02.28 評估疫情對2020年行業銷售、投資、新開工和土地購置規模影響

究竟新冠疫情的影響會持續多久?2020年購房需求是被迫取消還是延期釋放,房企土地購置、新開工又會受到怎樣影響?

2020年開局,新冠肺炎疫情兇猛來襲,售樓處關閉、工地停工,對原本就下行壓力加大的房地產行業無異於雪上加霜。時至今日的2月末,無論是銷售、新開工施工還是土地出讓都遠未迴歸正軌, 究竟新冠疫情的影響會持續多久?2020年購房需求是被迫取消還是延期釋放,房企土地購置、新開工又會受到怎樣影響?我們力圖聚焦行業5大核心指標——全國商品房銷售面積、全國商品房銷售金額、全國房地產開發投資額、房屋新開工面積、房地產開發企業土地購置面積,通過分析疫情影響程度,在去年末的基礎上,再評估疫情對2020年中國房地產行業的影響。

01

疫情尚不明朗,樂觀3月末基本復工復產,悲觀或影響至6月末

毋庸置疑,2020年房地產行業受影響程度與新冠疫情控制情況密切相關,就目前形勢看,國內疫情防控已取得階段成果,現有確診病例數一週以來呈下降趨勢。就在今日廣州的發佈會上,鍾南山院士表示有信心在4月底基本控制疫情。

但目前國外尤其是鄰國——日本、韓國疫情蔓延,山東、遼寧、上海等已採取措施防止輸入性病例增加,加之新冠病毒具有傳染速度快,致死率低等特點,有可能演變成慢性疾病,這些不利因素均會造成整體抗疫局勢並不明朗。

故而我們假設了兩種情形:一是樂觀預期疫情對於行業的影響可能持續到3月末,因半數房企在2月10日基本都已復工,各地也出臺措施從疫情防控轉向支持復工復產,屆時社會經濟活動基本平復。二是悲觀預期,疫情出現反覆轉變成“全球性流行病”、中國由輸出型轉變為輸入型,疫情對行業迴歸常態的影響延遲至6月末。

02

歷年1-2月權重佔比低於10%,若3月好轉尚可補救,持續到6月將影響較大

縱觀近5年房地產的開發和銷售數據,其週期性的特徵也比較明顯:1-2月恰逢傳統假期,在全年的平均權重不超過 10%,對全年數據的影響有限。3、4、5月平均權重保持穩定,基本在6%-8%不等,“金三銀四”成交旺季一般會出現一波小陽春行情;6月年中需求集中性爆發,平均權重將攀升至10%以上。

评估疫情对2020年行业销售、投资、新开工和土地购置规模影响

因而樂觀和悲觀預期下,將呈現出截然不同的行情表現:倘若疫情在3月份結束,二季度房地產市場便能恢復正常的銷售節奏,一季度積壓的購房需求或將平移至二季度有序釋放,房地產市場有望迎來階段性的銷售窗口期,屆時成交量或將明顯回升。房地產開發投資額、新開工面積、土地購置面積等投資性指標受到的影響也相對較小,在宏觀政策及地產調控的放鬆預期的背景下,企業完全可以通過加大資金投入,加快工期等方式追趕因疫情造成的不良影響。

倘若疫情在6月份結束,長達半年的銷售停擺,工程進度耽擱,難免會對整體行業銷售、投資帶來較大的負面損失。一方面,疫情壓力下,國內經濟、居民收入勢必受到拖累而造成消費降級,且當前房價“居高不下”,基本也接近剛需客群的購買力極限,成交量預期會大幅回落,缺乏基本面支撐的三四線城市尤是。另一方面,因銷售低迷,對於多數房企而言,即便得到了政策性支持,現金流壓力依然不容小覷。員工開支、利息支出等“剛性開支”時刻威脅著房企的資金鍊,在這樣嚴峻的考驗下,房企難免在拿地、投資、新開工方面“縮手縮腳”,造成與開發投資相關的一系列指標出現“滑坡”。

03

2020年商品房銷售樂觀預期面積-5%,金額持平;悲觀預期面積-15%,金額-10%

我們依據樂觀、悲觀兩個預期,分析了疫情對各指標造成的不同影響,得出了以下的評估結論:

一是房地產下行週期疊加疫情影響,全年銷售增速將穩步回落。2020年商品房銷售面積約為145481-162774萬平方米,較2019年同比變化在-15%~-5%之間,商品房銷售金額為143257-159917億元,同比降幅維持在10%以內。目前情況來看,若疫情在3月結束,僅是需求釋放點向後移動,整體成交規模穩中微降;若疫情持續到6月,則商品房銷售跌幅基本在10%-15%左右。

二是開發投資額保持降勢,預計2020年全年的投資開發額為18312-20681億元,較去年同比變化-7.25%~4.75%。因房地產開發投資主要來自於建築工程投資(65%)和土地購置費(35%),和房企施工和土地購置密切相關,因而受疫情影響程度也相對較大,若疫情持續至6月全面結束,整體投資開發增速極有可能由正轉負。

三是新開工面積將穩步回落,跌至負區間。預期2020年房地產新開工面積量在205892-217795萬平方米,較2019年悲觀預期為下降9.36%,樂觀預期為下降4.12%。一方面,新開工通常滯後於土地成交兩個季度左右,2019 年土地購置面積創十年來新低,這也將直接“拖累”2020年的新開工指標,房企不得不面臨“無地施工”的尷尬境況;另一方面,雖然目前多數房企都已復工,但因建築工地人員密集且以外地務工人員居多,難免受疫情波動影響,故而悲觀預期下降幅有可能超9%。

四是土地層面受疫情波及相對較小,測算出的2020年房地產土地購置面積量為25063-25822萬平方米,較2019年的同比變動在-2.94%-7.84%這一區間。多數政府的全年供地計劃基本不會受到疫情干擾,主要源於政府供地計劃一般在上一年年末便有安排,主要是基於地方開發,財政平衡等角度考量。新冠疫情在2020年1月才開始全面爆發,因而疫情最多推遲了地方的供地節奏,並不會導致全年供應量的明顯下降。不確定因素主要源於若疫情在上半年都得不到緩解,房企或因現金流緊張而延緩拿地節奏。

评估疫情对2020年行业销售、投资、新开工和土地购置规模影响

04

樂觀情況下對行業影響與年初相差不大,悲觀預期將拖累銷售再降10個百分點

為了考量疫情對行業規模帶來的影響,我們也蒐集數十家主流行業研究機構在2019年末對2020年行業規模的預判,結果大致如下:商品房銷售面積同比變化-5%~0%,僅個別預期跌幅大於5%;商品房銷售金額同比變化1%左右;房地產開發投資額同比變化4%~8%區間;新開工面積同比變化-7%~4.6%。與我們測算的疫情後行業規模數據進項進行對比,可以看出:

樂觀預期,3月疫情好轉,對房地產銷售、開發投資、新開工等指標的影響並不是很大。與券商的年初預判基本吻合,購房需求多數會延期,而非取消;房企可以通過在之後加快推貨節奏、加緊工期等辦法進行彌補,保證全年的成交規模、投資強度穩中微降。土地市場雖延遲地塊出讓,不過政府依舊會完成全年供地計劃。

悲觀預期下,疫情持續到6月,則會導致整體行業核心指標增速的全面下移。商品房銷售、開發投資額較主流研究機構在2019年末測算而言,基本都會下降10個百分點,一方面線上銷售較線下而言勢必會造成部分成交的折損,另一方面,房企的施工進度也會受到疫情的不利影響,拖累投資開發額累計增速由正轉負。此外,新開工較主流研究機構在2019年末測算平均值而言,降幅也在6個百分點左右。

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