我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：你好房姐！我是深圳戶籍，名下一套商品房，當年全款買入，市值500萬，重慶一套，全款買入，市值200萬。我老婆在老家一套，全款買入，市值100萬；重慶一套，市值200萬，辦的按揭；她在北京已經有購房資格，以上住房都沒有在居住。現在有可用資金500萬。目前考慮投資再買房來把資金優化，實現資產保值增值，想了三個方案，請問如何操作購買和貸款方式會更加優化資產，1把深圳那套抵押貸款300萬，再去北京按揭186萬買套北京的；2深圳辦理抵押，再賣套深圳的，再去北京全款買入一套再辦理抵押；3之前全款買入的深圳和重慶各一套都辦理抵押，再去深圳和北京各買一套。請指教，謝謝。
回答：最好的方案是深圳+北京各入一套。 深圳已經漲起來了，領漲區板塊漲幅都在20%以上，二手房業主心裡價位普遍抬升，不建議再追高。現在重點關注新盤，新盤價格漲幅不像二手這樣快，備案—審批流程繁瑣，導致部分新盤價格倒掛。 如果深圳能搶到新盤可以入手，沒有搶到就暫時觀望。 北京現在是淘筍的最佳時機，市場已經回撤的差不多了，推薦的板塊多淘一淘。 關於抵押，建議先諮詢好渠道，等房子確定之後再加速辦理，利率別超過7%，別讓高成本資金在手裡空轉。
提問：房姐，降息落地。對北京房市影響如何？會加速高潮的到來嘛？
回答：降息更多的作用是一個利好信號，持續的降息接近於一種衝鋒號。 樓市行情的到來，主要動力仍然是來自市場本身，平衡點的打破。 利好因素起到助推的作用。
提問：房姐，我買新房，接待我看房的一直是開發商的銷售，開發商說有個50萬抵80萬的活動，簽訂了合同，付首付後對我說，需要讓我把這50萬打到一個不知名的公司賬戶裡，而不是首付款開發商賬戶裡。我懷疑是銷售關聯的公司賬戶，我不想打款到這個沒有給我任何協議的賬戶,我該怎麼辦？
回答：你好，這種情況可能是直接進了銷售代理公司的帳戶，建議去跟項目的案場經理和財務核對帳戶信息，給個合理的解釋，並簽寫一份承諾書。
提問：您好，夫妻非京戶，現住永安南里西北一室一廳，滿五唯一精裝，房本只有老公，餘60萬貸款。8月定了光輝裡一套塔樓三居，簽了六個月週期，但市場低迷，預計短時間賣不出去，只能選擇Lh我獲得買房資格，同時籌那邊首付款。我有貸款記錄，算首套二貸。光輝裡首付需要大約330+，目前可籌205，用親戚抵押經營貸80，老公信用貸25，還有點缺口。現有房產我是次貸款人，只能還清解押，那就要再把永安裡抵押出錢來。 問題一：如何安排資金效益最優？我們沒公司，永安裡抵押信用貸還是經營貸更好？光輝裡全款抵押更合適嗎？如何操作？ 問題二：永安南里現在掛6.9+，預計明年上半年能賣出去嗎？ 問題三：您覺得光輝裡怎麼樣？ 謝謝
回答：全款抵押走經營貸更合適，先找墊款公司過橋 上半年會回暖，問題不大 光輝裡屬於上車盤，戶型都緊湊，得房率高，其中板樓戶型比較方正。價格合適可以書
提問：老師好，請您指教：我女兒在復興門上班，西城戶口，首房首貸，現金380萬，買房自住兼保值，計劃買總價450一550萬的二居或三居，要考慮上班近地鐵通勤方便。由於女兒現在租房在紫竹橋車道溝附近，所以一直都看的是紫竹橋、恩濟裡、七賢村和定慧寺一帶的老破小；麻煩您：1給個明確的選擇區域，最好是能到小區、買房年代和價格？2買房選中介＂中介＂還是＂我爰我家”？非常感謝房姐老師！
回答：西面老破小的投資屬性會差一點 這裡面恩濟裡小區可以看下其它不推薦，還建議看下 定慧福裡的緊湊兩居 建議向南看 例如 草橋、馬家堡 5.5左右的次新兩居 中介服務差距不大，主要看聯絡的房產經紀人是否靠譜
提問：房姐好，石佛營的特區808小區怎麼樣？適合入手嗎？
回答：特區808很小，就在老朝陽房地局對面。 缺點是略破，去地鐵走路約15分鐘。 大戶型可以淘筍，小戶型性價比一般般了
提問：房姐您好，我們在唐家嶺航天城工作，住單位分的房子（100平，兩居，不能交易），家庭名下無房，婚前我有貸款記錄。 現在想在周邊買套改善型住房，有意杏林灣，但感覺有難度。目前家庭有現金200，宏福苑小產權96平一套，家庭收入稅前70左右，幫看看有什麼建議，有什麼操作方法，謝謝。
回答：小產權不建議長期持有，可以優化掉增加首付 以你的家庭收入建議月供保持在2.5內，這樣不會由於房貸降低過多生活質量 有過貸款記錄，最好以全款抵押方式入，可以看700左右的標
提問：房姐好，外地有貸款，北京無房。資金1100，想在朝陽買自住+投資。國風上觀、國風北京、橄欖城、華鼎世家、寶星國際、銀楓家園、觀湖國際、水星園怎麼樣？您有其他推薦和資金分配建議麼？
回答：這幾個裡面 優選寶星國際次選橄欖城 , 其它不推薦要麼性價比不高，要麼學區溢價 推薦板塊 朝青、雙井、CBD、朝陽公園 例如 珠江帝景，海華堂，麗水嘉園，珠江羅馬嘉園，潤楓水尚 資金上建議全款後抵押，再入一套tty大面積出租
提問：親愛的房姐，看了您很多解答很受用，目前在考慮兩個地段的房子，請指教 謝謝 1.朝陽雅筑：一類經濟適用房，需要繳納地價稅，三室 130+平 700w+ 適合入手嗎 2.惠忠北里：房子相對舊一些，考慮附近可以上金色搖籃小學 此外，再問下我還有一套老家的住宅，北京的一套商住兩用，可以抵押貸款嗎？
回答：不推薦朝陽雅筑 ，朝青主要淘 珠江羅馬嘉園、國美第一城、炫特嘉園等標的 惠忠北里投資不合適有溢價，如果看重學區也可以 兩套均能抵押
提問：房姐，問了好久沒回答，重複下！最近看房有點多，不知如何選擇！請指點！擬貸款，總價控制在700內，不住，純投資！您說東西海學區溢價，自己就不考慮了！看房情況，望京知語城90平南向兩居700，東三環半蘋果南區南向95平兩居700，現代城138平東向三居730，東南三環半中海城100平南北三居700，文成建築和晶城秀府南北100平兩居700，西南三環半萬年花城95平南北兩居630，南向兩居600，南北三居120平720，中海蘇黎世家95平小三居620萬！問題，從區域講，望京、雙井、成壽寺、首經貿及總部基地這幾大板塊，各有優缺點，優選哪啊？畢竟地段很重要，總部基地能否崛起？另外，上述籌碼是否溢價？感謝
回答：如果總價在700，一般來說選籌比較理性的情況，對應到評估做足或者輕微超出，貸款貸足6成（多套房有7成）。 那麼首付大約在300萬左右，首先要看你的首付是否滿足。 首開知語城，溢價，評估就不足。 蘋果南區也是同樣的問題。 如果是後現代城，那麼從5萬到7萬不等都有，具體房源差異很大。 中海城環境，品質，地段都相對雞肋，樓鳳多。 文成建築等盤都是單價超過地段對應的級別，如果不是自住一般7萬多不考慮。 北京買房不能輕易講地段，因為基本每個地段內部都有極大的落差。 不過有些地段差到可以排除，例如總部基地。 從列舉的選籌來看，大部分都是溢價盤。
提問：房姐，手頭子彈150，信用貸能有100左右，想入手400多萬的兩居，在上地附近上班。未來1-2年要孩子，二套房貸。稅後40+，有推薦的嗎？看上上奧世紀一層90多平420萬，保利西山林語89平440萬，融澤家園400萬，全款稅費20，貸款更高，還是天通苑樓盤。考慮自住和投資增值。如何選擇併合理運用資金。
回答：當前價值窪地集中在朝陽，海淀和昌平窪地很少 融澤家園 上奧世紀>保利西山林語 天通苑500以上才有性價比
提問：房姐你好，本人有清河老小區閒置，70平，市場價有給到450，想賣，孩子明年馬甸附近上學，想在亞運村到德外附近置換，接送孩子方便，目前看了馬甸附近的深房大廈、亞運村附近的亞奧觀典、天創世緣、九臺2000、附近三局，總價在800萬左右的三居，目前手裡子彈250。想看看目前看的這幾個小區，是否能出手。也希望有別的合適的房源推薦，我們主要考慮一下幾方面：（1）是房子日後好出手，（2）3居，老人和孩子分開（3、）離馬甸橋近一些，方便接送孩子
回答：馬甸一帶樓盤品質和配套相對落後，綜合地段因素和目前的價格不是很適合投資 可以看看惠新西街附近 例如 羅馬家園、千鶴家園這幾個同類型物業可以淘
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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