导读：
最近深圳一位土豪朋友来郑买房，去北龙湖看了几个项目之后表示：“这里没有自己想要的房子！”
究其原因，朋友说：“北龙湖的房子户型基本都是4房。自己一个书房，父亲爱书法要一个画室，俩孩子国外上学，虽然偶尔回来也要一人一个卧室，加上主次卧，没有6个房间根本不够用....”
在一般人眼里，北龙湖可是大河南各媒体报道中“富豪们资产投资财富高地，开发商品牌竞技的赛场，中产望楼兴叹的豪宅群”，按理说满足一般的居住需求根本是不成问题的，但为何却遭到了朋友的吐槽？
这个事情引起了我的疑惑：
我们心向往之的北龙湖，真的豪么？究竟又豪在了哪里？
顶级富豪真的会住这里吗？
那些投资客是抢到了瑰宝还是站上了高岗？
价值与价格匹配吗？投资帐怎么算？
那些所谓的“配套”对富豪真的重要吗？
今天，结合我们的调查了解，谈谈几点认识。
商品的价格是由价值决定。
但如果你问“北龙湖的房子为什么这么豪？”
可能90%的人会告诉你：“1000万一套了，还不豪吗？”
这就是典型的错误逻辑，也是营销上讲的“大多数国人认为一分价钱一份货，而不是一分货一分价钱”，贵的才是好的。
而至于北龙湖的价值到底几何，看完以下几个观点，你应该会有自己的判断！
一、是“真豪宅”还是“高档家属院”
北龙湖目前在售项目有20个，融创一号院、金茂府、上和院为代表，约5800多套，4万元/㎡以上的高端项目都未交房。
20个在售项目↓↓↓
我们走访了北龙湖的项目发现，置业顾问的说辞流程几乎相同：
先讲区位：北龙湖的规划，成市中心唯一限高限容地区，未来新城市中心、湖心岛经济心脏.……
再讲配套：万亩绿地、湖泊、道路交通、顶级教育、优质医疗...
然后是开发商、小区、户型、看装修效果图、参观材料示范区“各种施工细节、国际顶级建材家居品牌、各种新科技、什么“恒温恒湿”。
最后告诉你，想参观样板间，还要验资300万..……
各种概念过后，很多算不清的就真能蒙住了！
但当大家冷静下来，导读里我那个朋友的关于户型的困惑：所谓的这些配套和多层，对于真正的富豪，有吸引力吗？
无论本市、地市还是北上广北龙湖的潜在客户：多数在40-60岁，基本财务自由，对生活的态度和刚需、改善有很大不同。还是这些都是中产阶层向往的需求和户型产品，是他们想要的吗？
1
小地块、隐私差。
北龙湖项目都是小地块。住宅用地普遍80亩左右，像碧园荣府只有47亩，狭小的地块内都采用了整齐排列“兵营式”排布，都是联排没有独栋，60%以上的楼栋不得不临路，私密性差。
虽然有的项目在窗户上做足了功课，可就算像永威上和院那样采用“全进口日本YKK门窗”，恐怕晚上也得拉上窗帘吧。
对于对隐私特别注重的顶富阶层，真的能接受别人站在马路牙子上就能看进自己的家么？
2
小户型，假需求。
当然这是相对而言，相比2017年入市的永威、金茂、融创、正弘，2018年入市的项目户型越做越小，房源200㎡以下的占比60%，300㎡以上的更是越来越稀缺了。
北龙湖部分项目户型面积区间↓↓↓
对于1000万买房的人，200㎡以内的四室？怎么可能够用！
莫不是“认为户型小总价低好卖”才这样设计吧。我曾与一个营销总聊过，有两个现象“大部分客户是全款”和“要买就买最好最合适的”。
对于自住的富豪来说，小户型显然是假需求。
3
楼栋密度大。
北龙湖的项目的楼间距不足30m，绝大部分25m左右，甚至还有18m。
这样排楼不仅影响隐私，还做不了大的园林绿化，所以才有人戏称“高档家属院”。
4
所谓“6000元/㎡”的装修，何况还有水份！
买1000万的房子，怎么看的上所谓“6000元/㎡”的装修，何况还有水份！
北龙湖客户，手里都是多套，好东西见多了，有自己的喜好，需求差异大。且不说开发商送的他们的都未必看得上！居然还有毛坯的，简直是对豪宅概念的颠覆！
5
在建材和施工上，都会努力做成样板。
不管是金茂、一号院、还是永威，都在一众媒体上各种晒施工细节、建材用料。“永威的210MM的进口保温砌块”、“金茂府的恒温恒湿恒氧”，“一号院的钻石光延幕墙”……
但据一位行家透漏，也就是在建安上3000元到6000的区别，也不过就占了房价的10%，其他的90%恐怕都给了“北龙湖”这仨字了。
还有一些新应用还没有经过时间的考验！
像金茂府全屋安装“毛细血管网”，都不怕以后咱们黄河水结垢，形成“血栓”。
6
自标五星物业，物业应该都不会差。
物业应该都不会差，自标五星物业，不然怎对得起7元/㎡的物业费。
“富人扎堆”也是一个理由，房产是区分阶层的最重要的工具，同一阶层，同一生活方式。
也许正是缺乏真正的好物业和好邻居，富裕阶层才有了对豪宅项目的盲目。
但前提是，好邻居真的会住在这里……
总之，诚然与刚需改善比，有很大提高。但就“豪宅”二字讲，恐怕只有价格可以匹配。
二、配套虽好，之于“豪宅”，意义几何？
我一直认为对实际生活质量影响比较大因素，首先是屋内设施、然后是小区软硬件、最后才是周边配套。但是北龙湖的配套却占了房价的一半以上。
1
北龙湖。
当年大师黑川划了俩圈，勾画了这个所谓的“大如意”。后来又由后现代主义设计师矶崎新担任总设计师，进行细化，有了湖心金融岛、万亩龙湖、森林林公园、东运河景观区等等。
但是一片工地的北龙湖，正真能达到畅想那样，恐怕至少5年后吧。假如10年后，金融岛上名企林立，500强员工会很喜欢这里的办公环境。但至于对岸的“豪宅”，湖泊公园虽好，但繁华的金融区加上每平米多出3万的价格……恐怕不如黄河边上的风景区的性价比高吧！
2
交通和道路
在交通方面，规划有四条地4号线、6号线、8号线、22号线，路方面的外环、中环、明珠环、北环，可谓郑州顶配。
但是地铁对于普通出行便利，对于富豪阶层恐怕不算是加分项吧。
大家别忘了，至今还有出租车司机迷路在CBD！
熟悉的配方，一样的味道……
3
教育医疗
西亚斯外籍学校、上海师范附中、郑州枫杨外国语学校、清华附中等多所名校，堪称是整个郑州教育最顶尖的的豪华团队。
郑州大学第一附属医院“全球最大的医院”自不必说。
但资产大于5千万的富豪们，子女在郑州上学的又有多少？
总之，既然规划是城市经济中心，金融、办公、商业的区域，为什么要把一群多数已年逾50，财务自由，甚至孩子都成家立业的人围圈在这里？
这群本该住在远郊享受生活的人，会因为学区、医疗和交通，搬到这个未来10年都不能彻底完工的地方来住吗？而这些配套是他们需要的吗？
若没有居住属性打了折扣，投资价值又几何？
三、关于投资，是洼地还是高岗？
有段时间，与一个朋友聊天“为什么北龙湖的开发商把房子比喻艺术品、收藏品？”
另一朋友说：“一定是帐算不过来了。”
是这么个道理，商品价格远高于可见价值，空缺部分便用精神价值补充。这算欺骗吗？
投资的帐其实好算，计算投资回报即可。
北龙湖的投资逻辑：
一、资产保值。没有更好投资渠道，限购背景下，一套大额房产暂用资金，对冲货币超发带来的通胀。
二、看涨北龙湖。有一定资金资源，大额房产还可以拿到500万的贷款，不仅加上杠杆对冲对冲通货膨胀。上涨后卖出去还能赚一笔。
针对此，我有不同意见：资产不涨，便是贬值，没人接盘，就会站岗！
1、现在不仅北龙湖已有1万多套高档住宅，事实上同质化严重，北龙湖北还有10块住宅地未出，供大于需是大概率事件。
2、河南虽有1亿人口，除去海外置业、北上广深投资，2000万资产以上的人还剩多少？听北龙湖的某位项目总说“现在被龙湖的业主年轻化，70、80后在增加……”难道不正是真正的财富阶层并不看多这里吗？
3、土地供应增加，倘若远郊豪宅别墅产品更具吸引力呢？
4、若通过出租回报：投资回报率想达到5%，租金要到达50万/年，月租4.2万！未来在金融岛上班的人，能承受如此租金客户有多少？（虽然某天筑公寓租到了3.2万/月，但是出租率低于50%）
靠出租回报，显然是不现实的。5、若通过涨价回报：且不说后期还有土地供应，5年内销售完现有的房子，算是乐观。新房都不稀缺，二手恐怕无人问津吧。
有人把这里对对标未来的上海陆家嘴、深圳前海、北京金融街，要知道我们既不是全国经济中心，也有没有金融证券的基础。就像郑州的刚需房价，居民平均工资上不去就不可能一直涨。再想想那些空租的高铁站写字楼，是一个道理。
经济若无没大变化，指望像十几年前投资东区一样，想在北龙湖住宅大赚一笔，是不理性的。
最后，说一个朋友的故事，作为结束。
老郑州，住经×路，原来在老城区有三套房。
2007年错过了郑东新区买房，“鬼城一个……”
2016年错过了经开区、高铁片区、绿博片区大涨，“鸟不拉屎……”
2017年咬牙卖了两套房，贷款400万，买了北龙湖。
如今，两年房价没有变化，每月利息5万，老两口痛不欲生！
或许，我过于悲观，但我认为在北龙湖还是一片工地的情况下，自住和投资都需谨慎！
自由撰稿人：Jack
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