房子的人買得起房。可是最終卻適得其反，二手房持續高走的情況下，限價讓許多人覺得，政府給他們包了一個大紅包，於是更加拼盡全力去搶房。亂象滋生，很多樓盤的號子費都要幾十萬，最高超過100萬。
剛需，別說房子，連號子費都付不起了。
▲不久前的萬人搖盛況
看上去公平的市場，有無數種製造不公平的手段，於是，只能用公平的手段，來給真正的剛需客一點機會。
於是，2018年4月，搖號，開始了。
限價和搖號的神助攻，締造了本輪行情的最後一場狂歡。一時間，鋪天蓋地全是萬人搖的新聞，排隊暈倒的事件屢見不鮮，中籤率低到堪比在杭州搖車牌。連出生於1926年、1928年的耄耋老人，都成為了案場的客戶。
都快100歲的人了還要來搖號，為了一套房子，真不容
▲90歲的搖號買房客戶
海浪拍到沙灘的時候，也就是潮水退去的時候。
當凡是有點錢、夠得著首付的人，傾巢出動，這座城市用最低的門檻，築起高高的防線，為行者們保駕護航，掩護他們安全撤退。
4月初啟動搖號，夏天還未過去，市場的風向就開始轉變了。
如今來看，搖號政策出臺的時間也很詭異，清明節，彷彿冥冥之中就已註定，這收尾的餘歡，將是三年牛市行情最後的弔唁。
伍
最後的堅守者，是剛需，沒人心疼的剛需。
利率並未絲毫下降，上浮20%甚至30%都很普遍。首付比例並未降低，為了回款，很多開發商都故意屏蔽首付比例低的客戶；好不容易買到了，還要擔心降價的風險，還要擔憂開發商減配的隱患。前者讓人憂心忡忡，後者還要和開發商鬥智鬥勇。
房子只是投資者們獲利的工具，卻是剛需們深情的寄託：你對房子寄予多深的感情，你的買房之路就有多不容易。
這三年，錯失機會、依然沒有上車的人有很多很多；這個2018，從春天搖到冬天，依然沒有中籤的人，也有很多很多。
這三年，每天都有成千上萬人假裝在買房，走過每一個樓盤，到過許多的案場，瞭解過無數個戶型，算過千百次價格，對比過不同的立面景觀和精裝修，甚至和家人商量過好多回，最終，一無所獲。
這殘忍的現狀，如今來總結，無非是因為輸在了開頭，所謂一步慢，步步慢，別人未雨綢繆先下手，自己寅吃卯糧望山空。
更殘忍的是，在剛需客們看到救命稻草一樣努力去抓搖號這個機會的時候，信達止住了拿地步伐，平安2017年也沒有拿地。機構，在撤退。
機構大面積撤退的典型事件是，土拍市場，開始變天。
2018年4-5月，也就是搖號最瘋狂的那段時間，我所在的多個炒房群，精明的投資客都在撤離杭州。他們的邏輯是，政策幫你找到了最後一幫接盤的韭菜，再不出手，風險就來了。
投資客大面積撤退的典型事件是，二手房集中拋售。
然後就是2018年夏秋之際，最後一波改善客戶開始離場。典型事件是，還是原來的配方、還是熟悉的價格，卻越賣越吃力：南星橋、申花、蕭山、艮北新城，等等等等。
甚至，部分樓盤的售價比之前所在板塊的限價還低，也無法讓市場興奮了。
沒人心疼的剛需，庇護了所有人，他們在房子面前的心情，正在和這座城市一起，走向冬天。
陸
我把這個路徑梳理出來，用一張圖，希望看到的朋友，知道所有的結果，都事出有因。
我在閉門梳理這幾年樓市背後的邏輯和軌跡，窗外的城市裡，市場沒有止步。有人早上辭官歸故里，必然有人星夜趕路赴科場。
只是，切莫誤把狂歡當正常，如今迴歸正常，卻有人天天唱衰，真不知如何居心？
有一些蛛絲馬跡，已經在告誡市場，新一輪週期，可能已經在築底。
我們繼續往下看。
8月6日，平安出手了。平安拿下的，是蜀山單元A-06-2地塊，樓面價14189元/㎡，溢價率僅5.9%，比附近的禹州、綠城、東原等項目，地價低了約30%。
機構出動，一輪抄底，或者兜底，開始了。
在平安出手之前，市區難得的巨無霸地塊，五常車輛段綜合體項目，以零溢價率成交，歸了杭州地鐵集團。
平安拿地之後，杭州的拿地名單裡，出現瞭如下單位：城東新城建投、臨安區國投、富陽城投、杭地發、拱墅投資、餘杭城市建設、杭州市人民政府、餘杭區國有資產……
雖然部分是租賃用地，但是可以很清晰的看到，曾經熟悉的一切，彷彿回來了。
▲根據網上公開資料整理
上一輪週期裡，從2014年8月限購放開，10月平安首度出手拿下唐寧ONE地塊，到2016年6月13日拿下翡翠海岸之後開始蟄伏，差不多用時一年半。比平安出手晚的信達，差不多在同一時間，也就是2016年5月拿下信達中心地塊後，不再出手。
這一年多的時間，正是絕佳的購房窗口期。
如今，從2018年4月開始搖號，六七月份開始出現市場調整的趨勢，8月平安出手，也許已經給未來的一年多，釋放了某種信號。
畢竟，平安，信達，還有以上列舉的那些並非開發商的拿地單位，他們，是不會做虧本生意的。
你預期的悲觀，正是有人眼中的機會。你在恐懼，有人貪婪。平凡如你我，永遠不要幻想去抄底，不要因為想做最低點買進、最高點賣出的天選之人，而錯失良機，變成天棄之人。
每一次瘋狂和低迷，都不會太久，只有猶豫的人，會錯過很久很久。
其實，寫本文的此刻，距離平安出手，已經三個半月過去了。機構尚未全面入場，投資客還被擋在門外，搶房子的人少了，真正需要房子的剛需和改善客戶，可以結合自身需求去選擇一套合適的房子。
閱讀更多 透明售房網 的文章
