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購房人的預售備案證明是否可以排除銀行抵押權的執行
預售備案，是在房地產開發項目尚未竣工的情況下預售房屋形成的。根據《城市房地產管理法》第45條規定：商品房預售，應當符合下列條件：……（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。上述法律規定內容，明確規定了商品房預售的行政許可和預售的合同備案制度。該法從屬的部門規章《城市商品房預售管理辦法》第10條規定，預售合同簽訂後30日內，必須辦理登記備案手續。
行政許可，是指在法律一般禁止的情況下，行政機關依法對申請人特別頒發許可證、執照等，以此賦予或確認申請人可以從事某種活動的法律資格或權利。
備案，一般是指向主管機關報送相關事項，用於存檔和備查等，是行政機關監管相關事項的一種手段。開發商需要預售商品房時，可以向房地產管理部門申請預售許可，房地產管理部門審查後對符合條件的作出行政許可決定書，並頒發《商品房預售許可證》。開發商獲得預售許可後應遵守相關法律的特別規定，對簽訂的預售合同，須報送房地產管理部門登記備案。
在預售階段，房屋系在建工程，購房人支付一定款項後承擔的風險較大，存在著得不到房屋，期待的物權落空的可能。為保障竣工後購房人能夠買到預定房屋，防止一房多賣，保證購房人獲得全部完整的所有權，國家以法律規定政府部門為一定行政行為，將行政管理活動介入到新建商品房交易中，對產權交易實施有效的控制。對開發商預售商品房實行行政許可制度，開發商在獲得預售許可後必須合規操作，否則可能被處罰或取消許可，對預售商品房買賣合同進行登記備案，是實施預售許可的配套措施和監督手段。
一般情況下，購房人提供了房地產管理機關出具的預售備案登記證明的，可以排除銀行抵押權的執行。
《不動產登記實施細則》第75條規定，當事人申請在建建築物抵押權首次登記時，抵押財產不包括已經辦理預售備案的商品房。《不動產登記實施細則》是實施《物權法》的配套條例細則，其在物權登記層面上肯定了預售備案的地位，保障備案合同所涉房屋所有權的全部權利全面完整，故預售備案登記在先的購房人，可以排除銀行抵押權的執行。
對於抵押登記後預售並完成預售備案的情形，是否可以排除抵押權的執行，在立法和司法解釋中還沒有詳細的規定，從目前的司法政策看，更多的案件，對預售備案是比照預告登記的法律效果處理的，也可以排除抵押權的執行。其主要理由系因在建工程竣工後的房屋是用於銷售的，非開發商自用，抵押權人對抵押財產的狀態及開發商取得預售許可證的情況應明知，可以推定抵押權人授權開發商轉讓抵押財產，故如果房地產管理部門證明購房人的買賣合同已經辦理了預售備案登記的，可以排除抵押權的執行。
預售備案是《城市房地產管理法》規定的行政管理制度，雖未寫入《物權法》，不具有物權登記的性質，但因國家行政行為的監管，使其可以達到排除其他物權行為的效果，行政許可與行政監管職能的公信力，使預售備案與《物權法》規定的不動產預告登記功能相似。在預售階段購買商品房辦理合同備案登記是強制行為，《不動產登記實施細則》第38條規定，購房人在辦理所有權證時，須提交其備案的合同。因預售備案和預告登記都是由政府部門作出的，購房人購買商品房按行業規範操作，在房地產管理部門辦理合同備案手續後，購房人有充分的理由確信其將獲得完整的房屋所有權。在實務中，很多預售商品房交易在辦理預售合同備案後，不再辦理預告登記。
但是，如果購房合同虛假，或預售備案後，發生購房合同被認定無效、被撤銷、被解除，或購房人未履行合同、放棄債權的，也可以比照預告登記不能排除銀行抵押權的情形予以認定【參見（二）的論證】。實務中，也有些備案是不真實的，如，僅提供了加蓋備案公章的買賣合同，無法證明在房地產管理部門真實辦理了備案、備查的登記，這種情形並不能認定已實質辦理了預售備案。
（待續）
