北龍湖的高崗上西風緊,自住?投資?兩不宜?

導讀:

最近深圳一位土豪朋友來鄭買房,去北龍湖看了幾個項目之後表示:“這裡沒有自己想要的房子!”

究其原因,朋友說:“北龍湖的房子戶型基本都是4房。自己一個書房,父親愛書法要一個畫室,倆孩子國外上學,雖然偶爾回來也要一人一個臥室,加上主次臥,沒有6個房間根本不夠用....”

在一般人眼裡,北龍湖可是大河南各媒體報道中“富豪們資產投資財富高地,開發商品牌競技的賽場,中產望樓興嘆的豪宅群”,按理說滿足一般的居住需求根本是不成問題的,但為何卻遭到了朋友的吐槽?

這個事情引起了我的疑惑:

我們心嚮往之的北龍湖,真的豪麼?究竟又豪在了哪裡?

頂級富豪真的會住這裡嗎?

那些投資客是搶到了瑰寶還是站上了高崗?

價值與價格匹配嗎?投資帳怎麼算?

那些所謂的“配套”對富豪真的重要嗎?

今天,結合我們的調查瞭解,談談幾點認識。

商品的價格是由價值決定。

但如果你問“北龍湖的房子為什麼這麼豪?”

可能90%的人會告訴你:“1000萬一套了,還不豪嗎?”

這就是典型的錯誤邏輯,也是營銷上講的“大多數國人認為一分價錢一份貨,而不是一分貨一分價錢”,貴的才是好的。

而至於北龍湖的價值到底幾何,看完以下幾個觀點,你應該會有自己的判斷!

一、是“真豪宅”還是“高檔家屬院”

北龍湖目前在售項目有20個,融創一號院、金茂府、上和院為代表,約5800多套,4萬元/㎡以上的高端項目都未交房。

20個在售項目↓↓↓


北龍湖的高崗上西風緊,自住?投資?兩不宜?


我們走訪了北龍湖的項目發現,置業顧問的說辭流程幾乎相同:

先講區位:北龍湖的規劃,成市中心唯一限高限容地區,未來新城市中心、湖心島經濟心臟.……

再講配套:萬畝綠地、湖泊、道路交通、頂級教育、優質醫療...

然後是開發商、小區、戶型、看裝修效果圖、參觀材料示範區“各種施工細節、國際頂級建材家居品牌、各種新科技、什麼“恆溫恆溼”。

最後告訴你,想參觀樣板間,還要驗資300萬..……

各種概念過後,很多算不清的就真能矇住了!

但當大家冷靜下來,導讀裡我那個朋友的關於戶型的困惑:所謂的這些配套和多層,對於真正的富豪,有吸引力嗎?

無論本市、地市還是北上廣北龍湖的潛在客戶:多數在40-60歲,基本財務自由,對生活的態度和剛需、改善有很大不同。還是這些都是中產階層嚮往的需求和戶型產品,是他們想要的嗎?

1

小地塊、隱私差。

北龍湖項目都是小地塊。住宅用地普遍80畝左右,像碧園榮府只有47畝,狹小的地塊內都採用了整齊排列“兵營式”排布,都是聯排沒有獨棟,60%以上的樓棟不得不臨路,私密性差

北龍湖的高崗上西風緊,自住?投資?兩不宜?

雖然有的項目在窗戶上做足了功課,可就算像永威上和院那樣採用“全進口日本YKK門窗”,恐怕晚上也得拉上窗簾吧。

對於對隱私特別注重的頂富階層,真的能接受別人站在馬路牙子上就能看進自己的家麼?

2

小戶型,假需求。

當然這是相對而言,相比2017年入市的永威、金茂、融創、正弘,2018年入市的項目戶型越做越小,房源200㎡以下的佔比60%,300㎡以上的更是越來越稀缺了。

北龍湖部分項目戶型面積區間↓↓↓

北龍湖的高崗上西風緊,自住?投資?兩不宜?

對於1000萬買房的人,200㎡以內的四室?怎麼可能夠用!

莫不是“認為戶型小總價低好賣”才這樣設計吧。我曾與一個營銷總聊過,有兩個現象“大部分客戶是全款”和“要買就買最好最合適的”。

對於自住的富豪來說,小戶型顯然是假需求。

3

樓棟密度大。

北龍湖的項目的樓間距不足30m,絕大部分25m左右,甚至還有18m。

北龍湖的高崗上西風緊,自住?投資?兩不宜?

這樣排樓不僅影響隱私,還做不了大的園林綠化,所以才有人戲稱“高檔家屬院”。

4

所謂“6000元/㎡”的裝修,何況還有水份!

買1000萬的房子,怎麼看的上所謂“6000元/㎡”的裝修,何況還有水份!

北龍湖客戶,手裡都是多套,好東西見多了,有自己的喜好,需求差異大。且不說開發商送的他們的都未必看得上!居然還有毛坯的,簡直是對豪宅概念的顛覆!

5

在建材和施工上,都會努力做成樣板。

不管是金茂、一號院、還是永威,都在一眾媒體上各種曬施工細節、建材用料。“永威的210MM的進口保溫砌塊”、“金茂府的恆溫恆溼恆氧”,“一號院的鑽石光延幕牆”……

但據一位行家透漏,也就是在建安上3000元到6000的區別,也不過就佔了房價的10%,其他的90%恐怕都給了“北龍湖”這仨字了。

還有一些新應用還沒有經過時間的考驗!

像金茂府全屋安裝“毛細血管網”,都不怕以後咱們黃河水結垢,形成“血栓”。

北龍湖的高崗上西風緊,自住?投資?兩不宜?

6

自標五星物業,物業應該都不會差。

物業應該都不會差,自標五星物業,不然怎對得起7元/㎡的物業費。

“富人扎堆”也是一個理由,房產是區分階層的最重要的工具,同一階層,同一生活方式。

也許正是缺乏真正的好物業和好鄰居,富裕階層才有了對豪宅項目的盲目。

但前提是,好鄰居真的會住在這裡……

總之,誠然與剛需改善比,有很大提高。但就“豪宅”二字講,恐怕只有價格可以匹配。

二、配套雖好,之於“豪宅”,意義幾何?

我一直認為對實際生活質量影響比較大因素,首先是屋內設施、然後是小區軟硬件、最後才是周邊配套。但是北龍湖的配套卻佔了房價的一半以上。

1

北龍湖。

當年大師黑川劃了倆圈,勾畫了這個所謂的“大如意”。後來又由後現代主義設計師磯崎新擔任總設計師,進行細化,有了湖心金融島、萬畝龍湖、森林林公園、東運河景觀區等等。

北龍湖的高崗上西風緊,自住?投資?兩不宜?

但是一片工地的北龍湖,正真能達到暢想那樣,恐怕至少5年後吧。假如10年後,金融島上名企林立,500強員工會很喜歡這裡的辦公環境。但至於對岸的“豪宅”,湖泊公園雖好,但繁華的金融區加上每平米多出3萬的價格……恐怕不如黃河邊上的風景區的性價比高吧!

2

交通和道路

在交通方面,規劃有四條地4號線、6號線、8號線、22號線,路方面的外環、中環、明珠環、北環,可謂鄭州頂配。

但是地鐵對於普通出行便利,對於富豪階層恐怕不算是加分項吧。

大家別忘了,至今還有出租車司機迷路在CBD!

熟悉的配方,一樣的味道……

3

教育醫療

西亞斯外籍學校、上海師範附中、鄭州楓楊外國語學校、清華附中等多所名校,堪稱是整個鄭州教育最頂尖的的豪華團隊。

北龍湖的高崗上西風緊,自住?投資?兩不宜?

鄭州大學第一附屬醫院“全球最大的醫院”自不必說。

但資產大於5千萬的富豪們,子女在鄭州上學的又有多少?

總之,既然規劃是城市經濟中心,金融、辦公、商業的區域,為什麼要把一群多數已年逾50,財務自由,甚至孩子都成家立業的人圍圈在這裡?

這群本該住在遠郊享受生活的人,會因為學區、醫療和交通,搬到這個未來10年都不能徹底完工的地方來住嗎?而這些配套是他們需要的嗎?

若沒有居住屬性打了折扣,投資價值又幾何?

三、關於投資,是窪地還是高崗?

有段時間,與一個朋友聊天“為什麼北龍湖的開發商把房子比喻藝術品、收藏品?”

另一朋友說:“一定是帳算不過來了。”

是這麼個道理,商品價格遠高於可見價值,空缺部分便用精神價值補充。這算欺騙嗎?

投資的帳其實好算,計算投資回報即可。

北龍湖的投資邏輯:

一、資產保值。沒有更好投資渠道,限購背景下,一套大額房產暫用資金,對沖貨幣超髮帶來的通脹。

二、看漲北龍湖。有一定資金資源,大額房產還可以拿到500萬的貸款,不僅加上槓杆對沖對沖通貨膨脹。上漲後賣出去還能賺一筆。

針對此,我有不同意見:資產不漲,便是貶值,沒人接盤,就會站崗!

1、現在不僅北龍湖已有1萬多套高檔住宅,事實上同質化嚴重,北龍湖北還有10塊住宅地未出,供大於需是大概率事件

2、河南雖有1億人口,除去海外置業、北上廣深投資,2000萬資產以上的人還剩多少?聽北龍湖的某位項目總說“現在被龍湖的業主年輕化,70、80後在增加……”難道不正是真正的財富階層並不看多這裡嗎?

3、土地供應增加,倘若遠郊豪宅別墅產品更具吸引力呢?

4、若通過出租回報:投資回報率想達到5%,租金要到達50萬/年,月租4.2萬!未來在金融島上班的人,能承受如此租金客戶有多少?(雖然某天築公寓租到了3.2萬/月,但是出租率低於50%)

靠出租回報,顯然是不現實的。

5、若通過漲價回報:且不說後期還有土地供應,5年內銷售完現有的房子,算是樂觀。新房都不稀缺,二手恐怕無人問津吧。

有人把這裡對對標未來的上海陸家嘴、深圳前海、北京金融街,要知道我們既不是全國經濟中心,也有沒有金融證券的基礎。就像鄭州的剛需房價,居民平均工資上不去就不可能一直漲。再想想那些空租的高鐵站寫字樓,是一個道理。

經濟若無沒大變化,指望像十幾年前投資東區一樣,想在北龍湖住宅大賺一筆,是不理性的。

最後,說一個朋友的故事,作為結束。

老鄭州,住經×路,原來在老城區有三套房。

2007年錯過了鄭東新區買房,“鬼城一個……”

2016年錯過了經開區、高鐵片區、綠博片區大漲,“鳥不拉屎……”

2017年咬牙賣了兩套房,貸款400萬,買了北龍湖。

如今,兩年房價沒有變化,每月利息5萬,老兩口痛不欲生!

或許,我過於悲觀,但我認為在北龍湖還是一片工地的情況下,自住和投資都需謹慎!

自由撰稿人:Jack

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