銀行從不告訴你: “還房貸”用這4種方法, 省一部車也不難

房子蓋到今天,房價也是一路上漲,工資收入往往跟不上房價上漲,撇除日常生活開銷,我們要花不少時間才能湊齊30%的首付款,剩下的70%房款需要按揭貸款。當然,這樣具備還貸資格還算不錯的,畢竟已經有了自己的住房。

一般說來,我們買完房,按照開發商和房產中介的指引,一步步完成房貸操作,即便是你要貸款的按揭銀行,也都是由開發商和房產中介指定的合作銀行,所以,作為購房者是很少會去過問房貸的事,主要原因是自己不熟悉其操作流程,加之時間緊迫,購房者無選擇餘地。


銀行從不告訴你: “還房貸”用這4種方法, 省一部車也不難


事實上,由於房貸時間長、貸款金額大,這裡面大有文章可做。當然,銀行是不會主動告訴你的,我們在與資深專業人士發現,依照房貸還款方式、還款節點、房貸利率等角度處理操作,如果我們購房者掌握好“還房貸”技巧,省下一部車的錢也不是難事。下面來看看4大“還房貸”方法,你可挑選出適合你的一款出來。


銀行從不告訴你: “還房貸”用這4種方法, 省一部車也不難


第一種還房貸方式:轉按揭

轉按揭,本身是購房者買完房後,無法繼續按照原來的額度按月還貸,需要你把已經按揭的房產通過轉賣的方式重新變更還貸期限。但由於這種還貸操作方式的存在,也可以用在我們正常還房貸過程中。具體操作時,你找一家利率折扣更低的銀行,通過這家銀行幫助你找一家擔保公司,將你所欠上家銀行的房貸結清,最後在新找的銀行重新辦理住房按揭貸款。

例子:買房時,你在A銀行貸款利率較基準上浮20%,隨著房貸利率逐步下行,此時B銀行的房貸利率已經恢復到基準。你可以通過轉按揭的方式變更還貸銀行,當然,由於我們自身與原來的銀行還貸合同終止,會發生相關的費用,主要費用包括擔保、抵押登記、評估等費用,這個費用也不會太多,購房者能夠承受。如果你的運氣好,遇到你看中的銀行正在搞優惠活動,比如銀行為吸引客戶,往往會幫你去掉轉按揭最大的一筆費用—擔保費,其他費用合計千元不到。你可以算筆賬,兩家銀行利率相差20%,省下的房貸利息夠一般家庭的年收入,即使10%也夠買輛家用車。


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第二種還房貸方式:雙週供

雙週供,這個詞大家此前可能聽得不多,主要是銀行很少有這方面宣傳。簡單的說,兩週還一次房貸,這與我們此前一個月還一次房貸在時間上有差別。雙週供原理主要在於還款頻率更高,還款週期變短,從而使還款總額相應減少。從統計的還款期內來看,雙週供利息遠低於月供利息,如果家庭收入穩定,這種還款方式是很適合的。

例子:花50萬買一套房產,房貸30年,利率6.12%,選擇雙週供每次還款1500元,選擇月供每次還款3000元左右。由於雙週供還款次數大幅增加,本金減少快,還款週期也由此前30年減少為24.7年,提前5.3年還完房貸。這樣算下來,在還款期內,雙週供比月供少還利息11.5萬元,差不多節省1/5的利息,足夠買一輛經濟型車。


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第三種還房貸方式:浮動利率與固定利率轉換

當利率處於上升期時,購房者採取固定利率按揭房貸比較划算。當利率處於下降期時,浮動利率又最划算。當然,固定利率和浮動利率房貸也對應了不同的購房群體,前者比較適合收入穩定家庭,後者適合有一定積蓄的家庭。

當然,如果僅從經濟的角度考慮。對於銀行來說,比較歡迎購房者選擇固定利率,所以購房者辦理浮動利率轉為固定利率時不會收取手續費和違約金。而浮動利率轉換為固定利率由於銀行利潤受到一定影響,所以設置了一定門檻,在你辦理固定利率1年後,允許繳納一定額度的違約金變更為浮動利率房貸。如果你辦理的固定利率滿5年,違約金一般也是可以免除的。當然,雖然說這種業務已經存在,但是並不是每家銀行都可以辦理的,具體情況可以諮詢一下當地銀行。


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第四種還房貸方式:合理縮短還貸週期

等額本息和等額本金還貸特點是:前者每次還款額度均衡,後者前期每次還款額度較高。對於大多家庭來說,我們選擇的還貸方式是“等額本息”,主要還是考慮到家庭收支情況,還貸壓力相對較小,而選擇“等額本金”的家庭往往收入水平要求較高。但從經濟的角度講,等額本金還款方式相比等額本息節省利息不少。

一般來說,當採用等額本息還款已還總週期的二分之一、採用等額本金還款超總週期三分之一時間,選擇提前還貸的經濟意義就弱化了,因為在這個時間之前,你已經還了大部分的利息,剩下的時間大多在還本金。在提前還房貸的具體操作過程中,我們掌握一個原則,“應選擇縮短還款週期,非減少每次還款額度”。原因就是不同的還款週期,對應的利率梯度是不一樣的,貸款週期越短,越有可能進入低利率檔次,我們購房者房貸利息支出相應減少。


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以上四種“還房貸”方法,我們可能只知道其中一二,有的可能從來都沒聽說過。雖然說在辦理過程中手續比較繁瑣,但想到能為我們省一大筆錢,相信也是值得的。看完以上還房貸方法,是不是豁然開朗呢


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