買不起北京最好學區,佔坑兒房的房齡如何選?

北哥,您好,最近在看朝陽和東城的房子,想著最好的西城和海淀學區夠不著,也能佔個差不多的學區坑兒。但是在實際看房中,經常會碰到80、90年代的房子,甚至70年代的也不少。那麼,您對房齡是如何界定的?我經常聽到的次新、老破小、老破大、老公房都是分別對應哪類房子?我應該怎樣選擇?

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你好,你的問題非常具體。我按照容易看懂的邏輯,分列出來。

我們以三大分類為軸心,以房齡為半徑,展開梳理。

一、在貸款形式上

在三大分類裡,房齡對貸款的影響是最直接的。簡單來說,就是北京的房子具備了金融屬性,但是房產這種資產,也是有折舊的,所以銀行對房子的“年齡”有比較高的要求,來確保他們放出貸款的安全性和回收資金的穩定性。主要分兩個方面:

1. 按揭貸款對房齡的要求

因為北京的按揭貸款最長只能貸25年,導致了很多80年代初的房子,都能夠貸滿25年,你每次問中介的時候,他們會安慰你說“沒事,哥,咱們這個85年的房子,一協調就能貸滿”,但從未來變現出手上看,這不是什麼好事情,容易誤導很多新手買家。你想想,大多數買房者都是用來住的,至少5-8年以後才考慮出手。而你買了80年代甚至70年代的房子,未來接盤的買家,要不要貸款的?肯定是要的,畢竟房子越來越貴,全款買得起的人畢竟是少數。買你房子的人越來越少,一定是壞事。

給你一個比較客觀的結論:最好不要入手90年之前的房子,實在遇到不錯的,85年是底線。

2. 抵押貸款對房齡的要求

因為抵押貸款的特殊性,它對房齡和小區的要求非常高(小區涉及的是物業,後面講),僅以最近平安銀行的抵押貸款要求為例(見【圖1】),超過30年,人家就不接你的房子。除非特殊溝通,否則就是NO。有的銀行,利率很低,甚至低於4%,但是對房齡的要求,非常明確,25年為限,也就是說,1995年以後的房子免談。

從這一點上看,為了以後再融資的方便,房齡也是不要太老舊。慶幸的是,商業銀行那麼多,總有一個適合的,所以儘量控制在90年以後為好。

買不起北京最好學區,佔坑兒房的房齡如何選?

平安銀行的抵押貸款要求

綜上小結:從貸款角度看,1990年以前的房子,儘量不要碰。

二、在學區與非學區上

這一點很明確,學區房,賣的是那一張“學票”,無論房齡幾何,只要學區夠硬,房齡真不算大問題,一定不缺乏流動性,總會有買不起新房子的學區愛好者為你接盤。

而非學區就完全不一樣(非學區並不是沒有學區,指的是學區差),特別是老破小非學區,一定嚴格按照我在“一”裡面的建議,堅決不碰、不碰、不碰。

買不起北京最好學區,佔坑兒房的房齡如何選?

【圖2】是北京實驗二小的學區房,出來一套秒殺一套,環境?能上學要什麼環境!

三、在物業類型和建築品質上


這種東西,就有點“非量化”的意思了,講的是體驗和感受。

物業類型,其實也分很多種,你提到的次新房,一般都是商業化的物業公司管理,在北京來說,基本能達到“一分錢一分貨”的要求,房齡一般在2005年以後(15年內)都算次新。再往前的,一般有單位統一管理的那種物業,老公房裡是最常見的,這種小區,別看房齡挺長,實際環境很棒的,居住人群簡單、體驗好;還有一部分是小物業公司或者居委會花錢管理的,這種物業類型,集中在90年代的小區。體驗都比較一般,優點是便宜,5毛錢一平米的物業費在北京也是有很多的。

(物業方面,有個特殊情況,部分銀行是有《小區白名單》的,無論什麼房齡,有的小區物業牛B,照樣可以上《白名單》)

建築品質,我國樓房的建設整體分為三個時期,以6-7層板樓為主的先行期、以老破大為主導的過渡期和以現代化住宅逐漸普及的昇華期。時間線基本為2000以前、1995-2005(時間有重疊)、2005以後,如果非要單獨區別,2015年以後演變成更為合理的現代化住宅,89平米的小三居隨處可見(這和我國的7090政策有關)。其中的1995-2005(2002鼎盛)時期建造的住宅,都是那種蝶式塔樓,兩梯六戶到三梯十二戶不等,外牆斑駁、戶型垃圾、採光很差,優點是在同一個區域比較便宜、有電梯,面積大的話,抵押後獲得現金會多一些,這種房子,就是你提問中的老破大。

買不起北京最好學區,佔坑兒房的房齡如何選?

【圖3】為北京豐臺劉家窯附近塔樓“老破大”


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