近年來中國高淨值家庭數量快速攀升，中國留學生數量在主要留學目的國佔比越來越大。很多家庭為了提供子女留學更好的環境，在當地購買房產。
之所以購房，當然不是有錢任性，購房居住提升留學生的居住質量，同時也是一種收益很高的投資，“以房養學”可以達到低成本留學的目的，甚至是零成本。
中國買家偏愛“以房養學”
根據美國房地產經紀人協會(NAR)統計，目前加州、德州、佛羅里達州的房產最受中國買家青睞。
根據海悅家經紀團隊的經驗，中國買家對美國學區房有明顯的偏好。有很多留學或者移民家庭專門來諮詢大學和高中附近的房產，其中又以加州最受青睞。
加州有斯坦福大學的帕羅奧圖，高中學區優質的洛杉磯爾灣、阿卡迪亞等城市，當地房產非常受中國買家歡迎，新房供應量小，價格偏高。
“以房養學”的含義
“以房養學”顧名思義，是指在海外買房子，用房子的收益支付孩子的留學費用。
這種方式的優勢明顯：首先，與良莠不齊的出租屋或寄宿相比，購置的房產可以為孩子營造一個更為舒適和溫馨的學習與生活環境，也避免因為經常搬家或是找房子而造成的精力浪費，讓孩子可以全身心地投入到學業中。
“以房養學”通常有兩種方式：
一般中國買家會在子女留學前一兩年開始購房，“以房養學”不一定非要在子女所在的學區之內，在好的學區購買房產，出租房屋用租金來支持孩子的留學開銷，這種方式不受限制，更為靈活。
當然也有一定比例的家庭，購房就是為了陪讀，鑑於中國家庭對教學質量的關注程度，購買的房產通常是優質“學區房”。房子除了自住的部分，餘下的房間也可以出租給其他留學生。子女畢業後，再將房產出售，通常房子升值和租金收益可以填補大部分留學支出。
案例
一名曾就讀於加州大學洛杉磯分校的中國海歸回憶：“在美國留學時身邊有不少中國同學買了房，大部分是在留學前購置學區房。畢業的時候發現房產的增值幅度幾乎可以抵消學費支出。”
房子選得好，才能實現增值與學費相抵
美國房地產數據平臺房地產Zillow曾經對“在哪些學校附近購房能在大學四年裡實現房屋的增值與學費相抵？”的問題進行過深入調查。
結果顯示，在以下6所大學：
- 斯坦福：斯坦福大學
- 曼哈頓：哥倫比亞大學
- 伯克利：加州大學伯克利分校
- 波士頓劍橋：哈佛和麻省理工大學
- 洛杉磯：加州大學洛杉磯分校
這5個城市的房產增值超過40%，基本與學費相當。
2017年，美國房地產市場火爆異常，根據Zillow公佈的數據，在該組織調查的177個地區中，有15%的地區出現雙位數的價格上漲，而這一趨勢在2018年還在繼續。這意味著，如果房子選得好，房屋的升值不僅可以支付留學費用，還能賺取一筆不菲的收益。
案例
一位海悅家的置業客戶表示，自己4年前第一次以42.8萬美金在洛杉磯買的房子，現在已經飆漲到60萬美金，每年還有8%左右的穩定租金收入。
如果孩子將來移民美國，這是一筆很好的資產證明，如果孩子選擇回國，把房子賣掉，可以輕鬆實現低成本留學。
那麼，“好房子”的標準是什麼呢？
首先，房子要位於高分學區，或者靠近大學。
附近3公里以內有8分以上的高中，或者有知名大學。這種位置的房子，有龐大的學生群體，便於出租，同時交通便捷，購物方便，升值潛力大。
其次，要避免房價過高或過低。
不同城市房價差別大，在華人聚集的紐約、洛杉磯、舊金山的一些城市，中位房價百萬美元很平常。由於中國買家傾向於學區房，通常會購買稍高或持平中位價格的房產，這種類型的房子租金適中，便於出租，日後出售也比較容易。
關注房價的另一方面，預算要根據自身家庭條件選擇，注意投資資產不要佔據家庭總資產的過高份額，保障一定的抗壓抗風險能力。
最後，選擇多居室的公寓較為合適。公寓一般物業完善，治安好，便於房屋和出租管理。如果買家偏愛獨立屋，也可以將出租事宜託管給專業機構(例如海悅家)，來保障房屋不空置，增加成本。
如果您對美國學區房感興趣，歡迎聯繫海悅家專業房產經紀人，為您提供最優購房及金融規劃，電話400-685-7500，諮詢微信Jessehhause。
學區房投資實例：
劉先生的女兒已經收到美國美國私立高中的offer，這所高中是走讀學校，學校不提供住宿，這就意味著有兩條路可選，要麼找寄宿家庭，要麼在附近買房，家人過去陪讀。
考慮到孩子的年齡和學習壓力，劉先生選擇了後者，於是著手購房。
最終選定的房產位於去洛杉磯都市圈爾灣 Irvine，是加州最受歡迎的學區之一。房產附近2公里有10分的公立高中，距離女兒的學校同樣2公里。房產基本信息如下：
房屋類型：獨棟別墅
總價：$78萬
單價：$468/ft² （¥34,466/m²）
臥室數量：3個
衛浴數量：3個
車位：2個
使用面積：1,668 ft² （155m²）
佔地面積： 3,220 ft² （300m²）
建築年代：1980年
HOA：$0.0/月
房產稅：$8,042/年
租金回報率計算
租金回報率=每年淨房租收入/購房總價
每年淨房租收入= 年租金收入—持有房屋費用及出租衍生相關支出
下面就依照劉先生的現況來計算一下房屋的投資回報率。
房產購買後，除自住之外，另外兩間房間出租給其他同學，每月租金收益$2700。
第一年入住，在保障自住的前提下，租金回報達到2.9%。假設租金不變，接下來的4年租金收益$90,148，約$9萬。
劉先生購買的房屋此前最近一次交易是2012年，當時處於房價低谷，交易價格是$43萬，過去6年，房價增長了$35萬，漲幅81.2%，年複合增長率10.41%。
近年爾灣的房價漲幅保持在10%左右，假若未來4年房價漲幅放緩，保持在8%左右。4年後此棟房產的價格會在$106萬左右，增值$28萬。
保守估計，4年後租金和房產增值兩部分的收益共$37萬。假設劉先生女兒高中的學費每年$6萬，除去$24萬學費，還餘下13萬的生活費用，每年可以補貼費用$3.25萬，輕鬆實現低成本留學。
資料和圖片來源於海悅家APP、海悅家數據庫、Zillow官網
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