作為民事審判庭房產團隊的一名法官助理，房屋買賣合同糾紛是我們日常工作中所接觸案件中的常見案由之一。而在房屋買賣合同糾紛案件中，動遷安置房買賣產生的糾紛又佔據較大的比例。
所謂動遷安置房，是指政府組織實施，提供優惠政策，明確建設標準，限定供應價格，用於本市重大工程、舊城區改建等項目居民安置的保障性安居用房。
購買動遷安置房與一般的商品房或二手房相比，最明顯的優勢就是其市場價格相對較低。另一方面，除去價格優勢，該類房屋的交易限制也更為嚴格，除受法律、法規的規範之外，還需受地方性政策的約束。因而，動遷房交易中，買家往往需要承擔極大的法律風險。
今天，就讓我們共同走進動遷安置房的特殊交易機制，把握動遷安置房買賣中的法律風險，並解鎖動遷安置房買賣的正確打開方式。
01
合同效力的風險
《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條規定：動遷安置房在取得房地產權證後的3年內，不得轉讓、抵押，但依法發生繼承等非交易類行為以及由原安置區、縣的住房保障房屋管理局按照有關規定組織回購的除外。
審理中，我們發現，一些動遷安置房的賣方往往以買賣合同違反了“動遷安置房三年不得轉讓”的規定為由，要求確認房屋買賣合同無效，從而拒絕履行房屋過戶等合同義務。那麼，到底這種抗辯能否成立呢？
事實上，最高人民法院對此已經予以明確，根據《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》相關規定，動遷安置房雖然要滿三年才能上市交易，但是購買動遷安置房的合同並不因為其未滿三年而無效，只要是買賣雙方的真實意思表示，且並不存在違反法律法規強制性規定的內容以及其他合同無效情形的，那這份買賣合同就是有效的。
02
無權處分的風險
在動遷安置房買賣中，經常出現動遷安置房出售時，房屋個人產權證（小產證）甚至是開發商產權證（大產證）尚未辦出的情況，雖然已經簽訂了動遷協議，但是事實上動遷房屋的產權人尚未確定。也就是說，買賣合同的賣方並不一定是真正的產權人，這就極有可能導致無權處分，買賣合同極有可能因不被權利人追認而導致無法履行，相應的房屋所有權不能發生轉移，買方只能依據買賣合同向賣方主張違約責任。
03
一房二賣的風險
不動產物權的轉移以登記為生效要件，房屋交付並不發生物權轉移的效力。雖然動遷安置房買賣合同並不因取得產證未滿三年而無效，但在交易限制期限屆滿前，買家無法取得產權，則客觀上就存在賣家“一房二賣”的風險。
對於買方而言，一方面，在簽訂買賣合同時要警惕成為“第二買受人”的風險，防止自己無法實現合同目的。另一方面，即使自己是“第一買受人”，也要警惕此後第三人善意取得房屋產權，致使自己無法實現合同目的的風險。
04
賣家不配合過戶的風險
一般來說，買家選擇購買動遷安置房最主要的考慮就是市場價格較低。然而，三年限制交易期對於房地產市場而言足以發生巨大變化。限制期屆滿後，由於房價上漲，部分賣家可能產生心理失衡，故以各種理由不配合過戶。
實際上，賣家以房地產市場價格上漲為由要求買家予以補償並沒有法律依據，房屋成交價格系買賣雙方自行協商一致的結果，房屋價格上漲或下跌系買賣房屋的正常風險，賣家以此為由拒絕履行過戶義務不具備法律基礎。
05
賣家不配合遷出戶口的風險
2018年3月14日，上海出臺《上海市常住戶口管理規定》，其中第三十二條明確規定：房屋所有權或者公有居住房屋承租權因交易已發生轉移，現權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出的，房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可以直接將其戶口遷至社區公共戶。
06
因繼承產生超預期稅費的風險
因為動遷安置房買賣屬於二手房買賣，涉及的稅費較多，通常情況下，買賣雙方在合同中會對稅費的承擔進行較為詳盡的約定。但近期，我們接觸到了幾起較為特殊的動遷安置房買賣糾紛案件，其中涉及到的稅費爭議均因發生房產繼承所致，繼承取得的房屋在交易中將較大程度影響個人所得稅的應納稅額。
有的案件中，賣方在房屋過戶之前死亡，須由其繼承人繼承房屋後方能繼續辦理過戶登記手續，而雙方在合同訂立之初未曾意料到會發生房屋產權繼承的事實，對由此產生的稅費差額在買賣合同中未作約定，而由此產生的稅費必將影響雙方的合同利益，並進而可能產生爭議。
07
房屋被司法查封的風險
在動遷房過戶前，若賣方成為被執行人，房屋可能會作為被執行人的財產被司法查封，從而影響房屋過戶。按目前的司法標準，出賣動遷安置房的賣方因其其他債務被司法查封的，買受人要求解除查封、賣方繼續履行房屋買賣合同的請求將被法院駁回。
由於動遷安置房風險較多，個人建議謹慎購買，並充分注意風險防範小提示，儘可能減少購買風險：
1、詳細瞭解動遷安置房權屬等各方面情況
買家在考慮購買動遷安置房時，應當通過正規中介機構，查看房屋的動遷協議、產權信息等，確認房屋的權利人，並確保房屋上不存在抵押、查封等權利限制。建議要特別謹慎購買尚未辦出房產證的動遷安置房。除了房屋的基本信息，賣方的基本情況也與房屋買賣的順利進行息息相關，賣家的家庭成員、婚姻關係、對外債務等，都建議瞭解掌握，在衡量買賣風險係數的同時也為合同條款的制定做好準備。
2、簽訂詳盡、可操作的房屋買賣合同
在購買動遷安置房屋時，簽訂一份詳盡、可操作的買賣合同尤為重要。要確保買賣合同的有效性，最重要的就是要保證合同主體與房屋產權人的一致性，買家可通過讓潛在的權利人都在合同上簽字確認來減少無權處分的風險，即便產證上僅有夫妻一方的姓名，也應當取得另一方的簽字認可，若涉及到未成年人需要其監護人簽字確認。其次，要明確房屋坐落等具體信息，約定交房、過戶及戶口遷出的時間。此外，雙方還應當對稅費承擔和違約責任做出儘可能詳盡的約定，雙方可對可能發生的稅費承擔、違約行為加以羅列，以防後期出現糾紛時找不到合同依據，造成不必要的損失。
3、及時交房，實際佔有房屋
雖然物權轉移需經登記方能發生效力，但在動遷安置房交易限制期屆滿前，買家也可以通過積極行為降低賣家“一房二賣”的風險。及時進行房屋交接、儘早佔有使用房屋，除了可以積極行使使用管理收益等權利外，還可以減少賣家再行出售的風險。需要注意的是，在交房時建議簽署房屋交接確認書，辦理交房手續。
4、及時辦理過戶登記手續
在動遷安置房買賣中，除了交易時間的限制，買家的疏忽大意也擴大了“一房二賣”的風險。一些買家沒有意識到及時辦理房屋過戶手續的重要性，有的甚至以為房屋交付後實際佔有使用了房屋就可以了，過不過戶並不重要，這就為風險的擴大埋下了隱患。因此，建議在符合合同約定和政策規定的情況下，及時辦理過戶登記手續。
來源：上海寶山法院
