開發商將在建工程抵押於銀行，購房者購買商品房後訴請解押並過戶，法院認定認購協議書有效，購房者權益優先！
---某銀行與王某商品房銷售合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
在建工程抵押權 解押 合同有效 購房款 定金 認購協議書 過戶
【要點提示】
本案中開發商為貸款將包括涉案房屋在內的在建工程抵押給某銀行並辦理了抵押登記，該抵押行為應為有效，銀行對涉案房屋享有抵押權 ，故購房者與開發商簽訂的認購協議的履行受某銀行的約束。但某銀行並無證據證明開發商不能銷售涉案房屋，購房者作為涉案房屋的買受人，根據開發商出具的收據，已經履行了支付全部購房款的合同義務，開發商也取得涉案房屋的預售許可證，故購房者與開發商簽訂的認購協議合法有效。根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》，建築工程承包人的優先受償權優於抵押權，而消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權
不得對抗買受人，故購房者購得涉案房屋的相應權益優先於某銀行的在建工程抵押權。【當事人信息】
原告：王某（購房者、被上訴人）
被告：某公司（開發商）
第三人：某銀行（上訴人）
【案情簡介】
王某與某公司於2011年11月10日簽訂《房屋認購協議》，主要約定王某購買某公司房屋，建築面積168.79平方米，總價合計828260元；王某於2011年11月10日向某公司支付
定金10萬元，王某與某公司約定簽訂商品房預售合同之前一次性付清餘款728260元；某公司承諾在收到王某定金後，保證王某所選定房屋位置及價格不變；王某保證按本協議約定價格、時間付款，如王某未按約定付款，每逾期一天按購房首付款的日萬分之十支付違約金，逾期超過5天的，本協議作廢，定金不退，某公司可將本房屋另行出售。【案情補充】某銀行於2009年12月14日取得×號在建工程抵押證，某公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因某公司沒有償還全部借款，某銀行至庭審仍未將涉案房屋解押。2012年12月底某公司法定代表人王某1不知去向，公司停業。
王某訴至法院，請求：1、某公司與某銀行辦理房屋的在建工程解押手續；2、某公司協助王某辦理上述房屋
過戶手續；【法院判決】
一審：一、某銀行與某公司公司於判決生效後30日內協助王某辦理房屋的抵押登記解除手續；二、在上述判決第一項的抵押登記解除手續辦妥後30日內，某公司協助王某辦理房屋的過戶手續。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、購房者與開發商所籤的認購協議性質如何？是否合法有效？
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定：“
商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”，本案中，雙方當事人簽訂的《房屋認購協議》確定了房號、價格、面積等購房合同成立的條件，且某公司已經按照約定收受購房款，故該《房屋認購協議》實質是商品房買賣合同。2009年某公司為貸款將包括涉案房屋在內的在建工程抵押給某銀行並辦理了抵押登記，該抵押行為應為有效，某銀行對涉案房屋享有抵押權，故王某、某公司簽訂的認購協議的履行受某銀行的約束。但某銀行並無證據證明某公司不能銷售涉案房屋，王某作為涉案房屋的買受人，根據某公司出具的收據，已經履行了支付全部購房款的合同義務，某公司也取得涉案房屋的預售許可證，故王某、某公司雙方簽訂的認購協議 合法有效。二、購房者的權益與銀行的抵押權，哪一個優先，購房者能否主張解押，要求過戶，法院如何認定？
關於某銀行提出的在建工程抵押權問題，法院認為，根據最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆，建築工程承包人的優先受償權優於抵押權，而消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。故王某購得涉案房屋的相應權益優先於某銀行的在建工程抵押權。在王某已交付全部購房款後，且沒有證據證明王某存在過錯，其享有的
合同權利，應依法受到保護。王某要求某銀行與某公司辦理涉案房屋解押手續，理由正當，法院予以支持。王某在與某公司簽訂合同後，支付了全部購房款，王某對此已經提交了支付購房款的相關憑證，王某在購房過程中不存在過錯，並且王某提交的物業費和垃圾清運費收據，可以證實王某已實際入住。現某公司的法定代表人不知去向，公司停業，王某作為消費者為維護自身合法權益提起訴訟要求辦理過戶手續，符合法律規定，應予支持。【涉案法條】
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
