債務人到期未能清償債務，與債權人簽訂《房屋買賣合同》衝抵債務，債務人可否訴請交付房屋？
根據民間借貸司法解釋，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求，當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。根據前述規定，出借雙方當事人再出借款項時，簽訂《房屋買賣合同》作為民間借貸合同的擔保的，雙方的法律關係不應界定為房屋買賣合同關係，而應認定為民間借貸法律關係，出借人不能依照《房屋買賣合同》的約定要求借款人履行房屋買賣合同，那麼如果債務人到期未能償還債務，與債權人簽署《房屋買賣合同》抵償債務的，該房屋買賣合同是否有效呢？借款人不按《房屋買賣合同》的約定交付房屋的，出借人可否訴請履行房屋買賣合同，交付房屋呢？今天景山就藉助一則案例與各位讀者及粉絲朋友們探討下這個問題。
法院查明的案件事實
2010年8月18日，張華與富豪公司簽訂借款協議1份，約定由富豪公司向張華借款1300萬元，借期3個月；利率為銀行同期同檔基準利率的4倍。同日，張華匯至富豪公司賬戶12168000元。
2012年11月19日，雙方訂立了商品房買賣合同4份，約定張華購買富豪公司編號2幢乙單元704室、2幢甲單元1101室、1幢乙單元1104室、1幢乙單元1101室的商品房4套；房屋價款合計4638060元；分別於2012年11月19日、2012年11月19日、2012年11月19日、2012年11月20日一次性付清；並就合同辦理了備案登記。
2012年11月22日，張華與富豪公司就前述借款簽訂協議書，確定富豪公司累計欠張華本金11537500元，張華另購得富豪公司的富豪名苑商品房4套，房款合計4638060元；另受讓富豪公司汽車2輛計車款185萬元；雙方同意在富豪公司欠張華的債務中抵銷6488060元，抵銷後富豪公司尚欠張華5049440元；富豪公司承諾上述欠款按借款協議約定的期限歸還，先息後本。
上述抵債的汽車2輛已交付，車款抵銷完成。富豪公司的上述商品房均具備銷售條件，富豪公司未向張華交付上述商品房，也未向張華提供辦理產權登記的購房發票。
法院審理
張華將富豪公司訴至法院，請求：1.確認富豪名苑1幢乙單元1101室商品房的所有權歸張華所有；2.富豪公司交付上述商品房，並協助張華辦理產權過戶登記；3.本案訴訟費用由富豪公司承擔。
被告辯稱：
本案借款合同並未終止，被上訴人在購買房屋時，借款合同及房屋買賣合同是同時生效的，被上訴人也未按後來訂立的購房合同約定按期履行付款義務，所謂的協議變更是在房屋買賣合同簽訂後，是以物抵債的行為。鑑於被上訴人未實際支付購房款，上訴人不同意繼續履行。債務清償期屆滿後當事人達成以物抵債協議，在尚未辦理物權轉移手續前，債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的，人民法院應駁回其訴訟請求。
法院認為：
本案借款合同雙方當事人經協商一致，終止了前借款合同關係，並建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息中一部分轉化為已付購房款並經對賬清算，另行簽訂了還款計劃，現富豪公司也無證據證明該商品房買賣合同存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。抵債協議中確定了房款以抵銷方式交付，故富豪公司理應向張華交付房屋並辦理產權過戶手續。
判決：
富豪公司於判決發生法律效力之日起十日內向張華交付富豪名苑1幢乙單元1101室商品房，並協助辦理過戶手續；其他判項略。
景山說法
本案中，民間借貸雙方當事人在借款到期後，根據借款人的還款和欠款情況另行簽訂協議書明確欠款總額，並以4套房屋及車輛等抵償部分債務，此種情況不屬於民間借貸司法解釋中所規定的以買賣合同作為民間借貸擔保的情形；也不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的合同無效的情形。雖然雙方針對《房屋買賣合同》並無實際的現金交付，但是並非被告所主張的原告未支付購房款，只是原告的購房款是以抵消被告所欠相應債務的方式支付，雖然被告並未向原告出具發票，但應認定為完成了購房款的交付。即張華已經履行了支付案涉房屋購房款的義務，富豪公司應當按約交付房屋，並協助辦理房屋過戶手續。現富豪公司在已經收取張華房款的情況下，反悔不履行商品房買賣合同的行為構成違約，張華有權要求富豪公司繼續履行合同。
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