轉 自 米宅
作者茅十八
這兩天，又有一波人要睡不著覺了。
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昨天樓市一口氣出了兩個大熱點，深圳這個大招足以震懾一方：要求緊急嚴查經營貸購房情況！
這是深圳年後房地產市場瘋狂領漲以來，第一個新的調控動作。
如圖，這是文件詳情。
按慣例，先劃重點：
1、嚴查銀行經營貸餘額。截止2020年3月末餘額、2019年3月末及2019年12月末餘額。
2、嚴查貸前准入情況。對借款人名下經營實體的真實性情況調查，借款人持有被抵押房產時間情況、企業成立時間情況。
3、嚴查貸款管理情況。重點查借款人自疫情發生以來，新購房產並以新購房產作抵押的貸款情況，及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。
用白話文翻譯下，就是——
專查利用疫情期，使用抵押經營貸搞小動作“明面上經營、實際上炒房”的騙貸買房行為，嚴控資金違規流入房地產。
表面上看，這次尚且只是自查、驚醒，並沒有提出具體管控措施。
但摸排之後呢，尤其文件中強調要監測借款人後續新增房產的情況，那麼一旦此類情況佔比較大，摸排清楚之後，會不會繼續跟進、出臺針對房抵經營貸的調控細節新政？
個人認為，大概率會，這才是問題關鍵所在。
昨天還有一件大事：LPR雙降，降息如期而至。
比深圳自查文件更早時間，央行發佈了最新一期的LPR利率，其中：
一年期利率為3.85%，上期4.05%；較上期下降20個基點；
五年期利率為4.65%，上期4.75%，較上期下降10個基點。
意料之中，降息了；意料之中，樓市被區別對待了。
1年期LPR猛降20BP，可見上面對於降低實業成本有足夠的決心；和房貸直接掛鉤的5年期LPR只降了10個BP，並沒有同步降幅，又一次表明態度：
房住不炒不可動搖，任何時候都不可動搖，不能刺激、不能放寬、只能維穩。2
今天要講的重點，不是深圳，不是降息，而是看似並不相關的兩件事，背後的秘密。
回顧疫情以來的一個個動作，歷次降息，幾乎都在強調一件事：
降息也好、貼息也罷，經濟放水，錢只能流入實體經濟、流入小微企業，這才是第一救扶對象；樓市不是重點救扶對象，至少現在還排不上號，要嚴禁資金違規能流入房地產。
但息差倒掛越來越突出，加上部分城市的高額貼息，誘惑面前，套利空間肉眼可見，錢真的不會流入房地產嗎？
難。
比如最近，深圳就有一部分“聰明人”巧妙的抓住了這個點，利用疫情期間針對中小微企業重點扶持的貼息貸款福利，再加上房屋抵押低息貸款，即“全款買房—抵押低息貸款—國家貼息+市政府貼息+區域貼息—無息買房”。
這套模式在深圳不少投機客和中介手裡，運用的滾瓜爛熟。
這種套利空間，究竟有多大？
我們來算筆賬：
先看目前針對疫情，深圳各區的貸款貼息情況：
寶安區，貼息50%，總額30萬，週期6個月；
龍華區，貼息50%，總額100萬，12個月；
龍崗區，貼息100%，總額30萬，3個月；
南山區，貼息70%，總額50萬，6個月；
福田區，貼息50%，總額20萬，6個月；
光明區，貼息20%，總額20萬，6個月；
大鵬新區，貼息50%，總額20萬，6個月；
貼息比例最高能達到100%、總額最高100萬，週期最長12個月；
這本是發放給小微企業的救命錢，但卻已經或正在被“聰明人”拿來買房。
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這樣一來，如果能操作到位，抵押貸做出來7成，再把貼息最大化利用，那麼房貸利率能做到年化1.5%上下，甚至更低。
就這樣，本該救企業於水火的錢，變成了深圳投機客的購房款，變成了豪宅的首付款，同時潛藏於這座城市深處、等著救命錢的一家家偽註冊企業，只是“聰明人”套利的工具而已。
這則嚴查經營貸購房文件下發前幾日，深圳一些中介門店內，還出現了這樣一部分人：
他們手裡沒錢，或者買房並不打算花成本，就用這套模式空手套白狼，無息買房等著賺錢。
手裡沒錢怎麼辦？
簡單，名下房子抵押了貸款！
沒有公司或者公司達不到貼息條件，怎麼辦？
簡單，中介都能辦。
沒公司，中介幫你註冊，剛註冊的也能申請貼息貸款，只不過額度相對較低；
再不然，中介直接幫你買一個註冊經營2年的公司，幾千塊就能搞定；
那購銷合同嘞，怎麼證明公司資金用途？
買買買，花錢也能買！
哪裡有需求，哪裡就有生意做。就這樣，在這波投機客的助推下，深圳中介們，也快速把買賣房交易這項業務拓寬、拉長，甚至形成了一整條服務鏈，做抵押—做公司註冊—買賣公司—找房源，一魚多吃，整個一條龍服務。
而且，這套操作，在監管層未明令禁止前，即便有極個別銀行，因為“未有效管控貸款資金使用，導致個人經營性貸款被挪用於購房”被開罰單，但嚴控前，絕大多數銀行都會選擇睜一隻眼閉一隻眼，不會較真監控資金流向。
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可以說，最近深圳房價剎車失靈般瘋長，這套抵押經營貸的套利模式，貢獻了不少力量。
我們通過數據，來感受下深圳最近的樓市現狀：
這是深圳近一年來，新房價格同比漲幅走勢圖。
這是近一年來，深圳二手房價格同比漲幅走勢圖。
很明顯，深圳樓市的一波小行情源自於去年年底，歸功於城市利好政策以及香港問題後，大家對深圳的信心充足；
但深圳獨特的點在於，在2020年2月以來，全國樓市因為疫情影響導致低迷、小幅降價的狀態下，深圳無論新房還是二手房價格都仍然能直線上升。
3月至今，深圳豪宅開盤搶房屢上頭條，3月7/13日、4月5日，太子灣·灣璽3次開盤3次售罄。消逝多年的“百萬茶水費”也順勢重出江湖。
新房日光，二手房坐地起價、同樣戶型3個月漲價100萬，深圳的瘋狂夠狠。
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1、這波深圳行情究竟因為什麼？有沒有可複製性？
一是深圳落戶門檻降低，房票很容易拿到；
二是城市實力帶來的樓市信心；
三是醇熟的低息房貸操作，讓大量炒房客看到了新機會。
至於複製性，深圳自有深圳的特色，完全複製難度相當大，同類一線城市房票難得，其他二線城市又缺少資金成本低、投資吸引力足等優勢，樓市行情很難複製。
2、嚴查經營貸，會不會讓深圳樓市提前迎來拐點？
不確定性太大。
目前文件尚且是自查，自查力度到底有多大？是真刀實槍的核查？還是象徵性敲敲警鐘？會不會繼續跟進管控細則？都還沒下文，很難下結論，要看接下來的具體動作，我們也會持續跟進。
3、但有一點值得深思：巧借抵押經營貸購房帶來的啟示，類似口子如何堵？這是個問題。
比如一直以來提振實體經濟、區別對待樓市所造成的利率差，如何嚴格防範進入樓市？如果沒有嚴格監管的口子，大水漫灌下，有多少錢會進入樓市、成為又一個炒房工具？很難說。
