導 語
究竟新冠疫情的影響會持續多久？2020年購房需求是被迫取消還是延期釋放，房企土地購置、新開工又會受到怎樣影響？
◎ 作者 / 楊科偉、俞倩倩
2020年開局，新冠肺炎疫情兇猛來襲，售樓處關閉、工地停工，對原本就下行壓力加大的房地產行業無異於雪上加霜。時至今日的2月末，無論是銷售、新開工施工還是土地出讓都遠未迴歸正軌， 究竟新冠疫情的影響會持續多久？2020年購房需求是被迫取消還是延期釋放，房企土地購置、新開工又會受到怎樣影響？我們力圖聚焦行業5大核心指標——全國商品房銷售面積、全國商品房銷售金額、全國房地產開發投資額、房屋新開工面積、房地產開發企業土地購置面積，通過分析疫情影響程度，在去年末的基礎上，再評估疫情對2020年中國房地產行業的影響。
01
疫情尚不明朗，樂觀3月末基本復工復產，悲觀或影響至6月末
毋庸置疑，2020年房地產行業受影響程度與新冠疫情控制情況密切相關，就目前形勢看，國內疫情防控已取得階段成果，現有確診病例數一週以來呈下降趨勢。就在今日廣州的發佈會上，鍾南山院士表示有信心在4月底基本控制疫情。
但目前國外尤其是鄰國——日本、韓國疫情蔓延，山東、遼寧、上海等已採取措施防止輸入性病例增加，加之新冠病毒具有傳染速度快，致死率低等特點，有可能演變成慢性疾病，這些不利因素均會造成整體抗疫局勢並不明朗。
故而我們假設了兩種情形：一是樂觀預期疫情對於行業的影響可能持續到3月末，因半數房企在2月10日基本都已復工，各地也出臺措施從疫情防控轉向支持復工復產，屆時社會經濟活動基本平復。二是悲觀預期，疫情出現反覆轉變成“全球性流行病”、中國由輸出型轉變為輸入型，疫情對行業迴歸常態的影響延遲至6月末。
02
歷年1-2月權重佔比低於10%，若3月好轉尚可補救，持續到6月將影響較大
縱觀近5年房地產的開發和銷售數據，其週期性的特徵也比較明顯：1-2月恰逢傳統假期，在全年的平均權重不超過 10%，對全年數據的影響有限。3、4、5月平均權重保持穩定，基本在6%-8%不等，“金三銀四”成交旺季一般會出現一波小陽春行情；6月年中需求集中性爆發，平均權重將攀升至10%以上。
因而樂觀和悲觀預期下，將呈現出截然不同的行情表現：倘若疫情在3月份結束，二季度房地產市場便能恢復正常的銷售節奏，一季度積壓的購房需求或將平移至二季度有序釋放，房地產市場有望迎來階段性的銷售窗口期，屆時成交量或將明顯回升。房地產開發投資額、新開工面積、土地購置面積等投資性指標受到的影響也相對較小，在宏觀政策及地產調控的放鬆預期的背景下，企業完全可以通過加大資金投入，加快工期等方式追趕因疫情造成的不良影響。
倘若疫情在6月份結束，長達半年的銷售停擺，工程進度耽擱，難免會對整體行業銷售、投資帶來較大的負面損失。一方面，疫情壓力下，國內經濟、居民收入勢必受到拖累而造成消費降級，且當前房價“居高不下”，基本也接近剛需客群的購買力極限，成交量預期會大幅回落，缺乏基本面支撐的三四線城市尤是。另一方面，因銷售低迷，對於多數房企而言，即便得到了政策性支持，現金流壓力依然不容小覷。員工開支、利息支出等“剛性開支”時刻威脅著房企的資金鍊，在這樣嚴峻的考驗下，房企難免在拿地、投資、新開工方面“縮手縮腳”，造成與開發投資相關的一系列指標出現“滑坡”。
03
2020年商品房銷售樂觀預期面積-5%，金額持平；悲觀預期面積-15%，金額-10%
我們依據樂觀、悲觀兩個預期，分析了疫情對各指標造成的不同影響，得出了以下的評估結論：
一是房地產下行週期疊加疫情影響，全年銷售增速將穩步回落。2020年商品房銷售面積約為145481-162774萬平方米，較2019年同比變化在-15%~-5%之間，商品房銷售金額為143257-159917億元，同比降幅維持在10%以內。目前情況來看，若疫情在3月結束，僅是需求釋放點向後移動，整體成交規模穩中微降；若疫情持續到6月，則商品房銷售跌幅基本在10%-15%左右。
二是開發投資額保持降勢，預計2020年全年的投資開發額為18312-20681億元，較去年同比變化-7.25%~4.75%。因房地產開發投資主要來自於建築工程投資（65%）和土地購置費（35%），和房企施工和土地購置密切相關，因而受疫情影響程度也相對較大，若疫情持續至6月全面結束，整體投資開發增速極有可能由正轉負。
三是新開工面積將穩步回落，跌至負區間。預期2020年房地產新開工面積量在205892-217795萬平方米，較2019年悲觀預期為下降9.36%，樂觀預期為下降4.12%。一方面，新開工通常滯後於土地成交兩個季度左右，2019 年土地購置面積創十年來新低，這也將直接“拖累”2020年的新開工指標，房企不得不面臨“無地施工”的尷尬境況；另一方面，雖然目前多數房企都已復工，但因建築工地人員密集且以外地務工人員居多，難免受疫情波動影響，故而悲觀預期下降幅有可能超9%。
四是土地層面受疫情波及相對較小，測算出的2020年房地產土地購置面積量為25063-25822萬平方米，較2019年的同比變動在-2.94%-7.84%這一區間。多數政府的全年供地計劃基本不會受到疫情干擾，主要源於政府供地計劃一般在上一年年末便有安排，主要是基於地方開發，財政平衡等角度考量。新冠疫情在2020年1月才開始全面爆發，因而疫情最多推遲了地方的供地節奏，並不會導致全年供應量的明顯下降。不確定因素主要源於若疫情在上半年都得不到緩解，房企或因現金流緊張而延緩拿地節奏。
04
樂觀情況下對行業影響與年初相差不大，悲觀預期將拖累銷售再降10個百分點
為了考量疫情對行業規模帶來的影響，我們也蒐集數十家主流行業研究機構在2019年末對2020年行業規模的預判，結果大致如下：商品房銷售面積同比變化-5%~0%，僅個別預期跌幅大於5%；商品房銷售金額同比變化1%左右；房地產開發投資額同比變化4%~8%區間；新開工面積同比變化-7%~4.6%。與我們測算的疫情後行業規模數據進項進行對比，可以看出：
樂觀預期，3月疫情好轉，對房地產銷售、開發投資、新開工等指標的影響並不是很大。與券商的年初預判基本吻合，購房需求多數會延期，而非取消；房企可以通過在之後加快推貨節奏、加緊工期等辦法進行彌補，保證全年的成交規模、投資強度穩中微降。土地市場雖延遲地塊出讓，不過政府依舊會完成全年供地計劃。
悲觀預期下，疫情持續到6月，則會導致整體行業核心指標增速的全面下移。商品房銷售、開發投資額較主流研究機構在2019年末測算而言，基本都會下降10個百分點，一方面線上銷售較線下而言勢必會造成部分成交的折損，另一方面，房企的施工進度也會受到疫情的不利影響，拖累投資開發額累計增速由正轉負。此外，新開工較主流研究機構在2019年末測算平均值而言，降幅也在6個百分點左右。
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