但丁在《神曲》開篇是這樣寫的：
在人生的中途，我在一座幽暗的森林裡迷了路。
買房這件事也差不多，很多人都被市場過快的潮起潮落與陰晴圓缺，晃昏了頭，不知如何是好。
其實，在我看來，買或者不買，這道選擇題很簡單的，因為總共只有兩個選項，要麼買，要麼不買，兩個選項下也只有四個選擇：
A：不買房，房價漲了
B：不買房，房價跌了
C：買房，房價漲了
D：買房，房價跌了
這個答案，因為BC是大眾喜聞樂見。
尤其是C，房子賣了，由無產階級攀向了中產階級，也可能因此娶了媳婦，生了娃，更關鍵的房子升值了。
雖然剛需的你壓根沒有考慮賣掉這套唯一住房，但只要漲價，心總是跟抹上了一層蜜，想起來就甜，B是空頭的終極夢想，不必多說。
反而是AD，看上去似乎虧了，其實不然，我們逐一分析。
01
首先C情景是最美的，婚結了、房買了、娃有了、房漲了，人生得意莫過於此，雖然剛需你不會賣掉房子，柴米油鹽醬醋茶，一把屎一把尿，但是心裡必然美美的，總比沒買房的漢子說起來全是淚要強。
然後說說情景B，買跌，堅決不出手，觀望。
有時候觀著往著就壞了事，命運和世道就是混蛋，總喜歡幹些逼良為娼的勾當。
比如說孩子到了上學的年齡，在租售同權還很遙遠的正當時，沒有學區房都不知道去哪裡享受九年義務教育。
再比如結婚這事，今年去老丈人家提了親可對方非要有房才嫁女兒，你相信世間還有真愛，但是丈母孃死活不鬆口，一來二去，小兩口也避免不了吵架，你憧憬有情飲水飽，但女方說家庭家庭，一個是寶蓋頭，一個是廣字頭，都是需要遮風擋雨的，家都沒有，何談生活，怎麼過日子，吵著吵著，這婚可能就結不成了，從此兩人一拍兩散，相忘在茫茫江湖。
婚姻愛情和房子，雖然我們嘴上說這倆沒關係，但是在我國想追求絕對的特立獨行，很有難度。
除非你娶個白人姑娘或者日本美女，或者心理生理都與眾不同的主，就算真遇到一位女神仙，還得保證神仙他媽也不食人間煙火才行。
當然如果真的一直沒買房，房價暴跌了，用原來的錢高高興興的買了兩套房子，這也還是好的。
要不是有這個可能性，大家也就不糾結了。
為了解開這個糾結的問題，我們顯然就不是選B還是選C，而是選A還是選D。
當你從好事上解決不了的問題，就從壞事上解決，看哪個壞事發生，你無法接受。
02
先說說情景A，不買房，房價漲了。
北京現在平均工資是一年七八萬的水平，我們考慮買房這個群體總要收入相對高一些，再加上有男女雙方，按照一年20萬進賬算。
然後呢，這小兩口年在北京看上一套700萬的房子。
假設小兩口每年收入增加10%。
假設房價每年僅增加3%。
小兩口努力工作，他們的收入增加能不能追上房價的增加呢？
答案是可以的，如果2019年他們兩個30歲，到他們的年收入增加超過房價增加的時候，嗯……他們是59歲。
從風華正茂到白髮蒼蒼，才有可能讓工資跑得贏房價，這得還建立在不被裁員，沒有動盪，一帆風順收入一路上漲的情況下，這個難度係數本就爆表了。
沒辦法，房價的基數太大了。
換句話說，如果你不買房，房價漲了，這個事情如果在10年前，還好說。
如果以後房價繼續這樣穩定的漲，在你有生之年你是別想買到房子了，除非，你一夜暴富，中了彩票，趕上拆遷，取得大筆遺產，搶了銀行，在路邊撿到錢。
總結一下：如果是情景A，不買房，房價漲了，期盼著收入跑贏房價漲幅的後果可能是，從此再也買不起了。
03
說完房價漲了沒買到房子的A，接下來我們分析最後一種情況情景D，買房，房價跌了。
在日本和香港曾經發生過這種事，我們今天依靠互聯網，可以非常容易的得到當年的情景。
推薦大家閱讀一下陳言先生在2011年撰寫的網文，我節選一部分便於大家百度。
二十年前，東京差不多所有人都在買房，所有房價都在上漲。
但租房的人越來越少，房價不是所有人都能承擔得起的。
儘管在地球面積問題上，渡邊看得非常透徹，但似乎在這個小問題上，他沒有了歷史參照物，但在擊鼓傳花的遊戲中，“花”落到了渡邊的身後。
東京的建築在今年3月的地震中幾乎沒有受到什麼損傷，保持著其現代的外貌；東京的食品也依舊美味無比，原宿的時裝讓人看得眼花繚亂。
但是，這些似乎都已經和渡邊無緣了，他希望能夠有更多的加班機會，儘快償還二十年來的房貸，儘管已經沒有了那些房子。
在今天的日本，如果有人見到渡邊開口便問：“買房了嗎？”“買了幾處房產？”那和開口罵他並沒有什麼區別。
日本的房價大跌已經是歷史上的遠去了，我沒有機會親身接觸，近幾年頻繁的往返美國，目睹了美國次貸危機之後的房地產，遍地都是法院拍賣的二手房房源，讓我感觸很深。
在房價暴跌的時候，對購房人而言，最大的風險便是來自銀行按揭貸款。
這個貸款有多重？
假設我們每貸款100萬，差不多相當於給銀行前後150萬到200萬的本息。
買一套300萬的房子，首付100萬，貸款200萬，30年還清，大概相當於總共要花500萬買這套房子。
資不抵債，無法償還按揭貸款的時候，銀行要拍賣房子來還貸，賣房的價格是暴跌後的房價，可能300萬買的房子只能賣出100萬，這樣房子沒了，貸款也無法還清，這就是買房暴跌後最嚴重的後果。
當然，如果只是跌了一點，拍賣房子這個事情沒發生，心中終歸有個期待，房價總有漲回來的一天。
所以降低風險的因素有兩個，一是全款買房，二是要有能力償還按揭貸款。
我為什麼說剛需可以買房，主要就是考慮一個小家庭有沒有足夠的能力償還按揭貸款，這個可不是說你在現在能不能償還，而是說你在樓市暴跌的時候能不能償還。
房價暴跌，總是和經濟危機攜手而來，經濟危機，又總是伴隨著大量的失業。
所以現在擺在年輕人面前的問題，就是如果經濟危機，我能不能生存下去。
如果不能，身上背的按揭貸款就把你壓死了，如果可以，那麼就能熬下去。
04
總的來說，A和D，哪個更嚴重？我得出兩個結論：
1、不買房，房價漲，我們無能為力
2、買房，合理控制貸款，房價暴跌，我們可以控制風險
房價的漲落由政策決定，而中國人的政策素來講究一箇中正平和。
也就是在房價上漲過快的時候緩一緩，在樓市不景氣的時候，也會出手拉一把，隨著居民收入的增加。
在通貨膨脹的大環境下，如果再將時間線拉長個五到十年再看，房價一定是會漲的。
路遙知馬力，日久見人心，其實也十分適合用於樓市的。
說起來，此文標題有掛羊頭賣狗肉的嫌疑，因為不止2019，只要不是花光六個錢包，有一定抵禦風險的能力，哪一年都可以買房。
事實上，拋開投資取巧之外，所有買了房的剛需，都不會因為房價下跌而苦惱。
家有餘糧，心中不慌，就是這個理。
而在太平盛世裡，個人經歷最大的兵荒馬亂，不外乎是那艘通往更高階層的諾亞方舟就要起錨了，而你手裡連一張三等艙的「船票」都沒有。
反正這個假期只能宅在家裡。
閒得發慌，不如聽聽課
深悅君將14年地產從業積攢的所有私貨
用一個有趣的江湖視角
一點一點講給你聽。
