有人在深沟，有人住高楼
“活下去”！
还记得2018年底万科刷屏的那些照片吗？彼时，很多人在以阴谋论揣测万科的论调，以至于忽略了郁亮接下来的一句话：“今年（2019年）6300亿的回款目标如果不完成，其他任何事情都可以放一放。”
在7月初房地产信托被严格叫停的时候，这句话隐藏的深意，让人不得不佩服郁亮的先见之明。这句话的隐藏的含义是，外力借不到钱的情况下，内生造血已经成为房企最重要的事情，一切只能靠自己了！
自今年5月以来，房地产融资越收越紧。7月11日，光大信托被曝将暂停新增地产融资，虽然光大信托辟谣称，只是对房地产信托项目进行余额管理，改善产品结构。但信托公司的房地产项目收缩乃至部分停止已经是不争的事实。
在银行贷款、公司债、资管、私募等融资渠道一个个收紧之后，房企最后一个主要的融资渠道——信托，正在轰然关下闸门。对于房地产这个高杠杆行业来说，资金链的收紧，意味着命运之神不再眷顾。
一方面融资受阻，另一方面房企债务却在密集到期。恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。
但楼市，却看不到一丝回暖的迹象。人民法院公告网显示，2019年全国已有几百家中小房地产企业公布破产公告。事实上，不止是中小房企，全国500强、上市房企银亿集团，在500亿负债的重压下，于2019年6月突发破产重组，曾经的宁波首富就此陨落。
活下去！对于房地产公司来说，史上最大的一次洗牌正在倒计时，一切都只能靠自己了！
烫手的热钱
2019年房企进退维谷的局面，早在2015年已经被决定。
2015年3月30日，在经历了3年多楼市调控之后，一份超预期的楼市放松新政出台。这之前，全国楼市疲态一年多了。新政成为楼市回暖的转折点，但楼市出政策只是其次，根本原因在于所有房企突然发现，开发商有了一个极低的融资模式：公司债。
在2015年、2016年公司债的借贷成本低到令人发指，基本上主流的房企的借贷成本只有在5%左右，国企央企甚至可以压缩到3%。这个数字是不是有点眼熟，这几乎就是余额宝的利息。
要知道，在2014年的时候，大量房企蜂拥而至的借款模式是海外债，利息大多在8%～10%。
当公司债以3%——5%的成本发债时，可以想象房企有多疯狂。所以，我们才在2015年、2016年的土地市场见识到那么多地王，极其低廉融资成本支持下，开发商理直气壮的随意举牌。而如今的处处掣肘，正是当初狂热埋下的隐患。
但，不管公司债的利息有多低，借的钱都是要还的。公司债的还款周期通常3-5年，2018-2019年，正是那一波疯狂热钱的还款期限。
以新债还旧债，是房地产公司常见的伎俩。原本以为低廉的公司债可以一直借下来，但万万没想到的是，2018年国家政策收缩，公司债全面停止！开发商的以新债还旧债的资金运作模式彻底凉凉。
不仅是公司债彻底停止， 银行贷款越来越难，私募资管计划也被禁止了。
对房企来说，动辄上千亿的规模，听上去几百亿的债务不算多。但在这个高杠杆的行业中，房企从利润中拿出几十亿现金流并不是易事。这也是为什么2017年那么多项目还在抗，到了2018年直接就降价甩货、断臂求生。
2018年，高层多次重复“房住不炒”，严格调控的姿态始终没有放松。
房企也频频传来坏消息，裁员、卖项目、降价、披着外衣内部融资······市场上到处都是节流、找钱的声音。
阴霾持续到2019年，一切看起来似乎好转了。
融资渠道全面收紧
2019年以来土地市场的渐次活跃，深圳等城市地王再度出现，似乎在昭示着房企的好日子要来。
土地市场活跃，很大程度源于信托资金的放松。信托公司今年年初也遇到了资产荒的情况，上市公司暴雷太多，去年很多政信项目也出现问题。所以信托公司发房地产项目成了较好的选择。毕竟，对金融机构来说，房地产仍然是最优质的资产之一，至少有房子在，看上去总比借给中小企业靠谱多了吧。
普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。此外，近年来房地产信托余额增速较快，房地产投向占比从2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。
据统计，房地产信托平均融资成本高达13%，这对开发商来说自然很贵，可他们在面临巨大的兑付压力下，又不得不用信托融资。
而房产信托快速增长的情况是监管层不愿意看见的。“房住不炒”要贯彻执行，不能大家都在堵口子，就你信托公司放水。
而且今年央妈开年就降准释放了1.5万亿的流动资金，后面又是几次变相降准。国家降准释放出来的钱，最希望流向的是科创企业和实体经济，这样经济才能盘活，摆脱房地产拉动经济的恶性循环。
但是按照以往的经验，凡是宽松，水必然流向房地产。如果这些钱像2008年四万亿放水一样流入到房地产企业，那么房价还是会涨，“房住不炒”效果将大大降低，这也是高层最不愿意看到的事情。所以在给金融宽松政策的同时，一定会严防死守房地产，从融资端调控房地产。
于是，一波以信托为主的一系列组合融资端调控开始了。
在地王最火热的时间段，5月17日，银保监会发了个23号文，对银行和信托提出要求，要整治金融乱象， 其中最主要的是对房地产信托“明股实债”等模式的狙击。融资端地产调控战此时已经正式打响，只是房地产公司还没有意识到。
公开信息可以看到，从4月到5月下旬， 50天时间里，各地银保监局开出32张罚单，给违规输血房地产“断供”。只是，在当时这一切还没有传导到土地市场，“地王”一个接一个， 房企们缴纳上自己的口袋、智商和豪赌情绪。
紧接着5月31日，央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS融资。坊间传言，旭辉、金地、融创和中铁建等拿地激进、制造地王的企业被列入暂停公开市场发债业务的“被关注名单”。
虽然没有公文证实此事，但从融资口发出的声音看，针对激进房企的定向调控确实存在。但没抢够土地的房企们，还是不愿意收手。
于是，我们看到在6月份的陆家嘴论坛上，银保监会主席直言：“必须正视一些地方房地产金融化的问题”、“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”这已经是高层非常严厉的表态了。
7月初，银保监会对房地产信托展开了一系列调查、约谈、警示；7月11日，光大信托被曝将暂停新增融资，进行余额管控。其他多家信托也受到了类似的窗口指导。7月12日，相关政策再出台，要求房地产企业在国外发债，只能用于置换1年内到期的旧债。
政策的效果立竿见影。用益信托数据显示，今年6月，房地产信托成立规模465.83亿元，环比5月缩水227.61亿元，降幅达32.82%。
而且融资收缩，并不只是信托一个渠道在单打独斗。境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限，这套全面管控融资端口组合拳，表明了高层对经济脱虚向实、坚持房住不炒的决心。
但对负债累累的房企来说，生存环境真的是史无前例的恶劣了。
房企冰火两重天
危机，从来都是企业竞争力的试金石。有人危机四伏，有人却在大展手脚。
7月初，两笔反差巨大的房企境外融资活动，折射了房企冰火两重天的境遇。
7月8日，中海地产发行的一笔港元票据，息率低至2.90%，刷新同业最低利率。即便在行业最好的时候，这样的利率也是极低的。
7月10日，泰禾集团发布公告，在境外完成4亿美元的债券发行，债券期限3年。值得注意的是，此次发行的票面年息高达15%，禾中海不到3%的年息相比，差了足足5倍！
不仅如此，泰禾债券评级为Caa1(穆迪)/CCC+(惠誉)，穆迪评级Caa1评级和惠誉评级CCC+评级均代表着债务信用状况很差，信用风险极高。
不少业内人士认为，泰禾这笔债券的利率已经快赶上高利贷了，这将极大吞噬公司利润，不利于公司长期发展。不仅是泰禾，据不完全统计，10余家房企海外融资成本普遍较高，不少超过了10%，其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%，若算上综合融资费用，实际成本还将更高。
境外融资成本虽高，却也是眼下房企没有选择的选择。根据恒大研究院的预计2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，2018年有2.9万亿元债务兑付，2019年有6.8万亿元债务兑付，2020年有5.9万亿元债务兑付，2021年有3.4万亿元债务兑付。
债务危机会是接下来几年悬挂在房企头顶的达摩克利斯之剑。在生存压力下，只要能开口的融资通道都会成为房企的选择。
閱讀更多 mini財神 的文章
