三伏天，按理說應該是合肥樓市傳統的淡季！可今時不同往日，合肥買房人的熱情堪比天氣，
就連40年公寓都開始大規模搖號，更別說之前三五個月賣不掉一棟高層的地王，如今也有了開盤集中搖號的盛況。一個網友那天在群裡聊，去年這個時候看新站的華地紫悅府，精裝摺扣完才一萬二千多，今年5月份一個朋友買了，精裝的一萬四千多，現在漲價一千多，精裝變了毛坯，秒變一萬五......
一直在關注，就是沒果斷下手。這個房價，真是他親眼看著由最低潮攀升至此的，內心有多悔恨自不必說！我感到心疼，更感到不值，我們身處於這樣的社會，任何時候都不能與趨勢為敵啊！
據金剛石數據統計顯示，目前合肥整體供應均價1.5萬/㎡左右，以這個為參考均價，在市區只能考慮新站和瑤海。（儘管高新區統計數字為13705元/㎡，但實際上已無1.5萬/㎡以下房源可售。）
可是按照當下這個情況，新站、瑤海價格窪地的帽子也怕是要保不住了：
7月17日，新站華地紫悅府備案，均價15847元/㎡，相比上次上漲1049.2元/㎡，精裝改成毛坯，突破新站高層均價14999元/㎡天花板；
7月18日，瑤海壩上街環球金融中心備案，毛坯價13800元/㎡，裝修價3200元/㎡，銷售均價17000元/㎡，突破瑤海高層均價13199元/㎡天花板。
按照慣例，天花板的價格就代表著未來區域大部分樓盤均價，具體可以參照新站區，去年新站高層最高價14799元/㎡，隨後純新盤備案均在1.47萬/㎡左右。
▲合肥九區三縣最新房價天花板
我講真，不管是剛需還是改善客戶，都要果斷一些下手了。沒房的剛需自不必說，
手裡僅有的首付再等下去就只能買得起空港；有房但是想要置換優質資源房的改善型客戶，同樣是刻不容緩，因為漲幅最高漲速最快的就是佔據城市稀缺資源的房子，尤其是學區房，漲幅大家有目共睹！所以對改善客戶來說，除非你真的不差那幾十萬，否則最好別再猶豫，置換成本也很高的！
時間已經來到2018年下半場，買房人想在合肥買房，還能有哪些選擇？接下來各區還有哪些新項目要上市？會賣出什麼價格？我根據合肥九區三縣實際情況，整理瞭如下內容，二手房情況較為複雜不在本次討論範圍內。希望可以給大家提供一些有用的信息和判斷：
1
政務區：新房稀缺且價高
作為合肥城市建面和二線城市最接近的新區，再加上可開發土地資源稀缺，政務區當之無愧站在合肥房價金字塔塔尖。
目前在售的僅有3個項目，分別為：
融創信達政務壹號，在售少量高層和洋房，均價2.7萬/㎡；洋房均價3.5萬/㎡。
融創合肥壹號院精裝高層均價29600元/㎡、洋房均價34887元/㎡，最高單價約4.68萬/㎡。以上這兩個項目適合合肥純正改善群體，能買得起哪個就買哪個，對這部分客群來說，是社會地位的象徵。
天鵝湖ΜΟΜΛ高層已清盤，即將加推40年產權公寓。後期還有住宅產品，但是具體加推時間未定，到時候價格如果沒漲，首付比例估計會有一個提高。
整體來說政務區這兩年房價變化不大，它的價值在整個城市認可度比較高，對政務區大家投資的理念就是保值。
2
濱湖區：2萬+是大勢！房地產化大於城市化
濱湖區挺妙的，喜歡的人非常喜歡，不喜歡的人就emmmm...但這依然不妨礙濱湖成為合肥樓市討論度最高的區域。
整體來說它分為四個板塊，啟動區、環湖CBD、金融後臺基地和省府板塊，購房門檻大概如下：
價格高的，一般人買不起；價格低的，一般人買不起也買不到（因為要高首付又要找關係）也就造成了這樣一種局面：只歡迎有錢的剛需、改善進場。
目前幾個限價盤熱度高居不下：
1、招商雍和府：7月12日，濱湖招商雍和府售樓部正式開放，計劃8月首開，推出4棟高層。價格方面，若參考周邊紫雲賦和江山印的備案價可能會在1.6萬/㎡朝上。有網友透露，該項目難買程度絲毫不亞於紫雲賦和江山印，真正想買的話先準備好全款。
2、寶能城：計劃加推10#、11#、12#、13#四棟高層，正在驗資！全款客戶驗資額度為150萬及以上、按揭客戶驗資額度為90萬及以上，門檻不低。
▲寶能城二期住宅位置示意圖
3、合肥雲谷：計劃加推1.7萬/㎡精裝大平層：
毛坯1.35萬/㎡的價格可以貸款，但是3500㎡的裝修款要全款付清。按照毛坯價正常首付：
最小面積89㎡：
36.045萬（毛坯3成首付）+31.15萬（裝修全款）=67.195萬
最大面積156㎡：
63.18萬（毛坯3成首付）+54.6萬（裝修全款）=117.78萬
也就是說，假如打算買雲谷，手頭上至少能拿出來67萬塊錢才行。
4、時光印象：A18#和A19#最後2棟高層即將加推，共138套房源，戶型面積為99㎡、107㎡、123㎡。賣完，即清盤。
時光印象裝修高層已經全部備案，備案均價16799元/㎡，此次加推對首付比例的要求還沒有明確，但肯定是高首付優先了。
還有一個盤當然不得不提，限價後，濱湖房價天花板為2.5萬/㎡，但是7月13日，濱湖某地王盤備案，打破了這一格局。濱湖最高房價一躍到3.5萬/㎡，其中毛坯均價30010元/㎡，裝修費5000元/㎡。
該項目也將在下半年入市。此外，位於金融後臺基地板塊的正榮府也加快了入市腳步，下半年將正式入市，等待周邊價格較低的項目都接近清盤後終於出山，價格在2萬/㎡以上基本板上釘釘。
按照現在的形式來看，濱湖居住地塊供應稀缺，更會使得整個區域供給不足，房價只能朝著2萬/㎡以上走，沒有回調的空間了。
對改善來說，濱湖的房子當然可以買，無論是一線湖景還是文旅地段還是整個濱湖的環境，如果只是抱著改善的心態或者養老的心態去濱湖區置業的話，這個完全是可以的。
但濱湖房地產化大於城市化，很多的一些配套設施並沒有達到我們業內人士估計的預期，所以我覺得投資價值未來在很長一段時間內都是處於很穩的狀態，如果你期待未來出現暴漲或者大規模漲幅，我個人持觀看的態度 。
3
包河區：龍川路富人區已成型，淝河片區成接下來開發重點！
包河區的龍川路板塊經過兩年時間的銷售打磨，房價已經和政務區齊頭並進，富人板塊已經成型，能買到的價格基本都在2萬/㎡以上了。
融僑觀瀾最新備案兩棟洋房，毛坯備案均價接近2.1萬/㎡。建發雍龍府高層毛坯單價也在2.38萬/㎡，整體來說是適合改善持有的，畢竟門檻也高，優勢也很明顯，離政務區很近，一條金寨路之隔。
也有價格低點的，信達天御毛坯均價1.58萬/㎡，開發商本身也不急著賣，加推時間遙遙無期，性價比確實高，但是買不到。
此外淝河片區也是樓市焦點，隨著金隅大成郡的首開、純新盤翡翠天際、金輝廬州雲著在下半年的統一入市、幾宗大的居住地塊即將拍賣，這裡將被塑造成一個全新的板塊，價格普遍在2萬+，並且項目幾乎全部在做高端，由此可見其未來定位。
但是目前的客戶抗性也非常顯著了，環境確實和這個2萬多的房價不是特別匹配，不過從政府對其後期規劃定位上來看，未來這塊將被打造成一個集休閒旅遊為一體的區域，應該不會差！
4
高新區：網紅區域，王咀湖、北雁湖價值爆棚！
高新區在買房人心中，尤其是年輕一代的買房人心中，絕對是排在買房首選項目裡前三位置的，剩下兩個一個政務一個濱湖。作為合肥“創新高地”戰略的承載之地，高新區具有良好的規劃前景，目前諸多重大的配套逐步區域落位，如中科大產業園、航空產業新城等；區域價格空間較大，投資屬性較好。
但目前，剛需買高新已經不再輕易。西子曼城、望江臺清盤之後，高新再無1.3萬/㎡項目，價格在1.6萬/㎡左右的僅有兩個，一個是祥源金港灣，一個是保利柏林之春。一個要求小戶型全款，大戶型首付6成起；一個要求外地戶口買的話首付必須5成。
王咀湖這個板塊，未來打造成類似於武漢的光谷。從目前來看，這個區域它的投資屬性明顯是大於居住屬性的，
它的未來的投資屬性被全省認可，所以在這裡買房，這一點大家可以放心。如果想買一套比較好的房子去居住，改善，北雁湖板塊是非常不錯的選擇。目前價格還是處於比較穩定的狀態，從2015年、2016年漲的比較兇以後，2017、2018年相對來說價格漲幅不是特別大，價格相對來說都是比較穩定的，改善型的客戶想買一套房子改善環境，這裡是一個不錯的選擇。
此外，對剛需來說也不是沒有好消息的，近期有網友在12345政務直通車上諮詢高新區供應居住用地的情況，合肥官方給出最新答覆:
也就是說：
1、近期高新區將有176畝居住用地上市；
2、下半年會根據市場實際需求，放出高新區優質居住地~
今年4月份，2018年合肥優質地塊手冊曝光，公示了高新區今年計劃即將出讓的四宗地塊，其中已經有一宗地塊已經於今年5月份成功出讓，還剩下三宗共計387畝待上市，都是大地塊~想要在高新置業的朋友們可以期待一下。
5
新站區：少荃湖板塊是發展核心！投資看長線
一直以來新站都是大家心中的價格窪地，萬元盤的帽子在去年年中就徹徹底底脫掉了，取而代之的是烈山路板塊1.3萬/㎡起步的精裝高層。
對首付有限制的剛需買房人來說，新站少荃湖、烈山路板塊是可以考慮的對象。在這兩個板塊買房要注意：1、買靠近地鐵口的盤 比如保利羅蘭香谷、正榮悅都薈 2、面積儘量要小、要好（以後好出手） 3、如果想買少荃湖板塊，優選離湖最近的華潤萬橡府。
如果兼顧投資屬性的話，還是要看長遠發展。少荃湖作為新站新中心，定位、起點很高，但你懂得，新區發展會有一個利好逐步兌現的過程，因此你必須要給這裡留時間；
烈山路最大的優勢，就是未來這裡集聚成片的住宅，居住氛圍濃厚，但是劣勢的話是離地鐵比較遠，好在板塊內有3700畝的學林公園，這裡買房優選小戶型、地鐵口、公園旁。
不過目前區域的房價透支了未來三年左右的上漲空間，短期內將以平穩為主。
6
廬陽區：新房普遍賣到2萬+，四里河房價會越來越高
廬陽區最受關注的板塊不用說，也是四里河板塊，幾個2萬+在售項目撐起合肥高端市場一片天：
萬科森林公園（環境、品牌、學區資源很強勢）、合景廬月灣（主打小戶型，面向年輕首次置業人群）、上坤海棠四季（體量小，開發商品牌不佔優勢，但旁邊是地王項目，價格有一定對比）、海亮唐寧府（整個小區僅有一個156㎡的躍層產品，在產品這一環節上有旁人無法比擬的優勢，價格雖高，但精裝標準在合肥確實數一數二，適合廬陽純正改善群體，項目已經首開）。未來，板塊內還有一個
國貿天成值得期待，有了海亮唐寧府備案單價3萬+做鋪墊，國貿天成的備案價很清晰了。不僅如此，廬陽有往四里河北拓張的趨勢，純新盤江山廬州府、碧桂園時代傾城打的一片火熱，再加上文一泰禾合肥院子，北四里河妥妥也是個富人區的節奏。
此外，廬陽北的
華地森林湖還有幾棟洋房待加推，但由於工期原因具體時間未定，洋房1.4萬+，性價比顯而易見。同位於廬陽北，旭輝玖著顯得較為冷清，單價1.6萬+，還是精裝，整體來看沒什麼毛病，但是對買房人來說單價略高，板塊認同感和價格不匹配。
文一泊心灣近期去化不錯，老實說地理位置不怎麼佔優勢，旁邊就是高架，但距離主城近，單價1.6萬/㎡，也是銷售回暖的原因之一了，地緣性客戶佔一大半。
7
蜀山區：董鋪湖南岸是供地重點！以後全是高端住宅
老城區在售僅有金隅南七里項目，因為稀缺所以火熱，均價1.97萬/㎡，地段、配套都沒啥可挑的，非常難買了。
環董鋪湖板塊是蜀山熱點區，之前認知都停留在御璟江山1.5萬的價格，不過，
董鋪湖南岸無論是自然環境還是區域配套來說，都是合肥市中上游的水平，加上未來蜀山區的大數據產業園和政府高科技項目的落位，我相信這個板塊是未來合肥市非常具有投資潛力的區域。適合投資客群、自住人群。在售御璟江山、華潤桃源裡、禹州平湖秋月等偏改善項目。
近期，該板塊再次推出4宗優質地塊，被
中海和麗豐兩大房企拿下，樓面價均已破萬，預計未來房價為2萬＋~8
經開區：房荒局面有望緩解，但都是2萬+高價盤
經開區在大家印象中房荒確實是比較嚴重的，在售樓盤極少，最容易買到的可能是政務南板塊的融創城，前期均價1.6萬/㎡左右，人氣爆火。不過6期住宅已經備案，毛坯精裝分開，加在一起單價在1.8萬/㎡+，門檻再次提高。
經開區下半年最大的看點其實是在南豔湖板塊的兩大純新盤，啟迪科技城·水木園和萬科皖投產融中心，據瞭解兩家放風價都在2萬＋。
其中，水木園目前正在驗資階段，將在8月迎來首開！
而水木園的驗資門檻也可以說比較高，據置業顧問介紹，想要參與開盤選房，需要驗資100萬，目前已經有近千組客戶參與驗資！
清華附中合肥學校已獲清華大學正式批准，對這個項目來說，優質的教育資源是最大的亮點！有學區投資需求的投資群體可以考慮，同樣適用於自住！
9
瑤海區：天花板剛剛被打破！最高1.7萬+
瑤海龍崗板塊純新盤多且集中，是剛需除了新站之外選擇最多的一個區域。由於限價因素，基本高層都在1.3萬/㎡左右，建議優先考慮地鐵最近的樓盤。
前段時間，瑤海兩盤變相突破限價：
瑤海中梁美好時代備案，毛坯均價13198元/㎡，裝修均價2500元/㎡，銷售均價15698元/㎡。
瑤海壩上街環球金融中心備案，毛坯價13800元/㎡，裝修價3200元/㎡，銷售均價17000元/㎡。
而區域裡還有不少地王沒有入市，大家可以期待下未來入市價。不過瑤海屬剛需重鎮，不建議買入大戶型，100㎡左右未來也好出手。
東部新中心雖然提出來的理想非常宏大，它的格局非常高，但是在合肥這樣一個二線城市來說，它的發展需要一個很長週期的時間去孕育，因為羅馬城也不是一天才能建得起來的。
如果你家在這附近，想在這地方投資一套房子，可不可以，可以！但是一定要秉持一個長線的心態去看待，別看規劃的理念有多麼的先進，它的發展有多麼的好，任何一個新區的建設都需要一個長時間的孵化。
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肥東：限價盤僅剩3個！最高1.67萬/㎡
肥東近段時間熱度直線上升，主要分佈在靠近瑤海區域、肥東經開區、和縣城。縣城在售有皖新、華盛、文德等項目，價格都在1.25萬＋。板塊內還有新城吾悅廣場以及新城住宅地塊，未來將成為該板塊品牌、配套最強，熱度最高的項目。
限價盤單價在10500元/㎡的項目，僅有力高瀾湖前城、弘陽信德東方印、金鵬瓏璟臺（純新盤未備案，但放風價一直是10500元/㎡）。金鵬瓏璟臺是滁州金鵬在合肥第一個獨立操盤的項目，開發商在合肥來說不算大牌，但在滁州當地口碑非常好，專做高端，而且據我瞭解開發商的總公司已經搬到合肥，估計也是要開始深耕合肥了，在合肥第一個獨立操盤的項目，將為未來所有項目背書，品質好壞至關重要。
離瑤海一路之隔的中海城項目最近也很熱，毛坯高層單價12500元/㎡，相對於肥東限價盤10500元/㎡的均價，高了20%的溢價，性價比並不凸出。但考慮到後期出手，中海城有品牌，物業也不錯，小戶型流動性較強。此外項目東側剛剛爆出將建兩所學校，也是利好。
整體來看區域最高1.67萬/㎡確實較難解套，不過未來肥東值得期待的項目很多，華潤也有一塊地等待入市，相信未來肥東房價將穩步抬高。
肥東產業能級不高大能產業基礎完善，區域發展多年，具有較強的人群導入能力和產業升級能力，可考慮投資，目前客戶處於一定透支；適合人群：區域自住人群、低價投資者。
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肥西：新房在售1.47萬/㎡起，同樣不愁賣！
肥西的這把火，從限購之日起已經燒到現在了。自從去年肥西面臨了一整年的房荒局面，今年幾個高價純新盤一上市，買房人真的是飢渴難耐了，不顧一切就是買！
城建琥珀御賓府開盤，均價1.62萬/㎡，800人搶168套，1小時賣了3個億；高速時代御府開盤，均價1.47萬/㎡，開盤90分鐘，超800人搶光176套房...這是怎麼樣一種熱度！
從肥西縣這兩年的市場情況來看，積累了大量的客戶和潛在的投資者，所以這兩次開盤為什麼效果這麼好，就是它之前有大量的客戶積累。另外，肥西也是合肥重點向南發展的一個非常重要的方向，所以它的區域未來是具有一定投資價值的。
由於突出的地理位置優勢，繁華大道是肥西最火最貴的板塊。新房在售已不多，1.2萬/㎡左右的信地華地城基本找不到購買渠道、1.1萬-1.3萬的新華九龍首府可以說比較難買了，1.68萬/㎡的融創玖樟臺高層已清盤，疊墅產品均價預計超2萬/㎡。
肥西產業基礎雄厚，且距離合肥主城區較近，地段優勢明顯；目前區域價格適中，可考慮投資中等水平的性價比盤 ；適合人群：區域自住人群、外溢人群、投資者
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長豐：最高1.47萬/㎡，房價格局定了！
長豐目前最熱門的兩個板塊：雙墩、崗集。廬陽北由於沒有及時的土地供應，在售項目如新城北宸紫郡、弘陽時光裡幾乎去化所剩無幾。阿奎利亞後期體量仍很大，但或許也會提高品質與價格。
雙墩將是北城接下來很長一段時間的樓市聚焦點，萬科、碧桂園、金地、融僑等大牌房企全聚集在這一板塊，未來預計這些純新盤價格都將參照萬科蘇高新中央公園項目均價1.48萬/㎡來備案。
崗集在售兩個項目中國鐵建悅湖國際與祥源玖悅灣，性價比都比較高，剛需完全可以買，基本單價都在1.2萬/㎡左右。
北城具有一定的規劃前景，作為合肥二產集中地，未來客戶需求較多；適合人群：區域自住人群、外溢人群、投資者。
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