作者：初明峰、王瑞珂
北京市浩天信和（濟南）律師事務所
裁判概述：
房產開發企業向買受人出售案涉房屋時未取得預售許可證，後來房產開發企業也依約定向買受人交付了房屋，因案涉房屋系超建房屋（即違章建築），一直未能辦理過戶登記。此後，因房產開發企業另案負債導致案涉房屋被執行的，應當認定買受人對未辦理過戶登記沒有過錯，其他法定條件滿足應享有足以阻卻執行的實體權利。
案情摘要：
1、胡昊與恆宇房產公司簽訂《商品房買賣合同》，並依約支付了全部購房款。
2、另查明，恆宇房產公司在向胡昊公司出售案涉房屋時並未取得預售許可證，恆宇房產公司依約定向胡昊交付的房屋因案涉房屋系超建房屋（即違章建築），一直未能辦理過戶登記。
3、此後，恆宇房產公司因對外負債被另案金錢債權人瀋陽十三建依據生效判決申請法院對案涉房屋進行強制執行。
4、胡昊向法院提起執行異議，法院裁定予以支持。瀋陽十三建對該裁定結果不服，向法院提起申請執行人執行異議之訴。
爭議焦點：
胡昊是否享有足以阻卻執行的實體權利？
法院觀點：
在瀋陽十三建對恆宇房產公司的工程款債權被人民法院判決確認之前，胡昊已經與恆宇房產公司簽訂《商品房買賣合同》並支付了部分購房款，並在撫順中院作出（2014）撫中執二字第00011號民事裁定之前，該合同已經履行完畢。恆宇房產公司在原審中也表明超建房屋正在辦理相關手續，該公司與胡昊之間的房屋買賣合同關係真實。瀋陽十三建以胡昊與恆宇房產公司所簽訂的《商品房買賣合同》無簽訂日期，胡昊所交購房款無發票，案涉房屋屬於違章建築為由，主張胡昊與恆宇房產公司之間不存在合法有效的商品房買賣合同關係，理由不能成立。如上所述，胡昊已經支付全部購房款，在東強公司出具準住通知後，交納了供暖費、煤氣費、物業管理服務費用等費用，恆宇房產公司亦主張案涉房屋的產權登記手續正在辦理，本案沒有證據證明胡昊對案涉房屋未能辦理過戶登記存在過錯。
一審判決基於上述事實，判決駁回瀋陽十三建的訴訟請求，二審判決予以維持，並無不當。
案例索引:
（2017）最高法民申2384號
相關法條：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件
適用法律若干問題的解釋》
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
《查扣凍規定》
第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
《執行異議與複議規定》
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
實務分析：
關於違法建築的買受人支付了全部價款、實際佔有的是否可以依據《查扣凍規定》第十七條（筆者認為：《執行異議與複議規定》第二十八條是在此基礎上的完善）阻卻執行的問題在實務中一直存在爭議，部分觀點認為買受人明知違法建築而購買，當然存在過錯，其當然不享有足以阻卻執行的權益。但也有部分觀點認為違法建築在未被明確拆除之前存在完善相關行政手續後被確認為合法建築的可能性，其存在價值從有利於社會財富最大化的角度看，所發生的交易並非無保護價值。在執行異議的爭議中是債權人執行和買受人之間權益的博弈，兩者在同一平臺基礎上進行的權益對比，申請執行人如認為違法建築不得交易那麼其申請執行的請求當然也不能得到支持。因此執行申請人和買受人應均是在違章建築具有財產價值並可進行流通的基礎上討論權益的優劣，所以此時不能認定買受人購買違法建築存在先天過錯。本文援引案例支持後一種觀點，筆者贊同，特此推薦。筆者後續還會針對此類情形的其他權威判例作進一步分析，供參考。
