近年来中国高净值家庭数量快速攀升，中国留学生数量在主要留学目的国占比越来越大。很多家庭为了提供子女留学更好的环境，在当地购买房产。
之所以购房，当然不是有钱任性，购房居住提升留学生的居住质量，同时也是一种收益很高的投资，“以房养学”可以达到低成本留学的目的，甚至是零成本。
中国买家偏爱“以房养学”
根据美国房地产经纪人协会(NAR)统计，目前加州、德州、佛罗里达州的房产最受中国买家青睐。
根据海悦家经纪团队的经验，中国买家对美国学区房有明显的偏好。有很多留学或者移民家庭专门来咨询大学和高中附近的房产，其中又以加州最受青睐。
加州有斯坦福大学的帕罗奥图，高中学区优质的洛杉矶尔湾、阿卡迪亚等城市，当地房产非常受中国买家欢迎，新房供应量小，价格偏高。
“以房养学”的含义
“以房养学”顾名思义，是指在海外买房子，用房子的收益支付孩子的留学费用。
这种方式的优势明显：首先，与良莠不齐的出租屋或寄宿相比，购置的房产可以为孩子营造一个更为舒适和温馨的学习与生活环境，也避免因为经常搬家或是找房子而造成的精力浪费，让孩子可以全身心地投入到学业中。
“以房养学”通常有两种方式：
一般中国买家会在子女留学前一两年开始购房，“以房养学”不一定非要在子女所在的学区之内，在好的学区购买房产，出租房屋用租金来支持孩子的留学开销，这种方式不受限制，更为灵活。
当然也有一定比例的家庭，购房就是为了陪读，鉴于中国家庭对教学质量的关注程度，购买的房产通常是优质“学区房”。房子除了自住的部分，余下的房间也可以出租给其他留学生。子女毕业后，再将房产出售，通常房子升值和租金收益可以填补大部分留学支出。
案例
一名曾就读于加州大学洛杉矶分校的中国海归回忆：“在美国留学时身边有不少中国同学买了房，大部分是在留学前购置学区房。毕业的时候发现房产的增值幅度几乎可以抵消学费支出。”
房子选得好，才能实现增值与学费相抵
美国房地产数据平台房地产Zillow曾经对“在哪些学校附近购房能在大学四年里实现房屋的增值与学费相抵？”的问题进行过深入调查。
结果显示，在以下6所大学：
- 斯坦福：斯坦福大学
- 曼哈顿：哥伦比亚大学
- 伯克利：加州大学伯克利分校
- 波士顿剑桥：哈佛和麻省理工大学
- 洛杉矶：加州大学洛杉矶分校
这5个城市的房产增值超过40%，基本与学费相当。
2017年，美国房地产市场火爆异常，根据Zillow公布的数据，在该组织调查的177个地区中，有15%的地区出现双位数的价格上涨，而这一趋势在2018年还在继续。这意味着，如果房子选得好，房屋的升值不仅可以支付留学费用，还能赚取一笔不菲的收益。
案例
一位海悦家的置业客户表示，自己4年前第一次以42.8万美金在洛杉矶买的房子，现在已经飙涨到60万美金，每年还有8%左右的稳定租金收入。
如果孩子将来移民美国，这是一笔很好的资产证明，如果孩子选择回国，把房子卖掉，可以轻松实现低成本留学。
那么，“好房子”的标准是什么呢？
首先，房子要位于高分学区，或者靠近大学。
附近3公里以内有8分以上的高中，或者有知名大学。这种位置的房子，有庞大的学生群体，便于出租，同时交通便捷，购物方便，升值潜力大。
其次，要避免房价过高或过低。
不同城市房价差别大，在华人聚集的纽约、洛杉矶、旧金山的一些城市，中位房价百万美元很平常。由于中国买家倾向于学区房，通常会购买稍高或持平中位价格的房产，这种类型的房子租金适中，便于出租，日后出售也比较容易。
关注房价的另一方面，预算要根据自身家庭条件选择，注意投资资产不要占据家庭总资产的过高份额，保障一定的抗压抗风险能力。
最后，选择多居室的公寓较为合适。公寓一般物业完善，治安好，便于房屋和出租管理。如果买家偏爱独立屋，也可以将出租事宜托管给专业机构(例如海悦家)，来保障房屋不空置，增加成本。
如果您对美国学区房感兴趣，欢迎联系海悦家专业房产经纪人，为您提供最优购房及金融规划，电话400-685-7500，咨询微信Jessehhause。
学区房投资实例：
刘先生的女儿已经收到美国美国私立高中的offer，这所高中是走读学校，学校不提供住宿，这就意味着有两条路可选，要么找寄宿家庭，要么在附近买房，家人过去陪读。
考虑到孩子的年龄和学习压力，刘先生选择了后者，于是着手购房。
最终选定的房产位于去洛杉矶都市圈尔湾 Irvine，是加州最受欢迎的学区之一。房产附近2公里有10分的公立高中，距离女儿的学校同样2公里。房产基本信息如下：
房屋类型：独栋别墅
总价：$78万
单价：$468/ft² （¥34,466/m²）
卧室数量：3个
卫浴数量：3个
车位：2个
使用面积：1,668 ft² （155m²）
占地面积： 3,220 ft² （300m²）
建筑年代：1980年
HOA：$0.0/月
房产税：$8,042/年
租金回报率计算
租金回报率=每年净房租收入/购房总价
每年净房租收入= 年租金收入—持有房屋费用及出租衍生相关支出
下面就依照刘先生的现况来计算一下房屋的投资回报率。
房产购买后，除自住之外，另外两间房间出租给其他同学，每月租金收益$2700。
第一年入住，在保障自住的前提下，租金回报达到2.9%。假设租金不变，接下来的4年租金收益$90,148，约$9万。
刘先生购买的房屋此前最近一次交易是2012年，当时处于房价低谷，交易价格是$43万，过去6年，房价增长了$35万，涨幅81.2%，年复合增长率10.41%。
近年尔湾的房价涨幅保持在10%左右，假若未来4年房价涨幅放缓，保持在8%左右。4年后此栋房产的价格会在$106万左右，增值$28万。
保守估计，4年后租金和房产增值两部分的收益共$37万。假设刘先生女儿高中的学费每年$6万，除去$24万学费，还余下13万的生活费用，每年可以补贴费用$3.25万，轻松实现低成本留学。
资料和图片来源于海悦家APP、海悦家数据库、Zillow官网
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