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房屋買賣的時候要考慮到房子的條件、證件等等，其中房產證就顯得特別的關鍵。但是有些房子是沒有房產證，但買家不在意，雙方也簽訂了房屋買賣合同。那麼，無證房屋買賣合同無效嗎，無證房屋買賣有什麼風險？
網友諮詢：無證房屋買賣有法律效力嗎，有什麼風險？
福建嘉鎧律師事務所洪文輝律師解答：
無證房屋買賣合同有效。無證房風險：
(一)土地性質不合法的風險；
(二)土地使用權不合法的風險；
(三)工程建設手續不合法的風險；
(四)施工進度沒有達到規定要求就銷售的風險。
【法律依據】
《城市房地產管理法》第三十八條
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
洪文輝律師解析：
我國實行不動產登記制度，但不動產登記只是物權變動的生效要件，而非買賣合同的生效要件。問題是：嗣後取得合法處分權，不妨礙訂約時該標的房屋無權屬證的交易行為效力，但至糾紛成訴，合法處分權前提下仍不能判斷權屬能否最後取得或取得已無意義，能否適用《城市房地產管理法》第38條第6項認定合同效力，依然存在討論餘地。
以農村無產權證的房屋為標的的買賣合同簽訂後，在未辦產權證前，買受人亦未依約支付購房尾款，一旦拆遷導致該房權屬證書無法辦理或辦理已無意義。簽約時明知農村房屋產權不能及時辦理，或在產權辦理之前出現受阻事宜導致無法辦理或辦理無意義的，約定買受人以領取權評估並預先對違約責任進行約定。
洪文輝律師支招：
因為根據《城市房地產轉讓管理規定》第六條規定，沒有取得房地產證書的不得轉讓，因此購買沒有產權的房屋具有很大的風險。實踐中主要採取以下兩種做法：
做法一，簽訂二手房買賣預合同，也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預合同的法律效力不會存在問題。但是，一旦將來賣房人不願簽訂二手房買賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責任。
做法二，簽訂二手房買賣合同，並在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風險。
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