作者：張律師
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內容包括:
☑請求交付 ☑請求返還 ☑優先權
與一般企業破產相比，房地產企業進入破產程序時其土地使用權及建設工程等主要財產上往往有多重的權利負擔，例如：房屋已預售給購房人，購房人主張破產企業交付房屋或者返還購房款；土地使用權及在建工程抵押給了銀行，銀行主張抵押優先權；欠付建設工程承包人的工程價款，承包人主張建設工程價款優先受償權。這些權利的競合導致房地產企業破產時債權清償極為複雜，尤其是購房人的權利邊界問題，需要根據個案的實際情況加以判斷。
一、 商品房消費者的房屋交付請求權和購房款返還請求權
在房地產企業破產中，購房人往往會主張開發商繼續履行商品房買賣合同、交付房屋，也有可能主張開發商返還購房款，這兩種請求權本質上都屬於債權。基於保護處於相對弱勢地位的房屋買受人、維護社會穩定的精神，以及消費者生存利益優先於銀行、企業等主體經營利益的原則，最高人民法院明確了商品房消費者的債權優先於建築工程承包人的優先受償權與抵押權人的抵押權的規則。在房地產企業破產案件中，商品房消費者的債權以及其他破產債權所處的順位如下：
1、被拆遷人基於拆遷安置對債務人享有的請求權；
2、商品房消費者優先權（包括房屋交付請求權和購房款返還請求權）；
3、建設工程價款優先受償權；
4、對特定財產享有擔保權的債權；
5、職工債權；
6、稅收及社保債權；
7、普通債權；
8、劣後債權。
二、商品房消費者優先權適用條件
為避免利益嚴重失衡，商品房消費者優先權的適用必須嚴格把握，只有在同時符合以下條件時才能適用：
（1） 購房人應屬於消費者，購房者購房是為生活消費需要而不是為經營需要，具體而言：
a) 購房人應當為自然人，法人及其他組織等不屬於消費者；
b) 只能是向房地產開發企業購買商品房的消費者，二手房買受人不能適用；
c) 所購買的應當是用於居住的住宅或者商住兩用房，寫字樓、商鋪等不適用；
d) 在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內，商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的，也可以適用。“消費者名下”包括買受人、實行夫妻共同財產制的配偶一方以及未成年子女。
（2） 商品房消費者與開發商簽訂合法有效的書面買賣合同。
（3） 商品房消費者已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。如果商品房消費者支付的價款接近於百分之五十，且能按照合同約定支付剩餘價款，也可以考慮適用。
三、商品房消費者行使優先權的特殊問題
1、開發商破產時尚未交房的，應當交付房屋還是返還購房款？
（1）在消費者已付清購房款的情況下
如消費者已付清購房款，則消費者的義務已履行完畢，該商品房買賣合同不屬於破產法第十八條規定的雙方未履行完畢的合同，管理人無權行使解除權。
但是，消費者在特定情形下是有解除權的。在房地產企業破產案件中，由於缺乏建設資金，房屋延遲交付是大概率事件，而根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，開發商遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，消費者可以請求解除合同，並要求返還購房款。當然，消費者也可以選擇不行使解除合同的權利，而是要求開發商繼續履行合同、交付房屋。如果消費者選擇交付房屋，在符合商品房消費者優先權適用條件的情況下，其享有的房屋交付請求權將優先於除被拆遷人之外的其他債權人受償；而如果消費者選擇解除合同、返還購房款，筆者認為應區分兩種情況處理：(a)在缺乏續建資金、房屋無法建成的情況下，其返還購房款請求權仍應當具有優先性；(b)在房屋已竣工或具備交付條件的情況下，消費者仍主張解除合同的，筆者認為其返還購房款請求權應作為普通債權受償，因為商品房消費者優先權保障的是消費者的基本生存權以及對物權的期待權，如果消費者在破產企業能夠保障其生存權以及對物權的期待權時放棄房屋而選擇金錢請求權，則不應再優先於建設工程價款優先受償權和抵押權。
（2）在消費者已支付超過50%的購房款但未付清全部購房款的情況下
如消費者未付清購房款，則該商品房買賣合同屬於破產法第十八條規定的雙方均未履行完畢的待履行合同，管理人有權決定解除合同或者繼續履行。如果管理人選擇解除商品房買賣合同，則消費者只能主張購房款返還請求權，消費者的購房款返還請求權優先於除被拆遷人之外的其他債權人受償；如果管理人選擇繼續履行合同，管理人有權要求消費者在合理期限內繳齊購房款，消費者逾期未交或拒絕交付購房款的,管理人可以依據合同的約定行使解除權。
但是，在實踐操作中，管理人的解除權往往是受到限制的。例如，昆明中院認為：“在法院受理房地產企業破產時工程已經竣工或受理後經復工續建使得工程竣工或具備交付條件的,管理人應當根據購房者的意願決定是否繼續履行房地產企業與購房者之間的商品房（預售）買賣合同。”也就是說，管理人雖然享有解除權，但是不能自行決定，而是要充分考慮消費者的意願。
（3）在消費者已支付購房款不足50%的情況下
管理人依據破產法第十八條規定，有權決定解除合同或者繼續履行。無論管理人選擇解除還是繼續履行，消費者的房屋交付請求權或購房款返還請求權只能作為普通債權受償。
2、消費者能否主張開發商支付利息、違約金、賠償損失等？
在破產程序中，消費者仍然可以依據商品房銷售合同以及合同法等法律依據，主張開發商支付利息、違約金以及賠償損失等，但是債權人或管理人解除購房合同產生的違約金、損害賠償金、逾期利息損失、房屋差價款、房屋裝修損失等，以及債權人要求繼續履行合同並交付房屋時產生的逾期交房違約金、逾期辦證違約金均按普通債權認定，即不享有優先權。
另外，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》針對開發商在合同履行過程中的惡意違約和合同訂立時的欺詐行為，明確規定了適用懲罰性賠償責任，在指定情形下，無法取得房屋的消費者不僅可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。但是根據破產法的相關規定，懲罰性債權作為
劣後債權只有在普通債權清償後仍有剩餘時才能得到清償。3、消費者僅支付了定金的能否行使優先權？
在商品房銷售過程中，經常出現在簽署商品房買賣合同前購房人先與開發商簽訂認購協議並支付定金的情況，定金數額數萬元至數十萬元不等。由於認購協議不同於商品房買賣合同，其性質上屬於預約合同，而非買賣合同，且擔保法規定定金的數額不得超過主合同標的額的20%，因此僅交付定金的購房人不符合享受商品房消費者優先權的條件。
4、簽訂了認購協議的消費者能否要求破產企業簽訂商品房買賣合同？
消費者簽訂認購協議、交付定金的目的是擔保締約雙方在將來參照該認購協議訂立商品房買賣合同，認購協議中雙方的主要義務是在未來簽訂商品房買賣合同。如果簽訂了認購協議後、訂立商品房買賣合同之前，開發商進入了破產程序，一般情況下該認購協議屬於雙方均未履行完畢的預約合同，管理人有權利決定解除或者繼續履行認購協議。如果管理人決定解除認購協議，消費者不能要求破產企業簽訂商品房買賣合同；如果管理人決定繼續履行認購協議，但是消費者不願繼續履行，消費者可以要求管理人提供擔保，管理人不提供的視為解除認購協議。
5、消費者能否要求開發商雙倍返還定金？
《擔保法》規定：收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。因此，開發商收取定金後不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。其中，消費者支付的定金本金部分應當與購房款同一順位優先受償，而加倍返還部分屬於補償性質的債權，應作為普通債權受償。
6、在查封后簽訂商品房買賣合同的購房人是否享有優先權？
針對實踐中出現的房屋已被法院查封，而開發商仍繼續向購房人出售房屋的情況，購房人是否屬於享有優先權的商品房消費者問題，筆者認為需要根據個案衡量原則確定，關鍵是判斷購房人在簽訂買賣合同時是否為善意。
正常情況下，房產被法院查封后，執行法院應當在顯著位置張貼公告，將相關房屋已被查封的事實公之於眾，如當地住建部門發現開發商有非法銷售被法院查封的房產行為的，應當要求其立即停止銷售行為、甚至收回商品房預售許可證。如果開發商長期持續地在售樓處開展非法銷售行為，沒有被當地的住建部門禁止，購房人在售樓處或者進入所購房屋時也無法看到關於查封的公告，那麼購房人有理由相信所購商品房處於正常可流通的狀態，不應再要求購房人承擔更多的核查義務。這種情況下，購房人應當被認定為善意，只要符合商品房消費者優先權的適用條件，可以優先於工程承包人和抵押權人受償。
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