買房投資入市信號之我見

對於剛需自住者，現在比較流行的說法是“什麼時候購買都是正確的”，我也比較贊同這個觀點，因為你對樓市不瞭解，所以沒有必要去搏擊所謂的相對低點，首先你是有自住需求的，其次你知道房價的大方向是螺旋上升的，即使你什麼都不知道，錢越來越多、貨幣不斷貶值總是知道的吧！所以，對於自住者我們別無選擇，只要有基本的購買能力就準備買。

而作為投資者也是這樣嗎？筆者認為未必。有人一定會說，10年前、15年前，我們在一二線城市隨便買的房子大都漲了幾倍甚至十倍，沒錯，要知道那時候我們城市的房價基數小，而現在房價高企，打個不恰當的比方“瘦子靈活易動，胖子走路都費勁”，在房價上漲過程中，有的年份均價不也跌過10-20%嗎，甚至個別區域跌的更多。那麼，在房市上漲或者調整過程中，對於投資者該如何操作呢？筆者認為，要獲取收益最大化，要考慮到購買成本和機會成本，把握合適的入市時間就顯得尤為重要。筆者梳理一下，並結合個人操作，可以從如下幾個方面來判斷入市信號：

一、二手房成交量

二手房成交量最能真實反映市場活躍度。房價上漲過程中，市場交投活躍，成交量大幅放大，市場下跌過程中，有購房需求的人處於觀望狀態，而賣出者因為房價下跌，考慮到利潤損失也不會輕易降低價格，買賣都不活躍，所以成交量相比平時少很多，這個大家可以從官方統計數據查得。二手房成交量波動也反映在淡旺季，如果旺季不旺，那說明成交量會進一步萎縮，我們可以繼續觀察每月的數據變化，一般也會成斜線緩慢下降，一直到幾個月保持低量的平穩，非旺季成交量如果逐步上升，我們一定要注意了，這有可能是房市調整後的再次啟動。

二、新房庫存量

新房庫存量是作為房價上漲下跌的重要指標，具有重要現實意義。一個城市的房價短中期走勢會隨著庫存的變化而變化，每一個城市都有一個對應的房價上漲下跌庫存量。比如南京，當庫存達到3-3.5萬套以上，房價調整概率大，再比如青島，庫存15萬套以下，房價都開始上漲了，又如杭州，當庫存10萬套以下，房價也開始起飛了，當然，這裡的庫存，僅僅指拿到銷許的庫存，不包括在建潛在供貨量。就目前全國很多城市來看，庫存都處於低位，有的可能在歷史低位，所以大幅降價的可能性較低，但是庫存不可能一直不變，我們要觀察庫存的指標是否會緩慢上升，如果庫存多了，新房都賣不出去，誰會去接手你的二手投資房。

三、中介市場活躍度

業內有一句話，中介“幹一年，歇三年”，說的是房市好的時候，中介幹一年的量賺的錢，夠自己三年不幹活。所以中介市場隨著房市的火爆而火爆，大家賺的盆滿缽滿，房市不好的時候，裁員關門歇業。中介就是樓市的晴雨表，現在的中介遍地開花，當樓市冷清時，中介門前除了個別租房的，基本無人問津，這個時候說明房市較冷。當突然一段時間，周圍小區樓下不停有新開中介，中介銷售顧問人數突然多了起來，可能是樓市回暖的徵兆。筆者認為，如果你平時沒有時間關注樓市，樓下的中介朋友你倒是可以認識幾名，關注一下他們的動態，就知樓市的冷亂。有的人說我沒有必要關注，該買的時候我才關注。事實如此嗎？非也。就如股市，當全民都知道股市賺錢的時候，其實這個時候就是股市的高點，你進去當接盤俠嗎？樓市也是如此，全民都在談論房子的時候，不一定是入市的好時機。

四、調控政策放鬆，甚至救市

樓市不是完全的市場經濟，是宏觀調控與市場運行的結合體。觀察國家政策調控是我們把握樓市的重要參考依據。樓市過熱，就會調控施壓，樓市過冷，政策寬鬆甚至刺激樓市。具體可以看樓市調控的經濟手段，如房貸利率、首付比例、稅費等，行政手段如限購套數、社保戶籍要求等。

五、土地市場再度活躍

當市場低迷的時候，很多前期拿高價地的開發商被套或被兼併，一些開發商還心有餘悸，但隨著時間的推移，有實力、有前瞻性的開發商就會果斷抄底土地市場，他們快速掃地意味著他們對後期房市的看好。因此，隨著前期土地交易的冷淡以及地價的迴歸，部分實力雄厚的房地產企業再次邁出了拿地的步伐，這可能成為市場底部築成的標誌之一，這可能是我們入市的好時機。

六、業主維權增多

業主維權是樓市發展中一個常見現象。樓市興，維權少，樓市冷，維權多。不難理解，房價上漲的時候，對於房屋的質量問題都不是什麼大事，最重要的是價格上漲了。經常有開發商說“你都漲那麼多了，維什麼權，要不你退房？”，樓市冷的時候，維權不僅僅是質量的問題，更重要的是開發商降價銷售影響到前期業主的利益，誰甘心白白損失幾十萬，所以開發商降價就是導火索，當然也是樓市步入深入調整的標誌性事件。根據筆者判斷，一般大規模維權6個月後，往往是樓市的相對低點，投資者可考慮入手。

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