一直以來，人口規模、結構變化都是房地產市場面臨最大的挑戰之一。
在過去的十年中，國人的婚育觀都發生了明顯的轉變，年輕人生育意願明顯下滑，儘管2015年就全面放開二胎，但生育率仍在低位；“晚婚”、“不婚”趨勢也愈發明顯，結婚人數在2013年就一直呈現下跌趨勢。受此影響，十年內人口結構和規模都發生比較大的變化。
就像我在“丁祖昱評樓市”年會上所說的那樣，未來十年，人口需求的變化，是房地產面臨最大挑戰。隨著未來十年生育率持續低位，結婚人數銳減，單身主義進一步崛起，未來十年，在“房住不炒”的大環境下，人口及需求的轉變會為這個市場來帶眾多新的挑戰，同時也會帶來更多新的發展機遇。
人口、需求的變化是房地產面臨的最大挑戰
人口規模的變化和出生人口數量密切相關。
近年來，全國的出生率明顯偏低，專家普遍認為目前中國的總和生育率約在1.4左右，顯著低於世代更替所需的生育率水平。
從2010年以後的新生兒數量趨勢來看，儘管2015年國家就全面放開二孩，但新生兒數量在2016年後還是呈現出了下滑趨勢，二孩政策實施效果不太明顯，整體生育意願仍然不高。
由於育齡婦女的減少以及生育意願的下滑，總和生育率勢必還會下降，未來十年，出生人口將會明顯減少。
01
出生人口劇減4000萬
按照當前的總和生育率1.4來估算，2029年出生人口將會跌到1100萬以下，十年間總的出生人口約1.2億，較過去十年減少接近4000萬。
新生兒數量的減少帶來的問題是多樣的。
一方面，當新生兒數量低於死亡人數時，中國將會進入人口負增長時代。按照1.4的總和生育率計算，全國人口規模預計會在2023年達到峰值，隨後便會出現下降。
另一方面，隨著新生兒數量的減少，人口結構也會隨之發生改變。過去十年間，老齡人口比重明顯加大，2018年60歲以上的老年人口占比已經達到16%，而少年及青壯年人口的佔比都在減少，均較2010年下滑了2個百分點。
未來十年，出生人口的減少將會導致老齡人口的比重再度上升，20~59歲青壯年的人口占比將會明顯下降。據CRIC估計，到2030年，60歲以上的人口占比會升至25%，青壯年人口的比重將會出現明顯的下滑，僅為53%。
而根據CRIC調研，60歲及以上的人口基本已經沒有購房需求，20~59歲年齡段的人口恰好是市場上的購房主力，因此這一群體佔比的下滑也會影響市場上的購房需求。
因此，在未來十年，總人口規模將會見頂，作為購房主力的青壯年比重也會減少。這意味著購房主力人口規模也會呈現下降趨勢。具體會下滑多少呢？以當前的年齡結構分佈來推算，十年後購房主力人口會下降至5.7億，將會比目前減少6100萬，購房需求顯然也會受此影響出現下滑。
02
結婚人數下降3400萬對
在過去十年，除了子女出生外，結婚帶來的購房需求也是房地產市場發展的另一大推動力。在所謂的“丈母孃效應”的刺激下，大多數年輕人在結婚前或者結婚後基本都會買房。然而，近年來結婚人口數量已經出現持續下滑的現象。
據民政部公佈統計數據顯示，2013年全國結婚對數已經達到峰值，其後一直呈現下降趨勢；2019年，全國結婚人數僅有947萬對，同比下降了6.6%。這主要是因為隨著當代年輕人婚育觀的改變，“晚婚”、“不婚”趨勢越發明顯。
照此趨勢，在單身主義的興起以及適齡結婚人口規模減少的疊加影響下，未來十年結婚對數預測會較過去十年減少接近3400萬對，相當於過於十年的二成多，下滑得比較嚴重。對於房地產市場來說，這意味著由於結婚帶來的購房需求也會隨之銳減，會對市場產生巨大的壓力。
03
單身主義興起
雖然結婚人口的減少會對市場帶來巨大的挑戰，但換一個角度來看，也是市場新的機遇。更多年輕人不婚或晚婚後，家庭規模將逐漸小型化。
最新數據顯示，2018年全國家庭規模平均為3.0人/戶，其中一人戶、二人戶的比例合計達到45%，創下歷史新高。值得注意的是，一人戶的比例由2018年的9%上升至17%，增加了近一倍，獨身主義正在崛起。
由於家庭規模在縮小，未來大部分家庭所需要的住宅面積也會呈現減少的趨勢，因此小戶型住宅將更受歡迎。
同時，縮小的家庭規模還能裂變出更多的套數需求，如果兩人不結婚還要買房，那麼購房套數將從1套裂變成2套。
假設人口總量在14.5億，戶均人口規模若由3戶/人下降至2.9人/戶，家庭戶數將增加1600萬，據測算，至少可以對沖掉主力購房客群減少的四成影響。
假設降至2.6人/戶，家庭戶數可以增加7200萬戶。這些新增加的家庭勢必還會買房，由此能夠抵消掉部分因為購房主力減少而帶來的影響。
04
城鎮二孩家庭增多
為了應對人口老齡化，早在2011年，國家就實施了“雙獨二孩”政策，隨後又在2013年末實施單獨二孩政策，2015年全面放開二孩政策。政策放開下，積壓的生育需求在2014年後得到明顯釋放。
從2010年~2018年全國二孩出生數量走勢來看，二孩出生數量在2014後出現了顯著的上升，至2019年二孩出生數量已經超過了800萬。
二孩出生數量的增長意味著近幾年全國二孩家庭明顯增加，在2015-2019年間，二孩出生3800萬人，較2010-2014年增加了1300萬人。對於家庭規模更大的二孩家庭來說，要滿足當前的居住需求顯然需要更大面積、更大戶型的住宅。
根據CRIC調研數據顯示，城鎮二孩家庭中置換重新買房改善居住條件比重高達40%以上。這類改善需求勢必帶來大量的購房需求，市場也應該值得關注。
05
城鎮化依舊主導購房需求
從總規模來看，出生人口銳減導致購房主力人口會有所減少，住房需求也會隨之下降，但由於家庭規模變小，會裂變出更多的小規模家庭，對小戶型需求將會增多，能夠對沖掉一部分由於購房主力人口減少帶來的影響。
總體而言，購房主力人口住房需求或有所下滑，但降幅會控制在5%以內。
從需求結構來看，過去五年二胎數量大幅增長，在2019年的新生兒中，二孩佔比更是高達57%，大量新生二孩帶來了大量的改善購房需求，住宅市場上對大面積住宅產品的需求也會增加。
不過，超過50%的二孩佔比終究不符合自然發展規律，二胎效應會逐漸減弱；育齡人口的減少及生育意願的下降，也會使得家庭規模趨於小型化。長遠來看，大面積的改善需求會進一步偏向高端、並慢慢減少，市場上需求結構還是主要以小戶型需求為主。
就研究房地產市場需求而言，僅僅考慮人口總量、年齡結構、家庭規模的變化還遠遠不夠，比如人口遷徙的影響就不應忽視。
我認為在未來十年，推動市場需求規模增長的依舊會是城鎮化水平提升。
若中國2030年70%的城鎮化發展目標能夠如期完成，那麼城鎮化水平還將增加10個百分點，相當於城鎮人口會至少增加1.2億人，帶來的居住和購房需求也十分可觀。
再加上居住水平提升、舊改置換等正面因素的影響，將在未來十年，支持房地產成交保持在相對高位。下一個十年，中國仍然有希望迎來150億㎡的商品房總成交規模。
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