房地產「後黃金時代」 透過一大指標尋找投資機會

房地產“後黃金時代” 透過一大指標尋找投資機會

■ 今年上半年,不論是各主要城市的限購政策、房價上漲幅度,還是各大房企的盈利模式,均發生了一系列重大變化。《投資者報》對房地產市場進行盤點和分析,力圖從中發掘投資機會,並警示風險

■ TOP100房企權益銷售金額的集中度達到市場總量的56.2%。未來隨著行業集中度進一步提高,市場資源和份額將向龍頭房企進一步集中,中小房企的生存及發展或許更為艱難

■ 從今年一季報來看,A股上市房企的整體業績並不容樂觀。在148家上市房企中,有34家出現虧損,淨利潤在1億元以上的僅有62家。更值得注意的是,資產負債率平均值已達61.28%,其中超過80%的有35家

■ 今年6月,融僑集團、保利置業、金融街、天房瑞城、雲南城投、泰禾集團等房企的融資產品紛紛被中止,融資渠道收緊對於房企來說無異於雪上加霜

剛剛過去的上半年,對於中國的房地產企業來說可謂悲喜交加。

看起來,各大龍頭房企的銷售依然在穩健增長,業績表現也大多保持較為良性的態勢,但在這些表象背後,一些暗流已經漸漸衝到了臺前,雖說不至於又讓拐點論重出江湖,但絕大多數從業者不得不承認,屬於房地產行業的“盛夏”或許已經結束。

今年上半年,樓市在政策調控影響下,不論是各主要城市的限購政策、房價上漲幅度,還是各大房企的盈利模式,均發生了一系列重大變化。

在政策層面,各大城市推出越來越嚴格的限購政策,各二三線城市紛紛制定“搶人”措施,樓市面臨投資需求的急劇萎縮,而刺激剛需的一系列組合拳又為房企帶來些許曙光。另一方面,信貸環境日益趨緊,監管層進一步收緊房企融資,令房企資金面承受的壓力與日俱增。

不過,整體來看,2018年上半年全國樓市政策仍以嚴調控為主,在這種情況下,樓市將如何發展?房地產企業,特別是上市房企的業績是否仍能保持強勁增長?這一板塊是否具備較高的投資價值?

針對上述問題,《投資者報》對2018年上半年的房地產市場進行盤點和分析,力圖從中發掘投資機會,並警示風險。

政策環境:精準調控 大行其道

今年上半年以來,樓市政策層面發生了不小的變化,對行業未來的整體發展必然會產生重大影響。

事實上,金融相關政策的調整從去年就開始了。今年上半年,各大銀行紛紛上調房貸利率,購房者買房成本大幅增加。這與今年以來銀行系統去槓桿以降低風險的要求一脈相承,打擊了購房者的熱情,其中也包括剛需購房者,因為這部分購房者對利率的變化更為敏感。

安家融媒的數據顯示,今年以來,一線城市首套房貸利率基準全面上浮10%~15%已成主流;部分二線城市漲勢更為兇猛,南京、蘇州、武漢、天津等地首套房貸利率已上浮15%,意味著今年年初買房貸款100萬元要比去年同期多支付約20萬元利息。

而另一個影響樓市的大事是多個二三線城市突然湧現“搶人潮”,西安、成都、天津等地接連出臺放寬人才落戶的政策。據統計,目前全國已有50餘個城市以及山東、海南、江西、吉林、雲南等省份發佈了人才引進新政。而“搶人大戰”在多數城市實際上演變為“搶房潮”。因此不久後部分城市又對相關政策進行調整,這種缺乏連續性的政策變動,事實上對於房地產市場的長遠發展不利,也造成部分城市的樓市出現較大波動。

此外,今年以來關於棚改項目的政策走向,將更為深遠地影響房產市場。據報道,近日,雖然國家開發銀行對“叫停棚改貨幣化”等言論予以否認,但業內人士認為,雖不能認定國開行已暫停所有支行棚改項目審批權限,但棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存,隨著房地產去庫存階段結束,貨幣化安置也應逐步退出。

作為三四線城市去庫存的主要方式,棚改貨幣化安置在完成樓市去化目標的同時,也被質疑是推動三四線城市房價急漲的主要原因。因此市場有聲音稱,隨著庫存規模逐漸下降、地方債務壓力增加,貨幣化安置政策逐漸退潮將是大勢所趨。

總體來看,今年以來的政策環境仍以嚴調控為主,當然在刺激剛需方面仍有動作,這也符合決策層“精準調控”的思路,但在此背景下,全國各地要想再度出現房價普漲、全民搶房的熱鬧局面已經不可能了。

銷售格局:強者恆強 分化加劇

儘管政策層面對房企的不利因素較多,但並未妨礙標杆房企們繼續狂飆突進式的在各地樓市攻城略地。

據克而瑞發佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200》報告提供的數據,2018年上半年,TOP100房企總體銷售規模近4.6萬億元,同比增長36.5%。特別是二季度以來,受益於部分一二線城市預售政策的鬆動及熱點二三四線城市的持續火熱,房企銷售業績迎來高峰。TOP100房企二季度實現銷售業績2.6萬億元,較一季度增長35%。

截至6月末,龍頭房企中,碧桂園的銷售業績規模已超4000億元,6月單月業績保持了上月近800億元的高位。恆大、萬科也相繼突破3000億元,較去年同期分別增長24.5%和9.3%。截至2018年上半年,銷售業績500億以上房企數量已經達到了25家,33家超過400億,預計全年千億房企數量將達到30家以上。

從這份榜單來看,進入標杆房企梯隊的門檻大幅提高,從金額門檻來看,TOP20和TOP50梯隊房企門檻提升幅度最高達50%。TOP100房企門檻較去年同期增長27.1%至88.1億元。

隨之而來的則是市場集中度的進一步提升。今年上半年,TOP100房企權益銷售金額的集中度達到市場總量的56.2%。也就是說,這100家龍頭房企佔據全國樓市銷售的半壁江山。未來隨著行業集中度進一步提高,市場資源和份額也將向龍頭房企進一步集中。在這種格局之下,中小型房企如果不能找到適合自己的發展路徑,未來的生存及發展將更為艱難。

此外,租賃模式在一二線城市的興起也是今年上半年一大顯著特點。在國土部和住建部聯合發函同意瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案後,各地持續發力集體建設租賃住房。北京、上海、深圳、廣州、南京、重慶、成都、杭州、廈門、合肥、鄭州、武漢、佛山等城市相繼加大租賃住房供應力度。

以萬科為代表的龍頭房企也隨之加大了這一領域的開發力度,今年4月,全國首個企業自持租賃房項目“萬科翡翠書院”進入預租階段,但其高昂的租金同時也引發市場爭議,且這一模式後續如何實現盈利仍有諸多難題待解。但不論如何,這一模式之下,大量的集體建設用地上市後,供給大大提高,為大城市的住房供給結構改變提供了可能。

業績表現:負債率升至歷史高位

風起於青萍之末。

從政策層面和銷售業績來看,房地產行業喜憂參半,而要看出這一行業更細微的變化,則需要從上市房企的業績表現進行觀察。

截至目前,A股上市房企大部分還未發佈2018年半年度財報。不過從一季報來看,其整體業績不容樂觀。據Wind房地產板塊數據顯示,148家上市房企中,有34家一季度出現虧損,而淨利潤在1億元以上的僅有62家,也就是說,大約三分之二的房企僅維持微利狀態。

再看淨利潤增長率,在這148家A股上市房企中,一季度保持淨利增長的僅有97家,佔比達65.54%。也就是說,有三分之一的房企出現淨利下滑,下滑幅度超過100%的有18家,其中,中弘股份(1.070, -0.04, -3.60%)的淨利潤下滑幅度超過100倍,鉅額虧損。

相比銷售收入與利潤,眼下更值得關注的是房企的負債率,這一數據已經悄然升至歷史高位。上述148家A股上市房企中,今年一季度的資產負債率平均值已達61.28%,其中超過80%的有35家,最高的魯商置業(2.930,-0.02, -0.68%)則高達94.06%。

從中國房地產企業最近20年的發展軌跡來看,房企的擴張基本都是通過負債加槓桿實現的。而今年以來,在金融機構從上至下開始的去槓桿趨勢之下,上市房企的銷售雖然保持增長態勢,但債務水平也已攀升至歷史高位,最令人擔憂的是,發新債還舊債的方式目前也已經行不通了。

據媒體報道,今年6月,融僑集團、保利置業、金融街、天房瑞城、雲南城投、泰禾集團等房企的融資產品紛紛被中止。6月22日,融僑集團擬發行25.1億元的一筆商業資產支持證券ABS計劃狀態變更為“中止”;6月19日,保利置業一項額度為15.14億元的購房尾款ABS中止;6月15日,金融街擬發行的50億元公司債券被中止;6月15日,天津天房瑞城的一筆9.98億元限價房委託貸款債權ABS出現中止;6月13日,雲南城投擬發行25億元公司債顯示中止;6月11日,泰禾集團的70億元再融資非公開融資計劃中止審查。

事實上,對房企的融資收緊早已出現端倪。與一般企業負債相比,房企負債受宏觀經濟和政策影響更大、風險更高。事實上,絕大多數房企長期保持著資金鍊緊繃狀態,一旦銷售高週轉無法維持,其整體運營也將面臨很大風險。

今年6月底,發改委發文規範房企境外發債,再度加大房企融資難度。7月份,監管部門再次要求:公司債只能還公司債,票據只能還票據。業內人士推斷,此舉可能抑制企業通過大量短融來兌付即將到期的長期債券,進一步收緊了房企的融資渠道。

海通證券(9.500, -0.07, -0.73%)報告顯示,在存續地產債中,2018年需要償付的規模為1613億元,是2017年的2.3倍,在接下來的2019年至2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元,規模之大堪稱史無前例。

一面是負債率高企,另一面是融資渠道收緊,這對於房企來說無異於雪上加霜。同策研究院報告顯示,典型房企融資總額環比大幅下降,該研究院對萬科、恆大、綠地、碧桂園、保利地產(11.820, -0.01, -0.08%)在內的40家上市房企進行監測研究發現,2018年5月,這40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計451.17億元,環比4月的769.12億元下降41.43%,融資總額為近一年(2017年5月至今)最低。這還是大型房企的融資情況,中小型房企面臨的融資環境更是空前嚴峻。

前面所說的業績鉅虧的中弘股份,近期就陷入了債務危機,其7月16日公告顯示,公司及下屬控股子公司新增逾期債務本息合計金額為2.065億元,全部為各類借款。截至公告日,該公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為43.19億元,除了出售旗下資產緩解危機,公司也正在謀求重組。

前景展望:調控持續 仍須謹慎

房地產行業經歷過輝煌的“黃金十年”,“招寶萬金”也曾是股市獨領風騷的一道風景。但在當前政策環境與市場環境下,房地產板塊已經難以讓投資市場抱有更多期待。

中原地產首席分析師張大偉認為,從資金情況看,目前房地產企業的資金壓力相比2015年至2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調控看,預計房企的資金還會受到壓力,這種情況下,發債等渠道還有可能繼續收緊,對房企來說,2018年將是最近4年資金壓力最大的一年。

當然也有好的一面,行業面臨重大轉折時期,往往也是業績進一步分化、龍頭進一步崛起的機會。今年二三四線城市的房地產銷售保持強勁,對於在此領域提早佈局的企業無疑有利。如碧桂園就得益於三四線城市的佈局實現了超過4000億元的銷售業績。同時,這也給了在三四線城市深耕的中小房企更多騰挪空間。

另一個好消息是,不少房企今年6月的業績表現較為突出,這主要是由於多地政府對預售許可證管控有所鬆動,同時房企以價換量實現銷售所致。由此預測,今年下半年,部分城市的房價鬆動將更為明顯。

此外,房企也在尋求創新融資的方式。此前保利、碧桂園、越秀等企業都已申請發行住房租賃類REITs(房地產信託投資基金)產品。7月5日,由恆大發行的資產支持證券——ABS產品“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”通過了發審會,未來將在上交所發行。這類融資產品給房企提供了新的融資渠道。不過,能否藉此渡過這一輪精準調控下的行業蟄伏期,仍考驗著各家房企的內功,其需要從業務模式、融資渠道等各方面不斷創新,以應對房地產行業的“後黃金時代”。


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