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居間合同，又稱“中介服務合同”。是指居間人根據委託人的要求為委託人與第三人訂立合同提供機會或進行介紹，而委託人須向居間人給付約定報酬的協議。那麼，居間人未促成合同成立，可依約主張違約金或服務費嗎？
網友諮詢：原告(居間人)與兩被告(委託人)簽有《房地產買賣居間協議》，約定兩被告分別委託原告出售、購買被告一之房屋;協議第九條約定，如果兩被告未能履行有關條款，致買賣合同無法簽訂的，違約方或合意解除方應向原告支付數額相當於佣金的服務費54600元。後因被告二辦不出貸款，兩被告合意解除了協議，未能簽訂買賣合同。現被告二下落不明。原告遂訴請被告一按約支付服務費。
江西平常心律師事務所劉德福律師解答：
當事人簽訂的是格式合同。《合同法》第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。《合同法》第四百二十七條規定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。
然而，實務中，不少居間人為使自己獲取報酬的目的不落空，往往利用格式條款，要求委託人如果因違約未簽訂買賣合同或者因合意解除居間協議未簽訂買賣合同的，違約方及合意解約方需向居間人支付相當於居間報酬的違約金或服務費。
這樣，就使委託人處於必須簽約，否則就要承擔違約金或服務費的不利地位;而其自己則處於無論是否促成合同成立，均可獲取相當於居間報酬的違約金或服務費的有利地位。這明顯加重了委託人的責任。因此，該條款違反了法律的強制性規定，應為無效。
劉德福律師解析：
處理居間合同糾紛有什麼需要注意的？
(一)如何認定“居間人已促成合同成立”；
認定“居間人已促成合同成立”，必須同時滿足兩個條件：一是合同的成立與居間人的活動有因果關係;二是居間人介紹簽訂的合同應當是依法成立的有效合同。
(二)居間人未促成合同成立是否可依約主張違約金或服務費；
(三)委託人規避居間人私下籤訂買賣合同是否構成違約；
根據合同法第一百零七條規定，所謂違約責任，是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時應當承擔的民事責任。從這一定義中我們可以看出，即使合同沒有明確指出某種行為是否屬於違約，只要當事人沒有履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，就構成違約。
委託買賣雙方為居間人保管的定金髮生爭議時居間人應否參加訴訟
如果居間人參加訴訟有利於查明案件事實，有利於解決當事人的糾紛，有利於案件的執行，保障當事人的合法權益，那麼就可以要求第三人參加訴訟。
連續律師業務30年，經濟仲裁業務20年。
