轉自樓市頭條
我的好友標叔時常把兩句話掛在嘴邊：
1、一個房子能否保值增值，沒有好的品質是萬萬不行的。2、一切不以升值為目的的買房，都是對自己耍流氓。這兩句話用白話翻譯一下就是，不管是投資還是自住，物業本身的品質是否優良，是否具有良好的升值前景，一定是購房者入手與否的核心考量因素。
很多人問我，站在樓市趨冷的當下，到底該買什麼樣的房？
我的答案是，好的房子就像10年前的深圳灣，5年前的華潤城1期。
NO. 1｜壹
2014年，華潤城1期入市，開盤均價4.8萬/㎡。
儘管當時的市場一如今日，並不好。但在良好的地段和不錯的品質支撐下，還是實現了日光。
如今的華潤城1期，每平米的二手報價漲到了12、13萬，5年不到，漲了近2倍。
再往前的2009年，深圳灣片區的鴻威海怡灣開盤均價3.5萬，如今二手報價13-15萬一平，10年不到，漲了約3倍。
事實上，真正好房子的升值潛力，很大程度上不在於屋內，在於所處的片區。
如何判斷一個片區是否有潛力？
首要的一點是緊盯政府的規劃。
在市政府早期的規劃中，深圳是福田—羅湖、前海2個主中心，加上光明、龍華、龍崗、坪山、鹽田5個副中心格局。
而2018年深圳市政府工作報告指出，高起點規劃建設前海、深圳灣、香蜜湖、大空港、大運新城等“城市新客廳”。
你知道這一變化意味著什麼嗎？
這意味著，未來的深圳將是“大前海城市新核心+南山福田羅湖全域核心化+東部中心+西部中心”的大格局。
這其中最大的變化是最西邊的大空港。
眾所周知，對於東西之爭，深圳市政府是打著右轉向燈，然後拐向了左邊。
深圳的發展是一部一路向西的歷史，從羅湖、福田，到南山、前海。
過去如此，未來仍然如此。
那深圳的最西邊在哪裡？
是寶安中心到大空港一帶。
在深圳由東向西的發展變遷中，目前唯一不是核心的就是大空港了。
按照深圳的發展趨勢，大空港也必定迎來核心化。這個是大勢，誰也阻擋不了。
但單論房價，大空港片區目前是深圳房價最低的區域。
以所謂的宇宙中心龍華為例，明年即將開盤的金茂府，單價必定跨過10萬大關。
在東部中心的龍崗，中心城片區的公園大地，單價已超過7萬。
在光明，算上裝修之後，龍光玖龍臺的價格已超過5萬。
而西部最有潛力的大空港片區，目前還沒跨過5萬，這是不正常的。
要知道，大空港片區的政策紅利，正在逐步在釋放。
大空港地區此前已經成為深圳十七大重點開發片區之首，海洋新城、大空港規劃、新會展中心、前海自貿區擴容，海上田園西部生態旅遊區，多項利好政策正在籌備或推進當中。
周邊全球最大的新會展中心、國際會議中心、深圳機場T4航站樓、機場東高鐵樞紐、深中通道、外環高速、107國道改造等一批重大基礎設施建設也在穩步推進。
同時，再疊加粵港澳大灣區、廣深科技走廊等廣東省乃至國家戰略的利好，政策強輻射之下的沙井，灣區新城的骨架已經基本搭建完成，片區價值將會在未來5-10年迎來極大提升。
相關的利好政策，此前已有諸多媒體做過詳盡解讀。
我們要明白的是，政府的意大利炮打到哪裡，市場的子彈就會跟到哪裡。
NO. 2｜貳
在我們錨定片區之後，該如何選擇具體的樓盤？
當我們在談論好房子的時候，我們在談論什麼？
正如上文所說，它要處於一個好的片區，要有升值潛力。
其次，它要配有好的學位。
與其他一線城市，甚至很多二線城市比，深圳的教育板塊一直是明顯的短板。不僅體現在高等教育，深圳的中小學以及幼兒教育，學位缺口也十分大。
舉個例子，2018年深圳公辦普通高中錄取率僅為46.5%，不僅低於其他一二線城市，甚至常年遠低於深圳高考的本科錄取率。
因此，深圳人買房對學位格外看重。
集中了深圳實驗學校小學部、荔園小學、百花小學等學校，深圳著名的學區百花片區，很多80-90年代的小區，二手單價都超過了10萬。
最典型的案例是，1993年入夥的南天二花園，因為能讀入實驗學校小學部，目前二手房報價15-16萬一平。
它還要有好的商業配套。
好的商業配套不僅為業主提供便利，還為房產升值提供支撐。
最典型的就是2018年的網紅大盤華潤城3期了，萬象天地的開業，是其價格價格上漲的重要因素。
它要有好的開發商。
最近幾個月，全國各地不時就有業主因裝修、質量問題集體維權的新聞被曝出。
西安某開發商甚至還傳出了“為了撕毀合同，自己舉報自己”的荒謬事。
優秀的地產開發商，有強大的財力、物力給業主提供質量過關的產品，還能提供讓業主省心、安心的服務。
最重要的，它要能給業主帶來高品質的產品與生活。
鏈家研究院的統計指出，我國房地產市場中改善型換房群體達到46.7%，超過了首次置業群體。
其中北京換房佔比最高，超過67%，深圳這一數據為43.9%，改善性需求已經成為市場主力和“新剛需”。
我國家庭戶均擁有住房套數已達1.1，已經初步解決了有和無問題，正在走向解決好與壞問題的路上。
主流購房者的觀念，也相應地從“買房子”轉換為“買生活”。
房子不再只是簡單的居住環境，更是美好生活的載體。
這種轉變，代表的是都市人群對品質生活的追求，這種觀念的轉變同時又是人居環境不斷躍級、人文氛圍不斷提升的推動。
因此，正如本文開頭所述，當下好房子的定義，一定少不了品質這一關鍵詞。
我們看到，近幾個月，有不少開發商，都高調召開發佈會，宣佈旗下產品的升級。他們升級的重點，都不約而同地放在了提升產品品質。
有這麼一個樓盤，完美契合了上文所有評判維度，它是萬科星城。
NO. 3｜叄
萬科星城位於寶安區上星南路與上星路交匯處，該項目主推建面79-136㎡戶型。
萬科星城原為沙井街道上星工業區城市更新項目，據悉該項目即將開盤。
上星路橫穿項目整個小區，把項目分為兩期，用地面積18萬㎡，總建築面積高達約90萬㎡。項目標準層樓層全部採用裝配式建築，是寶安區第一批裝配式建築項目。
萬科星城一共7棟超高層，70年產權。容積率5.25，綠化率30%。預計2020年下半年交房。
交通
萬科星城距離寶安大道步行約1.5公里，距離地鐵11號線馬安山站直線距離約1.5公里。
東側107國道距項目步行距離約300米。
107國道具有重要戰略意義，寶安此前提出了“打造第二條深南大道”的目標，積極推動107國道市政化改造。
城市主幹道對周邊物業的價值不言而喻。位於福田的東海國際公寓，儘管是公寓產品，但也賣到了13萬一平。位於深南大道邊上，就是其巨大的優勢。
商業
萬科星城周邊擁有形色城、沙井天虹、華潤萬家等傳統商業中心。
該項目西南側直線距離約1公里，超過80萬㎡超大體量的沙井海岸城正在建設當中。
相較於喊了至少5年卻沒有實質進展的龍華海岸城，沙井海岸城目前已經完成土地平整，離土建工程不遠了。
南山海岸城南側一路之隔的小區觀海臺，儘管已是2002年建成的樓盤，但得益於與海岸城0距離，目前的二手單價到了近12萬。
教育
萬科星城目前學區範圍屬於寶安中學集團第二外國語學校。
值得注意的是，項目代建有一所48班九年一貫制學校，以及一個18班幼兒園。
我們從以往萬科在深圳的項目中不難發現，萬科項目多次引入名校。
例如萬科梅沙書院（國際學校）、深圳萬科雙語學校（國際學校）、梅沙第一幼兒園（全日制幼兒園）、萬科天譽實驗學校（公辦）、萬科麓城外國語學校（公辦）、萬科城實驗學校（公辦）。
萬科星城目前沒有確定引入哪家學校，但從萬科產品以往的經驗來看，此次同樣十分值得期待。
品質生活
萬科星城是萬科夢享家2.0產品體系首度完整落地實踐。項目自帶裝修，項目每一處細節都體現出萬科對於美好生活的理解。
目前萬科星城樣板間已經開放，我們進行了實地體驗。
生活需要儀式感，萬科的入戶大堂首先就不將就。
數米挑高的闊綽大堂，兩側各有一塊據聞單價達15萬的水墨玉石板材。
乘座標配的日立電梯來到家門，萬科為我們採用的是戶鋼木門，門鎖集合了指紋、密碼、鑰匙三種解鎖方式。
打理過家務的業主，一定都為收納空間不足煩惱過。
剛踏入家門，我們發現萬科從玄關開始就為業主提供玄關收納。
步入客廳，頭頂是採用智能控溫的中央空調，眼前是運用系統靜音的門窗。
整體的裝修風格與質感，與我們此前參觀過的萬科另一單價10萬以上的豪宅產品十分接近。
屋內還有充足的戶內家庭收納空間，所有的收納空間都隱藏在牆壁內，不會影響到屋內的整潔與美觀度。
臥室同樣有充足的收納空間，衣櫃中還貼心地設置了樟木板，業主無需額外放置樟腦丸。
進入浴室，我們發現萬科為業主配備了防霧鏡面、智能馬桶等實用設施。
廚房則設置了寬大的洗水槽，較大的鍋與盤也可以直接放入清洗。
即使79㎡的戶型，也有開闊的陽臺。萬科還在陽臺設置了排水槽——方便給植物澆水，清洗時陽臺也不易積水。
我們還不時意外地發現，萬科在玄關、衣櫃等處設置了人體感應燈、夜光燈，開關較多的地方還有一鍵斷電功能，省去業主多次操作的煩惱。
不僅是室內，萬科還給業主帶來了四季合宜的全齡園區。
園林重點圍繞兒童、成人、老人的生活行為軌跡，設置不同功能分區。
類似的匠心還有很多。參觀完萬科星城，你會驚歎同一塊物器可以兼顧諸多功能，一方天地也有不同驚喜。
更多貼心的細節設計，大家可以自行前往體驗。
在萬科星城裡，業主的眾多需求都能得到精細化的滿足。
萬科星城，是萬科夢享家2.0體系的完整落地實踐，是一座全生活場景的新城。
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