合同違約方是否具有合同解除權

【裁判摘要】

一、根據合同法第一百一十條規定.有違約行為的一方當事人請求解除合同,沒有違約行為的另一方當事人要求繼續履行合同.當違約方繼續履約所需的財力、物力超過合同雙方基於合同履行所能獲得的利益.合同已不具備繼續履行的條件時,為衡平雙方當事人利益.可以允許違約方解除合同.但必須由違約方向對方承擔賠償責任.以保證對方當事人的現實既得利益不因合同解除而減少.

二、在以分割商鋪為標的物的買賣合同中,買方對商鋪享有的權利,不同於獨立商鋪。為保證物業整體功能的發揮.買方行使的權利必須受到其他商鋪業主整體意志的限制。

南京市中級人民法院認為:

上訴人馮玉梅與被上訴人新宇公司簽訂的商鋪買賣合同合法有效。新宇公司在合同約定的期限內未辦理產權過戶手續,已構成違約,又在合同未依法解除的情況下,將2B050商鋪的玻璃幕牆及部分管線設施拆除,亦屬不當。合同法第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

從這條規定看,當違約情況發生時,繼續履行是令違約方承擔責任的首選方式。法律之所以這樣規定,是由於繼續履行比採取補救措施、賠償損失或者支付違約金,更有利於實現合同目的。但是,當繼續履行也不能實現合同目的時,就不應再將其作為判令違約方承擔責任的方式。合同法第一百一十條規定:“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。”

此條規定了不適用繼續履行的幾種情形,其中第(二)項規定的“履行費用過高”,可以根據履約成本是否超過各方所獲利益來進行判斷。當違約方繼續履約所需的財力、物力超過合同雙方基於合同履行所能獲得的利益時,應該允許違約方解除合同,用賠償損失來代替繼續履行。

在本案中,如果讓新宇公司繼續履行合同,則新宇公司必須以其6萬餘平方米的建築面積來為馮玉梅的22.50平方米商鋪提供服務,支付的履行費用過高;而在6萬餘平方米已失去經商環境和氛圍的建築中經營22.50平方米的商鋪,事實上也達不到馮玉梅要求繼續履行合同的目的。一審衡平雙方當事人利益,判決解除商鋪買賣合同,符合法律規定,是正確的。馮玉梅關於繼續履行合同的上訴理由,不能成立。

考慮到上訴人馮玉梅在商鋪買賣合同的履行過程中沒有任何違約行為,一審在判決解除商鋪買賣合同後,一併判決被上訴人新宇公司向馮玉梅返還商鋪價款、賠償商鋪增值款,並向馮玉梅給付違約金及賠償其他經濟損失。這雖然不是應馮玉梅請求作出的判決,但此舉有利於公平合理地解決糾紛,也使當事人避免了訟累,並無不當。在二審中,新宇公司表示其願給馮玉梅增加20萬元賠償款,應當允許.合同已不具備繼續履行的條件時,為衡平雙方當事人利益.可以允許違約方解除合同.但必須由違約方向對方承擔賠償責任.以保證對方當事人的現實既得利益不因合同解除而減少.

二、在以分割商鋪為標的物的買賣合同中,買方對商鋪享有的權利,不同於獨立商鋪。為保證物業整體功能的發揮.買方行使的權利必須受到其他商鋪業主整體意志的限制。

南京市中級人民法院認為:

上訴人馮玉梅與被上訴人新宇公司簽訂的商鋪買賣合同合法有效。新宇公司在合同約定的期限內未辦理產權過戶手續,已構成違約,又在合同未依法解除的情況下,將2B050商鋪的玻璃幕牆及部分管線設施拆除,亦屬不當。合同法第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

從這條規定看,當違約情況發生時,繼續履行是令違約方承擔責任的首選方式。法律之所以這樣規定,是由於繼續履行比採取補救措施、賠償損失或者支付違約金,更有利於實現合同目的。但是,當繼續履行也不能實現合同目的時,就不應再將其作為判令違約方承擔責任的方式。合同法第一百一十條規定:“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。”

此條規定了不適用繼續履行的幾種情形,其中第(二)項規定的“履行費用過高”,可以根據履約成本是否超過各方所獲利益來進行判斷。當違約方繼續履約所需的財力、物力超過合同雙方基於合同履行所能獲得的利益時,應該允許違約方解除合同,用賠償損失來代替繼續履行。

在本案中,如果讓新宇公司繼續履行合同,則新宇公司必須以其6萬餘平方米的建築面積來為馮玉梅的22.50平方米商鋪提供服務,支付的履行費用過高;而在6萬餘平方米已失去經商環境和氛圍的建築中經營22.50平方米的商鋪,事實上也達不到馮玉梅要求繼續履行合同的目的。一審衡平雙方當事人利益,判決解除商鋪買賣合同,符合法律規定,是正確的。馮玉梅關於繼續履行合同的上訴理由,不能成立。

考慮到上訴人馮玉梅在商鋪買賣合同的履行過程中沒有任何違約行為,一審在判決解除商鋪買賣合同後,一併判決被上訴人新宇公司向馮玉梅返還商鋪價款、賠償商鋪增值款,並向馮玉梅給付違約金及賠償其他經濟損失。這雖然不是應馮玉梅請求作出的判決,但此舉有利於公平合理地解決糾紛,也使當事人避免了訟累,並無不當。在二審中,新宇公司表示其願給馮玉梅增加20萬元賠償款,應當允許。

合同違約方是否具有合同解除權



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