【基本案情】
2015年1月，開發商與吳某簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：吳某以1338507元的價格購買開發商開發建設的房屋一套。吳某首付房款408507元，剩餘房款93萬元辦理銀行按揭（吳某另行與銀行簽訂《個人住房借款合同》）。若因吳某未能按《個人住房借款合同》規定按期向銀行償還貸款本金、利息、罰息和相關費用等原因，導致開發商承擔階段性保證責任而受到損失時，開發商有權單方面解除合同並收回房屋，吳某需承擔總房款20%的違約金。上述合同簽訂後，吳某按約定支付了首付款，銀行亦依約發放了93萬元的貸款，並轉入開發商賬戶。開發商也向吳某交付了房屋，吳某以房屋向銀行辦理預抵押。但吳某自2017年3月起未按期償還貸款本息。銀行以開發商系階段性擔保人為由，徑直在某開發商保證金扣劃了所有剩餘貸款本息85萬餘元。為此，開發商訴至法院，要求解除《商品房買賣合同》，吳某協助辦理商品房買賣合同備案登記註銷手續，並返還房屋，支付違約金267701元。
【分歧】
本案中，開發商承擔階段性擔保後能否解除購房合同並收回房屋，有兩種不同的觀點。
第一種觀點認為，開發商有權解除購房合同並收回房屋。《商品房買賣合同》約定了合同解除的條件，在所附條件成就時，即開發商承擔階段性保證責任而受到損失時，開發商請求解除合同有事實和法律依據，應予以支持。
第二種觀點認為，開發商無權解除購房合同並收回房屋。儘管雙方在合同里約定開發商承擔階段性保證責任而受到損失時，開發商有權單方面解除合同並收回房屋。但因吳某與開發商簽訂的《商品房買賣合同》已履行完畢，開發商後來替吳某向銀行還貸，屬於開發商按擔保借款合同中的約定履行了保證義務，開發商享有擔保追償權。
【評析】
筆者同意第二種觀點。理由如下：
開發商無法行使約定解除權。在房屋買賣合同中，購房者的義務是支付購房款，出讓人的義務是交付房屋和協助辦理權屬登記。本案中，在本案中，吳某採取首付+貸款的方式支付了全部購房款，履行了其支付購房款的合同義務，而開發商也依約交付了房屋，此時雙方均按照合同約定履行了各自義務，依據《合同法》第九十一條“合同消滅的原因 有下列情形之一的，合同的權利義務終止：（一）債務已經按照約定履行”。在《商品房屋買賣合同》的合同權利義務已經履行完畢之情形下，開發商顯然無法行使約定解除權。
法律並未賦予開發商法定解除權。開發商的法定解除權只有一個，即《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者購房者遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”因此，開發商法定解除權僅限於購房者遲延支付購房款之情形，而開發商承擔階段性擔保責任後，法律並未賦予其法定解除權。否則會導致購房者已經辦理完預告登記的房屋轉移給開發商，等同於“流質”，為法律所禁止。
開發商行使解除權存在現實障礙。在司法實踐中，購房者常常為諸多案件的被執行人，所購房屋辦理了所有權初始登記，時常出現其他法院預查封和輪候預查封的情形，或者存在購房者將所購房屋出售給案外人，涉及善意第三人之權利義務。因此，開發商承擔階段性擔保後，部分法院判令解除購房合同並收回房屋，常常會遇到查封問題或者涉及第三人權利義務，導致執行難。
開發商享有擔保追償權。在《商品房屋買賣合同》的合同權利義務已經履行完畢之情形下，吳某依法對案涉房產享有物權期待權，即便開發商承擔階段性擔保責任，其僅對吳某享有普通債權，不享有物權請求權。關於開發商的權利救濟，根據《擔保人》第三十一條規定，保證人承擔保證責任後，有權向債務人追償。即開發商承擔擔保責任後享有向吳某主張擔保追償責任，要求吳某返還其代償的貸款本息。
