在現實生活中，購房人一時經不住售樓人員的“忽悠”，衝動交付定金，事後又後悔想退房的不在少數，這也是司法實踐中比較常見的一種房產糾紛案件（即商品房預約合同糾紛）。而開發商面對的是眾多購房人，一般不會輕易同意購房人的退房要求，以避免形成示範效應，造成其管理上的混亂。所以，購房人要想要回定金，一般都要通過訴訟程序。那麼購房人如何在此類訴訟中保證打贏官司，輕鬆要回定金呢？
首先，要想要回定金，應儘量避免適用定金罰則。
定金罰則，即買方違約，定金不退，賣方違約，雙倍返還。定金罰則不但普遍為大眾所熟知，而且在我國現行法律中有明確規定，如：《中華人民共和國合同法》第115條、《中華人民共和國擔保法》第89條、《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第115條、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房司法解釋》）第4條第1款均明確規定了定金罰則。所以，如果購房人交付定金給開發商後，又不想買房，起訴到法院，以沒想好、沒考慮清楚等等為由，要求開發商退還定金，這個官司是必輸無疑的，因為我國上述法律規定的很清楚，即作為給付定金一方的購房人，不履行約定的債務，即簽訂《商品房買賣合同》，無權要求返還定金。
那麼，購房人真的要為自己一時的頭腦發熱付出這麼大的代價嗎？當然不是。因為商品房不同於一般商品，其價款巨大，事關普通家庭的基本生活和社會穩定，所以我國現行法律對處於弱勢地位的購買人有一定的特別保護，事實上是賦予其一定期限的“後悔權”。這類案件的“解題密鑰”就是《商品房司法解釋》第4條第2款，即因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。作為購房者一方，如果能夠掌握並運用好該規定，也就是掌握了此類案件的“制勝利器”。
購房人交付定金後想退房，當然不能以不想購房為由要求退房，因為這種情況下適用的是定金罰則，購房人無權要求退房。即便購房人確實是後悔了，因為不想買房而要求退房，目標確定了，即“退房”，而支持退房的法律依據就是《商品房司法解釋》第4條第2款，那麼就應當依據該法律規定來提出自己的訴訟主張，並蒐集舉證。
根據該法律規定，能夠退還定金的情形是“因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立”，也就是說購房人必須能夠證明是因不可歸責於雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立，才有權要求退還定金。在購房人交付定金的階段，一般並未簽訂商品房買賣合同，只是簽訂了認購書等文件，雙方之間並未就商品房買賣合同的關鍵條款達成一致意見，並未形成商品房買賣合同關係，因此雙方後續需對商品房買賣合同的相關條款進行進一步的磋商。因不可歸責於雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立，一般也是指雙方就商品房買賣合同的關鍵條款磋商不成，導致不能訂立商品房買賣合同，購房人當然有權利要求開發商退還定金。因此，購房人在這類訴訟中致勝的關鍵是，舉證證明雙方就商品房買賣合同的關鍵條款進行磋商並不能達成一致意見的磋商過程。
可見，我國現行法律關於商品房退還定金情形，有區別於一般買賣合同適用定金罰則的特別規定。根據“特別法優於一般法”的原則，當該類案件能夠適用《商品房司法解釋》第4條第2款的規定時就應當適用該規定退還購房人定金；否則就應當適用定金罰則不退還定金。
打贏此類訴訟的關鍵是蒐集購房人與開發商就商品房買賣合同關鍵條款進行磋商並磋商不成的證據，但是這個取證並不是無期限的，不是什麼時候取都可以的，而是有著嚴格的時間限制，這個能夠取證的時間段就是《認購書》簽訂後，至《認購書》約定的簽訂《商品房買賣合同》截止日之前。如果晚於這個時間段，開發商一般已經通知購房人以購房人違反《認購書》未在規定時間內前往開發商處簽訂《商品房買賣合同》為由，主張解除《認購書》，並適用定金罰則，不退還定金；購房人當然無權在認購書已經解除後，再與開發商就《商品房買賣合同》關鍵條款進行磋商。
綜上所述，購房人因一時衝動交付定金給開發商後，如果想順利要回定金，一般需通過訴訟的手段，而在訴訟之前，保證訴訟取勝的關鍵就是在上述時間段內做好相關取證工作。
