作為房產律師，在2015到2017年，我接到大部分退房諮詢的原因都是賣家要求加價賣房或者賣家毀約的，而最近大約有30%的諮詢都是關於退定金的，剩下的也大都是希望退房的。那麼在找開發商退房過程中，會有哪些法律問題等著你呢？我們以張三為例，來進行分析。
我的好朋友張三打算買房，跑了幾個樓盤，看到銷售對他說：“這房子不限購不限貸，環境優美，精裝交付，會所、圖書館、私人診所一應俱全，空間可拓展，68平變98平，小戶型的價格享受大戶型的面積，買到就賺到。”並且把宣傳頁遞給張三看。張三看了很心動，於是腦袋一熱簽了預售合同付了房款，打算等房子蓋好交付了正好拿來給父母將來養老。然而，等到房子交付的時候，張三傻眼了，不僅毛坯，而且什麼配套都沒有，承諾拓展的空間也沒有，張三找到開發商想要退房，說你這跟當初講的不一樣，這不是欺詐麼？我要退房！開發商：退房不可能，你看看合同裡寫得很清楚，毛坯交付，廣告、樣板房、沙盤僅供參考，不作為房屋交付條件，並且拿出《竣工驗收備案表》，說我這房子可是經過政府驗收的，達到了合同約定的交付條件，勸你早點來收房。那麼，這種情況下張三主張退房有法律依據嗎？
我們首先來看，張三是被開發商的廣告內容所吸引才購買了該房屋，但是合同裡寫了一條“廣告、樣板房、沙盤僅供參考，不作為房屋交付條件”，那麼開發商是不是就可以逃避責任了呢？法律對於廣告的效力到底是怎麼認定的呢？
- 依照《中華人民共和國合同法》第十五條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。”什麼是要約邀請呢？它是指希望他人向自己發出要約的意思表示，簡單來理解，工廠把報價單發給商家，商家看了報價單後決定來簽訂合同購買工廠的貨物，報價單就是所謂的要約邀請，但是報價單一般對雙方不產生法律效力，真正產生法律效力的是工廠和商家簽訂的買賣合同。那是不是廣告就可以隨便發，不用承擔任何法律責任了呢？
不是這樣的，你比如，李四看到某快餐店發佈的廣告上漢堡比廣告裡模特的臉還大，覺得很划算，就跑到快餐店買了這個漢堡，結果服務員給他端上來茶杯那麼大的漢堡，而且內容物明顯沒有廣告裡豐富，李四感覺被騙了，那麼他能否得到法律保護呢？當然可以，李四可以依據《消費者權益保護法》來主張自己的權益。
- 回到張三買房子這件事當中，買房子這種事情大部分法院是不適用《消費者權益保護法》的，因為法院認為房子不能把它視作一般的商品，並且到目前為止沒有法律規定業主=消費者，那麼，張三依據什麼規定來退房呢？首先，在2003年4月28日，最高人民法院發佈的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”同時，《合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；……”
因此，張三首先以開發商的廣告應當視為要約，構成買賣合同的一部分內容，同時主張宣傳與實際情況出入非常大，導致自己購房目的無法實現，以此為由主張解除合同。在這個案例中，張三雖然一片孝心，但還是要提醒像張三一樣的買房者，買房不是小事，理性面對才能避免很多套路。
