2020年5月13日，武漢市住房保障房管局、武漢市市場監督管理局共同發佈《關於啟用〈武漢市商品房買賣合同〉的通知》，
2020年5月25日，將啟用新修訂的《武漢市商品房買賣合同（預售）》（WF-2020-K7201-01）、《武漢市商品房買賣合同（現售）》（WF-2020-K7201-02），原舊版合同示範文本同時廢止。根據新的武漢市商品房買賣合同示範文本，委託銷售經紀機構的名稱、置業顧問的姓名、身份證號都將要求寫入合同。
2020版武漢市商品房買賣合同示範文本
除此之外，新版武漢市商品房買賣合同示範文本還有哪些變化呢？
專業律師為你解讀。
一、新版合同要求開發商明確告知商品房的抵押情況
針對開發商把商品房抵押給銀行後又賣給業主的行為，新版合同明確要求，開發商應如實告知購房者商品房的抵押情況，包括抵押類型、抵押權人、抵押登記日期，債務履行期限以及抵押權人同意該商品房轉讓的證明等內容。
2020版武漢市商品房買賣合同示範文本
二、新版合同明確全裝修房按購房總價款貸款
舊版合同的房屋價款一般為毛坯房總價，裝修款另行簽訂補充協議，直接導致貸款購房時，一般只能對毛坯房價款部分貸款，裝修部分價款不能辦理住房商業貸款或者公積金貸款，只能另行辦理消費貸款。
新版新版合同的房屋總價款包括毛坯價款和裝飾裝修價款，這一變化，將裝飾裝修價款也納入了住房商業貸款或公積金貸款的範圍。
隨著市場上越來越多的商品房都是全裝修交付，這一變化，在一定程度上可以減輕購房者的資金壓力。
舊版武漢市商品房買賣合同示範文本
2020版武漢市商品房買賣合同示範文本
三、新版合同鼓勵將公共服務及其他配套設施作為交付條件
舊版合同的交付條件一般是完成規劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收。
新版合同對交付條件做了細化，將公共服務及其他配套設施納入交付條件，鼓勵明確約定，
小區內綠地率、非市政道路、規劃的車位（車庫）、物業服務用房、醫療衛生機構、幼兒園、學校、生活垃圾分類設施等在交付的時候需要達到何種條件。
四、新版合同明確購房者有權在房屋交付前查驗房屋
開發商在向購房者交付房屋時，一般的流程設計是：購房者先補交房屋面積差價、簽署物業管理文件、交納物業費，最後開發商陪同購房者查驗房屋。
收房時，房屋難免會存在一些質量問題，比如牆面滲漏或開裂、管道堵塞、門窗翹裂損壞等。
此時，購房者只能被動等待開發商進行維修，如開發商拖延維修，一方面，購房者難以主張遲延交房的違約金，另一方面，購房者如自行維修，也很難向開發商主張維修費用和損失。
新版合同明確，在辦理交付手續前，購房者即有權要求對商品房進行查驗，開發商不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件作為購房者查驗房屋的前提條件。
五、新版合同規範了全裝修房裝修交付標準
舊版合同裝飾裝修部分的交付標準，一般都是另行簽訂補充協議，而開發商的裝修補充協議可謂五花八門，共同特點是：各種免責條款+模糊的約定。發生糾紛後，購房者維權困難。
新版合同強化了交付標準，明確裝修所用建材等必須符合國家的強制性標準，對購房者比較注重的空氣質量、隔音效果、節能措施有明確的標準指引。
同時，細化了裝飾裝修主要材料和設備的品牌、規格、數量等內容的約定，按照客廳（餐廳）、臥室（書房）、廚房、衛生間、其他等不同功能區間，分類羅列主要建材的品牌、規格、數量等內容，為購房者提供了明確的指引。
六、新版合同明確違約金不低於貸款市場報價利率（LPR）
舊版合同中，因逾期交房或者解除合同等原因導致支付違約金的，違約金數額由開發商和購房者自行約定，開發商往往利用優勢地位，在合同中約定極低的違約金。
新版合同明確要求，違約金不低於全國銀行間同業拆借中心在買受人付款日最近一次公佈的相應期限貸款市場報價利率（LPR）。
這一變化既保障了購房者的權益，也順應了中國人民銀行完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制的改革。
七、新版合同要求開發商作出銷售承諾
針對商品房買賣合同糾紛比較常見的問題，新版合同要求開發商作出如下承諾：
- 1.不採取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；
- 2.不採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房；
- 3.按照規劃用途進行建設和出售，不擅自改變該商品房使用性質；
- 4.不得擅自改變與該商品房有關的共用部位和設施的使用性質；
- 5.對商品房的銷售，不涉及依法或者依規劃屬於買受人共有的共用部位和設施的處分。
為避免發生爭議，新版合同對“分割拆零銷售”“返本銷售”“售後包租”這些專業術語進行了解釋。
八、出賣人不能借補充協議加重買受人責任
舊版合同中，開發商常常利用補充協議，增加不合理的減免開發商責任的條款，或者不合理的加重購房者責任內容。
新版合同明確要求，補充協議不能減免開發商責任以及加重購房者責任、排除購房者權利的內容。
2020版武漢市商品房買賣合同示範文本
總體評價
此次武漢市住房保障房管局、武漢市市場監督管理局發佈的新版武漢市商品房買賣合同示範文本，針對近幾年房屋買賣合同糾紛中常見的類型化問題和熱點問題，細化了合同條款，完善了合同內容，對規範開發商的銷售行為，保護購房者的合法權益，起到了積極作用。
本文作者：黃俊，北京大成（武漢）律師事務所律師、合夥人
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