房地產：夜總會裡的妓女

房地產就像“夜總會里的妓女”，我們很少見到哪一個行業像房地產一樣，是不斷吃避孕藥，卻不斷地結出財富的果實。政府每年都在嚴肅的指責她，但私下裡又和她不斷暗度陳倉。

縱觀長達三十年的中國房地產市場，你還會發現很多很有趣的事情。

例如“中國人是有買房傳統的”，“政府每次放水都是為了拉動經濟發展”，“任何調控都可以控制房地產市場”，這些其實都是偽命題。

“周易八卦，五行占卜”，中國人最喜歡做的事情之一就是算命。同樣，購房者諮詢我最多的問題就是：未來房價到底怎樣？我該如何選擇購房時機。

其實這個答案完全可以用歷史證明。今天我就帶大家一起翻開中國30年來的房產歷史卷軸,讓大家對中國房地產市場有一個更深刻的認識。

中國房地產市場誕生

1980年是中國房地產的元年，這一年鄧老把房子定義為商品。房改和土改同時被推動，中國房地產正式成為了一個產業，開始緩慢的種子發芽階段。

不過當時很多人擔憂文革重襲，不敢擁有私產，而且也期盼單位免費分房，房地產業的規模很小。

1984年，鄧老肯定了房地產行業的意義，排除了雜音，地產的黃金10年到來。

1987年，深圳進行了首次的公開土地拍賣，催化全國房地產加速發展。

所以，1987年才是中國地產開始進入商業化的時間點。

中國第一個房地產泡沫破裂

1988年，海南脫離廣東獨立建省成立海南省，大批的人來到海南淘金，這些人裡就有潘石屹，馮侖，易小迪等人。中國第一批房地產獲利者正是這些人。

1991年，國務院進行24個省份的房改，全國房地產進入起飛階段，同時中國地產的首個泡沫開始蓄積。

1988年房地產平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長257%。

地產泡沫時期，當時流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”。

1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅達八成五。

劇烈增長的泡沫引發了中央的擔憂，導致了中國地產的首個調控政策出臺。

於是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地產公司倒閉了95%，引發壞賬800億元。於海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”。

同時，海南房地產泡沫的破裂引發全國房地產硬著陸，全國房產價格紛紛大跌，房地產市場被冰封。

（海南淘金時的“萬通六兄弟”，從左到右依次為：馮侖、易小迪、王功權、潘石屹）

為了核實一個項目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香菸的代價獲准查閱有關內部資料，他意外發現海口市在建人均住房面積已達50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。

憑著直覺，潘石屹意識到，“海南的房地產要出事了”。包括馮侖、易小迪、王功權在內的6位合夥人馬上決定分家，撤回北京發展。

中國房地產去庫存1.0版本

1995年底，在房價連續陰跌，無人購房的情況下，全國商品房累計空置建築面積高達5031萬平方米。

1996年房地產行業已然出現了全面鉅額虧損。

1997年，在“金融強調”索羅斯等一幫國際炒家的金融市場操縱下，亞洲金融危機爆發，中國房地產行業已經瀕臨崩潰。

1998年7月3日，政府開始救市，宣佈全面終止福利分房。同時，住房分配貨幣化正式開始。

1998年，房地產市場大熱，許多單位搶購住房來分給職工，一口氣消化了全國的存量空置房，中國房地產去庫存的1.0版本正式開始。

2001年，供需關係開始失衡，在這一年裡，前3個月內的北京，房價的漲幅就達到97.3%，政府唯一的選擇就是全面整頓房地產。

02年首發調控之“217號文”。從土地供應、住房結構、市場整頓等方面進行調控，市場對此的反應是漲幅減緩，但是北京房價繼續上漲。

03年6月，央行緊接著印發“121號文”，嚴控銀行的房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。並且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

121號文效果顯著，全國房價應聲下跌，上漲勢頭得到遏制，全國地產行業進入冬季。

然而造化弄人，非典全面爆發，中國全國經濟影響嚴重，經濟增長率下滑到6.7%。

出於保增長的考慮，在全國地產商的強烈抗議下，住建部發布了“18號文”，此文內容和之前發佈的121號文完全相反，將鼓勵房地產發展定性為擴大內需，拉動投資增長，保持經濟持續增長的重要渠道。

於是全國房價只跌反彈，繼續上漲，04年同比漲幅達到14.4%。

國八條並沒有產生任何實質性作用，同年市場漲幅達到12%，讓國八條淹沒在塵埃裡。

2006年建設部等九部委推出雷霆手段，推出“國六條”。首次提出90/70的戶型政策，核心目的在於遏制高房價，調控住房結構，加大中小套型比例，對房地產市場的供應結構進行調整和規範，從而保障房地產住宅產品更加合理。讓更多的人能夠買上房子。然而當年房價上漲6%，國六條再次被淹沒。

2007年，民怨沸騰之下，《關於加強商業地產信貸管理的通知》下發。具體要求：對於貸款的二套房，首付不低於4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制銀行開發貸，

效果非常顯著，一直上漲高燒不退的房價立刻跳水，北上廣深這4大一線城市出現了大量的地產中介門店倒閉現象，房地產交易量價齊跌。

房地產去庫存2.0版本

又是造化弄人，半年之後，美國次貸危機爆發導致了全球金融危機，房地產行業從降溫變成了冰凍，土地流拍、地王退地。

在2009年據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，全國大約6540萬套住宅的電錶讀數連續6個月為0，按每套100平米計算等於09年住房竣工面積的11.3倍，哪怕全國立刻停工，房子都夠用11年，如此巨大的空置商品房市場根本難以消化，整個行業瀕臨崩盤。

同時中國的宏觀經濟環境惡化，經濟增速下滑嚴重，政府開始再度救市，房地產去庫存2.0版本開始了。

同年四萬億計劃正式上線，央行對房地產全面鬆綁，個人房貸利率下限擴大為70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定。

於是2009年房價止跌回升，全面燃爆，當年房價上漲25%。

於是再度民怨沸騰，為了安撫民心，09年12月，政府推出國四條，2010年1月又提出“

這裡面是一堆關於讓窮人怎麼住的起房子，怎麼做經濟適用房，怎麼做小戶型等等，沒有收緊銀根，沒有降低貸款。所以，全部淪為空調。

2010年房價繼續上漲，當年漲幅冠軍為通州的副首都概念，漲幅達到3倍，亞軍海南國際旅遊島概念漲幅為一倍多。

2010年4月17日，在接近沸騰的房價面前，國務院印發了“國十條”，國十條規定貸款首付比例從20%上調為30%，二套房首付不低於50%，三套及以上首付和貸款利率應大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。

效果很顯著，全國房價也都有小幅下跌，不過當年8月房價開始止跌，頗有報復性反彈的架勢。

於是2010年9月，國土部和住建部繼續發力，聯合發佈了《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，從用地的角度進行規範調控。

9月29日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部連手發佈新五條，上浮交易契稅，取消個人所得稅優惠政策。新一輪調控沒有繼續收縮銀根，所以房價沒有進一步大跌，不過止住了反彈的苗頭，2010年國慶節全國樓市成交銳減、交易慘淡，觀望濃厚。

房地產去庫存3.0版本

接下來就是5年的凍市期，2010-2015，全國房價基本不漲不跌，投機絕跡，大橫盤狀態，庫存閒置商品房數量飛速增加，一直到2015年底國務院出臺去庫存政策刺激房地產，房價引爆了一波翻倍漲幅，所謂房地產去庫存3.0版本。

然後2016年國慶前夕再度開始調控，“限購限貸，限售限價”，到目前為止，調控政策已經響應全國。這些大家都是經歷過了的。

總結

房地產如洪水猛獸，一旦放出來它就會發瘋，很難被壓制住。唯一的方法是政府用“信貸、利率和限購限貸”這個鞭撻才能整治得住。

從中國房地產的歷史可以看得出，政府對於房地產市場的調控可謂煞費苦心。房價高了，買不起房，民怨沸騰；房價低了，經濟蕭條，怨聲載道。

為了發展經濟，保障民生，只能拉出這個猛獸一次又一次碰撞經濟。其實目的為了什麼，是為了割富人的韭菜，來拯救窮人的心病。

上文是中國房地產二三十年來的歷史，現在我把它放在一起，一條一條的羅列出來，相信大家是有收穫的，會對中國房地產的發展有一個更為深刻的認識。

那麼對於未來中國房地產市場，能推演出什麼趨勢呢？

1、未來房價會暴漲嗎？

從歷史規律可以看出，每次放開調控，鼓勵購房。都是ZF以“去庫存”的名義拿房地產來救市。否則絕不會它做文章，最後導致房價大漲，民怨沸騰。

而從歷史上來看，幾次房價暴漲的原因分別是金融危機、非典、低迷市場情況下積壓的超大庫存量。那麼現在庫存已經去的差不多了，上述的危機事件幾乎不可能再發生（全球各個國家對於金融危機的防範已很成熟）。

中國房地產市場開始全面進入橫盤時代，但是我堅信，未來3~5年，一旦放開調控房價還是會暴漲的。

2、未來房價會暴跌嗎？

首先，政府是有砸盤能力的，93年海南泡沫一夜之間崩盤，全國房地產應聲大跌，足夠說明，只要銀行斷貸抽資下狠手，中國房價分分鐘硬著陸，房價半年暴跌70%不是夢，不過代價是整個中國經濟一同完蛋。

所以政府絕不允許房地產行業崩盤，目前政府所有的調控，都是控制房價上漲過快以免引發不可控的崩盤，僅此而已。

3、調控政策中最重要的因素是什麼？

從歷史上所有的調控效果來看，當房價上漲的時候，任何政策都不能阻擋房價上漲，全部淪為空調。

唯有減少銀行貸款資金是立竿見影的效果，不管是提高首付還是提升利率還是控制貸款總量來說都可以。稍微減一點房價立刻停止上漲，再多一點房價就開始下跌，如果減的狠了房價還能崩盤。

所以，當下次發佈調控措施的時候，到底是空調還是真調，你看看有沒有縮減房產信貸總量即可，他對房價影響所佔據的權重非常大，同時房價崩盤有千萬種可能，但是唯獨沒有政府主動出手砸崩這種可能性。

4、如果橫盤，一線城市的房價會漲嗎？（此處用北京舉例）

93年，海南房地產泡沫炸裂，潘石屹等人逃過一劫是因為他意外發現海口市在建人均住房面積已達50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。

而現在，官方數據統計，北京目前可提供住房700萬餘套，2020限制人口為2300萬。那麼每套房按平均100平米算，提供總住房面積為7億平米，人均為30.43平米/人。而官方統計全國人均住房面積為40.8平米。而且北京還和深圳不一樣，北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房價成正比。

5、租賃市場會導致房價下跌嗎？

之前寫過一篇文章《我們正在面臨新一輪洗牌，租房的春天要來了！》，有人就留言說：“國家要大力發展租賃市場了，沒人買房了，房價要跌了！”

這其中有必然的聯繫嗎？

國家大力發展租賃房市場，是為了學習國外的經驗。很多發達國家的核心城市，50%以上的人口都是租房的，是因為絕大部人買不起房（文化與消費觀念也不同）。

大力發展租賃市場的初衷目的並不是要打壓出售市場，而是給到市場一個方向的引導

雖然租是另外一種選擇，但是交30年的租金，然後滾蛋回老家和交30年按揭貸款，然後擁有一套自己的房子，你選擇哪樣？當這個金額相等或者接近的時候，相信絕大部分人的選擇都是一致的。

不要指望租售並舉，租售同權來降低房價，土地資源至始至終都是稀缺的。

房地產稅？

問一個問題，增加消費稅會讓物價暴跌嗎？

是，稅費會增加我們的持有成本，沒關係，你等著，我一定在我賣出的時候，連本帶利的賺回來。

三十多年的房地產市場已經走過，

對於未來的房地產市場，你看好嗎？

閱讀更多 深圳商業地產資訊 的文章

關鍵字: 金融 房地產 妓女