[導讀]看中一套房子後，繳納定金並簽定房屋認購書是必不可少的步驟。很多人不明確認購書的作用和法律效力是什麼？房屋認購書和購房合同是一樣的嗎？
看中一套房子後，繳納定金並簽定房屋認購書是必不可少的步驟。很多人不明確認購書的作用和法律效力是什麼？房屋認購書和購房合同是一樣的嗎？
商品房認購書＝購房合同？
首先，在流程上說，認購書是在購房者初步確定購買意向並交納定金時簽訂的，是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關係的成立。
而購房合同則是在繳納購房款（首付或全款）後，雙方正式簽訂的買賣合同。通常包含商品房具體狀況、房價、付款方式、交付約定、質量標準以及後期一系列相關責任劃分等內容。
認購合同與商品房買賣合同屬於預約與本約之關係，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。
因此，房屋認購書或者房屋認購合同一般情況下和購房合同不一樣，也就是說，房屋認購書不等於購房合同。認購書的目的是約定雙方日後要簽訂購房合同，認購書是為簽訂正式的購房合同做準備。但是根據目前的法律規定，房屋認購書並不是完全與購房合同沒關係，在符合法律規定的情況下，房屋認購書會轉化為購房合同，這個時候，認購書就等於購房合同了。
這些情況下房屋認購書等於購房合同
在法律規定的一些特定情況下，認購書時可以等同於購房合同的。當商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
主要包括以下內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建築的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。”
因此，如果商品房認購書的內容包含了《商品房銷售管理辦法》所規定的所有內容，而且開發商已經按照約定收受購房款的，那麼，商品房認購書就等於商品房買賣合同。當事人的權利義務，應當按照商品房認購書的約定處理。
簡單來說，一般情況下，房屋認購書不是購房合同，房屋認購書也不等於購房合同。但是，如果符合法律規定的條件的，房屋認購書就等於購房合同。房屋認購書中約定的內容，開發商和購房者都必須履行，否則就構成違約。當然，關鍵在於購房者要向法院證明房屋認購書確實符合法律規定的條件，否則認購書不能等於購房合同。
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