在房地產多元化轉型浪潮中，越來越多的開發商將產業地產當成選擇的方向之一，並在政策的支撐下，接連入局其中。
不過，產業地產素有“投資週期長，資金沉澱量大”的屬性，而且招商、運營、盈利等問題也一直縈繞其中，所以有不少業內人士直呼，“做產業地產真難”。
在與星河產業集團副總裁閻鏡予採訪對話中，他並未否認產業地產比住宅開發難多了。但他也指出，產業地產玩法很多，”銷售、自持、投資……，不同的要素搭配起來，就會有不同的組合，產生不一樣的商業模式”。
“星河產業的特點就是自持+投資。”閻鏡予指出，做產業地產是不是真愛，就看你是自持還是賣。他同時表示，星河有地產作為載體，也通過股權投資擁有大量的產業資源，是“雙腳走路”的。
產業地產有不同的玩法
2018年，調控不斷升級，“房住不炒”成為行業風向標，閻鏡予認為，這意味著房地產居住價值得到保障的同時，投資價值也將會受到一定的控制。
“任何一個行業有朝陽，也有夕陽，但是資本沒有，因為資本總是會在價值及利益的驅使下，流向更好的投資收益端。”當作為重要投資標的房地產被抑制之後，閻鏡予認為，資本流動的方向有可能是產業地產。
他指出，土地產品分為三類，一類是產業土地，一類是商業土地，一類是住宅土地，過去賺錢的是住宅土地，後來是商業土地，而產業土地目前是價值窪地，“如果把資本傾向看成一條水流，那一定會流向價值窪地。”
這似乎能解釋近兩年來不少開發商開始大力發展產業地產，尤其在去年，以特色小鎮、產業園為名的各種項目如雨後春筍般湧現。這其中有政策的指引因素，也有房企自身的轉型訴求。
不過閻鏡予認為，有些開發商其實是用產業地產的旗號，做的仍然是傳統房地產開發，建完銷售，快速去化，“真正做產業地產的，服務對象以及盈利模式都是靠產業本身來帶動的。”
閻鏡予介紹稱，產業地產的租金收入是最簡單的盈利模式，主要作用是覆蓋項目的運營成本和人力成本，但長期可持續發展和增量收入還是要靠產業運營及產業投資，“星河產業的特點就是自持+投資。”
但他並不否認產業地產存在著多樣的商業模式，是一個若干要素的搭配，有很多玩法的領域。
“有的企業做自持，做運營；有的企業做大園區、大招商。每個企業都有自己的基因，所以會有自己傾向，有不同的玩法。”
星河產業“雙腳走路”
星河的產業地產之路從舊改開始。
2007年，星河集團收購遍佈鞋廠和手袋廠的雅寶工業城項目，隨後宣稱將投資150億建成一個集研發辦公、公寓、商業、住宅、酒店、會議中心於一體的城市綜合體，也就是現在的星河WORLD。
2010年，項目正式啟動，標誌著星河在產業地產領域開始了新的嘗試。如今，星河WORLD已成為集星河多元、特色優勢的大成之作。
閻鏡予指出，有些房企從來沒做過投資，也沒做過產業地產，只是為了拿地方便，籤一些戰略協議，拿了一堆項目，這不是了為了產業地產而做產業地產。
“做產業地產需要兩個關鍵的支撐點。”閻鏡予介紹稱，“第一是要懂地產，第二是要有產業引進渠道，或者叫產業資源。星河是先有了這兩隻腳，然後才來做產業地產。”
佔地約62.29萬平方米，總建築面積約160萬平方米的星河WORLD無疑就是星河的產業載體。
資料顯示，這個產融新城項目包含了75萬平方米產研辦公、33萬平方米文體休閒配套、20萬平方米商業配套、27萬平方米住宅配套，以及6.3萬平方米酒店公寓和4.29萬平方米文化藝術配套。
不過閻鏡予稱，地產這個載體大部分開發商都會做，關鍵是產業資源，而星河的產業優勢就來源於近年來的股權投資。
“2010年星河就投了深創投，深創投投了800多家企業，裡面有100多家上市公司；星河創投也投了100多家企業，包含30多家上市公司，所以通過直接間接的股權關係，星河就能聯繫將近1000家企業、200多家上市公司形成資源網。”
這就是星河的另一隻腳，閻鏡予表示，星河產業做項目不需要憑空，只需要通過項目激活原有的存量資源。
除此以外，星河通過收集梳理被投企業的用地需求，實現精準乃至定製拿地。
“我們會問企業，你們想要去哪裡，有什麼要求，我們彙總之後馬上就可以到那個地方去了。”閻鏡予稱，這就叫產業地產的預招商。
以下為觀點地產新媒體對星河產業集團副總裁閻鏡予先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：先從現在的市場情況來談，現在很多房企都說要做一個服務商，您覺得這樣的趨勢符合您的判斷嗎？
閻鏡予：現在大家都覺得這是一個轉折點，其實轉折點最大的問題，一個是盈利的轉折點，第二個是服務對象的轉折點。
從盈利的轉折點來講，大家可能都是覺得過去房地產的黃金髮展期基本上到頭了，國家出來房住不炒的政策，就意味著一定會控制房產的投資價值，但是會保障居住價值，這個大方向短期內肯定是不會變的。
現在一個問題是，投資價值被遏制了以後，下一個是什麼？任何一個行業是有朝陽，也有夕陽的，但是資本沒有，因為資本總是會在價值、利益的驅使下去流向更好的投資收益端。
現在的土地產品其實是有三類，一類是產業土地，一類是商業土地，一類是住宅土地，過去賺錢的是住宅土地，後來商業土地，但是產業土地的價值其實從目前來看，還是一個相對比較好的窪地。
下一輪資本傾向的方向，如果把它看成是一個水流，一定會流向價值窪地，現在的價值窪地是什麼？可能就是產業地產。
產業地產有一句話叫什麼？做產業地產是不是真愛，就看你是自持還是賣。如果說把它建完就賣掉了，不管叫產業地產、商業地產、旅遊地產還是養老地產，重心仍然是地產。
真做產業就是它的服務對象，盈利模式是靠產業本身來帶動的，這種是什麼？就是持有型物業，是比較好做產業地產的。
如果我們現在做產業地產只做一個載體，只是建一個房子，建一個產業安放的空間，其實仍然是地產，這裡面還缺了產業地產的服務環節，更重要的是缺了投資環節，也就是說這裡面除了用租金收益來保底之外，沒有額外參與到企業的發展過程裡面。
在這裡面能夠找到一些投資的機會，那才真正的是跟你自己產業裡邊的企業共同的成長，最後通過股權的方式，共同去獲利，這才是從商業模式上進行轉變。
所以兩個轉變，一個是盈利模式、商業模式的轉變，第二個是服務客群的轉變，服務客群好理解，原來是賣給普通的人，是住宅。現在賣給企業，叫產業地產。
觀點地產新媒體：所以星河產業是自持+運營的？
閻鏡予：我們突出的特點是自持+投資，當然運營是保障自持的關鍵環節，運營不能單獨成為一個商業模式，因為運營到最後總要落地，運營是為了更好地自持，運營是為了更好地跟企業打交道，然後拿到好的投資機會，所以運營只是一個過程，不是一個結果。
觀點地產新媒體：星河產業跟其他產業公司有什麼區別，優勢在哪裡？
閻鏡予：我們覺得做產業地產需要兩個關鍵的支撐點，第一是要懂地產，第二是要有產業引進的渠道，或者叫產業資源。星河是什麼？星河是先有了這兩隻腳，然後才來做產業地產。做地產這個載體大家都會做，關鍵是資源。
星河從2010年就投了深創投，深創投投了800多家企業，這裡面有100多家上市公司，這些都是我們的關聯企業，也是我們的產業資源。
同時，2010年到現在為止，星河創投投了100多家企業，這裡面有30多家上市公司。所以我可以說現在手裡通過直接的股權關係，就能聯繫將近1000家企業、200多家上市公司。
入駐我們的產業園，增加產業發展的價值，對這些企業來講也不虧，因為我們引進的時候都是打折的，我是股東，還會放水養魚，給它更好的優惠，讓它在這裡發展。
如果在這裡發展得更好，我的股權可以增值得更快，所以這兩個結合在一起，玩法就多了，也是雙贏的。
然後，他們做到一定的程度，可能要去拿地了，但他們獨立去拿地，有可能都拿不到。現在有1000多家企業，比如說要去東莞，我們發現有七八家都想去東莞，就把你們的訴求、條件，想在那個地方落地的方案，最後能產生什麼樣的產值，能產生什麼樣的稅收，全部給我，然後星河又用產業地產的方式去集採。這對他們來講叫土地集採，對我們來講叫產業地產的預招商。
觀點地產新媒體：現在都說產業地產有一個難點，就是招商難。現在星河算是在還沒做項目的時候就把招商做了？
閻鏡予：我們現在不叫招商，我們叫梳理被投企業的用地需求。現在已經天然的有一個通過股權關係建立的項目庫，我們看到被投企業用地需求，就可以選擇要去哪個城市，更加精準地拿地。
觀點地產新媒體：現在星河產業在南京、重慶的項目，也是通過這種方式拿地？
閻鏡予：我們在南京剛剛才拿到地，一兩個月就已經把一堆合作伙伴遷過去了，都簽了框架協議，只要樓建好他們就可以進去了。
任何一個產業園最難的都是龍頭企業的引進，小打小鬧的幾個象徵性的是沒問題的，但是真正要在一個憑空建起來的地方讓大家去，最重要的是龍頭企業，而我們的龍頭企業從哪裡來？就是從我們的項目庫裡面來，這些企業都是我們投的，至少拿過融資的，質量還是不錯的。
觀點地產新媒體：去年有很多的房企都在做特色小鎮，但現在聽企業講特色小鎮已經很少了，您覺得是這個風口過了還是其它原因？
閻鏡予：任何一個新鮮事物的發展，一定會經歷一個衝上去、跌下來，然後再緩慢上漲的過程，這叫回歸理性。迴歸理性之後，然後才是真正大家練內功，才是這個行業長期穩定的持續發展。
中國還在城鎮化發展過程中，現在提特色小鎮實際上是提逆城鎮化。我認為也有一些能做起來的，就是文旅小鎮、養老小鎮，這些都是基於當地現有資源的。
觀點地產新媒體：產業地產前期投入大，週期也長，後期要怎樣才能不讓產業地產不至於陷入一個無底洞？
閻鏡予：怎麼來判斷一個產業地產是不是盈利？第一，租金水平能不能覆蓋前期投入的利息和運營的成本。這樣的意義是這個項目公司不用再投錢，因為後面要花錢的，每年能夠讓租金覆蓋了，就只變成前期的這一筆投資。
所以這個項目就不是一個無底洞了，它的投入是有限的。這個過程裡面賺錢了沒有？沒有賺錢。那要靠什麼東西來賺錢呢？
第二，產業運營要提升物業價值。一是租金要越做越高，不能越做越低。租金高了以後，假設要賣的話，估值就更高了。但做產業地產，提高了價值能賣嗎？不能賣，做產業地產要自持。
第三，金融工具平衡現金流。雖然價值提高了，但是不能賣掉，又想把錢回來怎麼辦？REITs、ABS就出來了。
現在中國為什麼做不出REITs？國家政策不是什麼關鍵，要改政策國家是可以改的，為什麼不改？因為中國基本的錢利率太高，不買REITs，買普通理財產品都比REITs的利率高。
第二是稅的問題，REITs本質上是等於項目公司沒有上市，但那棟樓上市了，樓上市了就意味著樓的增值顯現化了，這時候要額外為了顯現化付一筆稅。
同樣這棟樓，同樣每個月只能收這麼多錢，如果不顯現化就不用交稅，一旦顯現化就要交稅，那麼這個稅誰來承擔？
我們現在也在做ABS，我們的“方正證券-星河WORLD項目一期租金資產支持專項計劃”在7月11日正式發行成功了，我們自持運營能力得到高度認可。這也是有成本的，只是覺得這個成本跟把這筆錢拿過來之後，收穫比成本更高，其實也可以做。
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