2015年11月，李某將未辦產權證的自有房屋以120萬元價格售予陳某，陳某付款並居住1年後遷居國外生活，該房由李某以每月1600元回租，2018年8月，李某與冉某簽約，將該房以160萬餘元售予冉某。
本案屬於典型的“一房二賣”，主要涉及到合同效力及房屋歸屬問題，類似於此類相關的問題，我國法律是如何規定的，司法實踐中又是如何認定處理呢？
一、兩份合同均為有效合同
首先應先解決的問題就是兩份合同的效力問題。根據我國《合同法》的有關規定，只有在違反法律、行政法規強制性規定時,或者損害了國家利益以及公共利益,或者是存被欺詐或被脅迫的情況下籤訂時,才能被認定為無效合同或者可撒銷合同。因此在"一房二賣"的情況下,只要兩份買賣合同都是在平等、自願的基礎上協商簽訂的,系各方的真實意思表示，均應當被認定為有效合同。
二、兩份合同均未履行的情況下,應堅持簽訂在先的原則
如果兩份合同均未履行,兩位買受人均只享有期待權,即先簽訂買賣合同的買受人有權取得標的物的所有權,後簽訂買賣合同的買受人由於不能取得合同標的物的所有權,有權要求出賣人承擔違約責任。最高院認為,這種處理方法較之過去的處理方法顯然更加妥當,對於制裁不誠信當事人也更為有利。因為,如果直接認定後簽訂的合同無效,不誠信一方當事人就無約可違,也就不用承擔違約責任。第二買受人不能取得標的物所有權,只能要求出賣人承擔締約過失責任。然而根據締約過失責任規則,買受人只能在遭受損失的情況下才能要求出賣人承擔賠償責任,如果買受人沒有損失,就不能制裁出賣人。相反,如果我們認定前後簽訂的合同都有效,沒有取得合同標的物所有權的買受人就可以依據合同約定,追究存在不誠信行為的出賣人的違約責任。在這種情況下,只要雙方約定了違約金,並且雙方所約定的違約金不是過度高於實際損失,法院就可以予以支持。因為,違約責任的功能有兩個:一是填補損失功能,二是懲罰性功能。這種處理方法,顯然對制約不誠信的行為更為有效。
三、一方買受人已經取得標的物所有權的,應堅持物權優先的原則
按照我國《物權法》所規定的物權變動原則,動產的物權變動以交付為準,不動產的物權變化以登記為準。對於這種情況下的"一房二賣"問題,在處理時應當區持以下三個原則:一是前後簽訂的兩份買賣合同均有效。二是已經取得物權的出事人應當優先受到法律保護, 也就是要貫徹 "物權優於債權 "的原則。這種情況下,債權人對房屋的取得擁有的是一種期待權,而物權人對於房屋的取得擁有的是一種既得權,應當優先於債權得到保護。這是目前我國《物權法》所確定的處理原則,這種做法有利於維護物權關係的穩定。
四、買受人均未取得標的物所有權時,應堅持佔有在先的原則
在“一房二賣"的情況下,其中一個買受人已經取得對標的物的佔有,但未取得所有權；另一個買受人雖然支付了定金或者購房款,但未佔有標的物，亦為取得所有權。這種情況下發生糾紛，應該如何處理呢?對於已經佔有買賣標的物的當事人,有權請求取得完整的物權。物權的權能包括佔有權,使用權,收益權及處分權，佔有屬於物權的權能之一,佔有權是物權的核心。因為,只有佔有物,才能從佔有物上取得收益,以及對物作出處分。另一買受人雖然支付了訂金或購房款,但是隻享有對物的債權。佔有權較之還屬於期待權的買賣合同項下的債權而言,應當優先受到法律保護。
需要強調的是,此處所說的佔有是合法佔有，而且這種佔有還必須是糾紛發生之前的佔有。也就是說,此處所說的買受人的佔有應當是有法律或者合同依據的佔有,如果是搶佔、強佔合同標的物等非法佔有的情況下,就不能請求出賣人轉移標的物所有權。
五、一方當事人已經履行合同的,應堅持履行在先原則
出賣人就同一標的物分別與不同的買受人簽訂兩份買賣合同之後,前後買受人均未取得標的物所有權或佔有標的物時,如果其中一份買賣合同的當事人已經履行合同,而另一份買賣合同的當事人還沒有履行合同的,則已經履行合同的當事人有權要求出賣人轉移標的物的所有權,這是履行在先原則。
房屋買賣合同糾紛中尤其二手房買賣中陷阱居多，對於相關的法律風險，律師溫馨提示：
（1）購買未取得房產證的房屋，若為一房二賣情形，則存在無法取得房產所有權的風險。
（2）房屋買賣合同簽訂並支付房款後，實際履行交付併入住具有十分重要的法律意義，但即便如此，簽訂房屋買賣合同，如未辦理過戶登記手續，即使合同有效或者入住多年，但在一房二賣情形，亦存在喪失物權請求權的風險。
（3）以一房二賣事實單獨訴請確認合同效力的，性質上屬債權確認，法院可以作出確認兩份買賣合同均為有效的判決。至於買受人誰能取得物權，在當事人未提出確認物權請求情況下，屬另案解決範疇。
（4）對非產權人的簽約當事人，如果不存在授權委託書或表見代理情形，合同因無權處分存在無效之虞。
作者：王欣律師/山東舜翔律師事務所
