對於中國人來說，買房子是一件大事，因為它不僅僅是家的縮影，可以為人們提供一個安身之所，更關鍵的是它還與財富、地位、身份等因素密切相關。看看過去這一二十年，你會發現，幾乎沒有任何一個行業可以像房地產這樣帶動全民造富。正因如此，中國人普遍愛買房子，數據顯示，目前我國的房地產總市值已經達到65萬億美元，換成人民幣大約是450萬億，這超過了美國、日本和歐洲的總和。
經常聽到很多人說，早早買房的都賺得盆滿缽滿，都實現了財務自由。的確，這是一個不爭的事實。過去20年，全國平均房價從2063元上漲到9337元，上漲幅度352%，如果能在大城市有套房子，基本已經富得流油了。但是，筆者認為，買房能夠賺錢，並不是因為購房者有什麼獨特的理財訣竅，歸根結底是碰上了好的時機，比如國家政策的支持，城鎮化發展的需要等等，這才使得房地產成為了賺錢的行業。
不過，在經歷了近4年的房地產調控以後，最近房地產開始出現了轉折的跡象，一方面剛需都十分謹慎，不敢貿然入市了，另一方面炒房客開始著急賣房了。最近，筆者在二手房門店看到一幕，某炒房客將現房掛到了單價10000元，仍舊無人問津，而筆者查詢了一下，目前周邊新開盤的價格基本都在14000左右了，這相當於每平方米下調了4000元，確實令人咋舌。那麼，未來房價到底怎麼走？未來3-5年，到底應該“買房”還是“賣房”呢？
針對未來的樓市走向，曹德旺與孫宏斌的看法一致
作為全球知名的實業家，針對未來的房地產市場，曹德旺多次直言不諱。在他看來，真的沒必要再盲目囤房了，因為現在有錢的人都有很多房子，而沒錢的買不起房子，所以將來就是有錢人把房子賣給有錢人，結果就是根本賣不出去。除此之外，他還自曝多次提醒自己的親妹妹，趕快把名下多餘的房子出售掉，不然以後不僅沒人接盤，而且自己還要交一大筆管理費。
不僅曹德旺不看好房地產，就連業內大佬孫宏斌的態度也謹慎了許多。眾所周知，業內對於孫宏斌的一個基本印象就是“買買買”，尤其是在2017年巨資收購了萬達文旅項目以及數十家酒店。但是，從去年開始，孫宏斌多次公開表示，這次樓市調控是長期的，大家一定不要抱有僥倖心理。到了今年3月份，在2019年業績發佈會上，他更是表態要“賣賣賣”：2020年是處置資產比較好的機會，去年成功賣掉了一個酒店，現在還有4個酒店短期內也會成交，此外還會賣掉一些商業和樂園。
一個是全球知名實業家曹德旺勸自己妹妹賣掉多餘的房子，一個是房地產大佬孫宏斌自曝要處置賣掉一些資產，顯而易見，他們對於房地產的看法和態度是基本一致的，即房地產的狂歡盛宴已經漸行漸遠，靠房地產賺錢沒有那麼輕鬆和容易了。其實，無論是曹德旺還是孫宏斌，他們站得高看得也遠，眼光自然是普通人所無法相比的，所以他們的看法自然有一定道理。那麼，為什麼大佬們改變了對房地產市場的看法呢？以下3點可以幫我們找到答案。
未來影響房地產走向的3個關鍵因素
1、“房住不炒”成為了長期定位
根據國家統計局數據顯示，受國內外經濟形勢變化的影響，我國今年第一季度國內生產總值為206504億元，同比下降了6.8%。數據一經公佈，不少人就開始疑問，房地產這把“夜壺”會不會再次被拿出來呢？答案來得很快，就在同一天，國家再次重申了“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的，促進房地產市場平穩健康發展”。
其實，早在2019年年底的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部就已經在房住不炒的前面加上了“長期”二字。相信，國家政策傳遞的信號已經不言自明瞭，即使面臨著特殊時期，國家調控樓市的決心和態度都沒有改變。對此，人民日報曾評論稱，中國不會走靠房地產拉動經濟的老路了。
2、房地產行業的地位發生轉變
過去一二十年，房地產在推動城鎮化，拉動經濟，增加就業等方面發揮了不可或缺的作用。但是，伴隨行業快速擴張，高負債、高房價等問題開始顯露，無形中給經濟和金融增加了風險因素。在中國社科院發佈的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》中顯示，目前房地產對經濟增長的淨貢獻開始由正轉負。
因此，2019年國家首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟發展的手段”。除此之外，今年4月，國家發改委首次明確了新型基礎設施的範圍，包括5G基建、城際高速鐵路和城市軌道交通、大數據中心、人工智能、工業互聯網等7大領域。顯而易見，伴隨經濟向高質量發展，未來“新基建”將成為拉動經濟高質量發展的重要支撐力，房地產的地位也將逐步發生轉變。
3、供需關係逐漸迎來了拐點
一般來說，供大於求，價格易跌難漲，供小於求，價格易漲難跌，房子也不例外。從供給端來看，國家統計局數據顯示，目前全國城鎮人均建築面積達到了39平米，這一數字已經達到了發達國家的水平，目前住房總量已經基本足夠了。從需求端來看，在老齡化社會加速到來，以及人口出生率下降的雙重影響下，中國社科院預測，到2028年我國或迎來人口負增長。
按照這個趨勢看，在現有住房總量不變甚至繼續增加的情況下，人口紅利已經逐漸迎來了拐點，這意味著未來人們對住房的需求量是趨於放緩和減少的。值得一提的是，央媒人民網也刊文表示，機構預計2020年全國的商品房住宅將會供大於求，這意味著房價很難有底氣抬頭了。從這個角度看，就不難理解曹德旺勸妹妹賣房的原因了。
面對這樣的樓市行情，未來3-5年“賣房”還是“買房”？
根據曹德旺、孫宏斌的觀點，以及房價3大影響因素的變動來看，目前房地產市場開始逐步進入到轉折期，即告別過去高歌猛進的階段，進入到長期穩定的新階段。如果反映到房價上面看，意味著未來房價會在合理範圍內波動，但大漲大跌的概率降低了，一旦出現過熱或過冷現象，樓市調控也必然會相應出手，熱了就降降溫，冷了就鬆鬆綁。因此，對於觀望中的購房者來說，無論是自住還是投資，都不要再盲目相信以往買房必賺的經驗了。
針對剛需購房者而言，面對平穩的房價走向，心態可以更加平和了，既不用擔心房價上漲太快給自己帶來資金壓力，更不用擔心房價下跌太快給自己帶來損失。此外，處在樓市的轉折期，目前開發商和炒房客都急於銷售和回款，所以打折促銷的新房、二手房也會漸漸多起來，這意味著剛需遇到高性價比房源的概率大大增加了。因此，如果沒有長期租房的打算，則可以多走走，多看看，多問問。但是，一定要合理控制負債，不要讓房子成了生活的累贅。
針對多套房持有者而言，應該趁早摒棄買房必賺的觀念，看清樓市分化的大趨勢，然後選擇在合適的機會賣掉那些位於中小城市的房子，減持那些地段偏遠、缺少良好配套的房子。為什麼呢？一方面，根據國家對“收縮型”城市的定義來看，未來那些人口不斷流出，產業乏力的中小城市，房地產基本沒有未來。另一方面，未來3-5年， 伴隨房地產長效機制的大力推進，房地產稅、房東稅等有可能進行更大範圍的試點和推廣，如果盲目持有過多品質不佳的房產，不僅可能難以快速變現，還可能支付一定的稅費，結果就是增加了持有成本。總而言之，樓市轉折已經漸漸來臨，對於多套房持有者來說，房子在精不在多。
