最近一週，房地產市場表面看似波瀾不驚，但背後其實是暗流湧動。我們先來看一看最近的新聞動態，之後再來分析和梳理這背後的邏輯。這些新聞都很重磅，大家千萬不要錯過！
01
央行畫風突變，釋放什麼信號？
在4月10日召開的一季度金融統計數據發佈會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示：2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產行業做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產行業特點是資本密集型行業，而且週期很長，央行一直非常注重政策的穩定性、連續性和一致性。房地產市場的“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）基調中，穩預期尤其重要，預期不穩反而對經濟傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩”目標做好工作。
就在一個月之前，央行以及銀保監會的各級官員還在不斷強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，這才過了不到一個月，怎麼畫風就突然變了呢？
北哥認為，從過去講話中逢房地產必然是“房住不炒”和“房不刺經”，到現在改口為房地產市場要“穩預期”，這確實是一個新的信號。一種可能的推測是，為了穩定經濟，高層的態度正在發生一些微妙的變化，從而導致有關官員在表態的時候也發生了一些措辭上的轉變。當然，這一切還只是一個開始，我們還要密切關注下一步央行和各部門的最新表態和實際動作。
02
一天發佈兩份重磅文件，有何看點？
4月9日，國務院發佈《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，同一天，國家發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》。這兩份重磅文件，對今後一段時間我國經濟體制改革的各個方面都會發揮重要指導作用，房地產行業也不例外。
看點一：放鬆戶籍限制
文件指出，常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，推動超大特大城市和Ⅰ型大城市改進積分落戶政策。此外，第一份文件還提到，要探索推動在珠三角、長三角等城市群率先實現戶籍准入年限“同城化累計互認”。
舉個例子，一個人在南京交了兩年社保，但是想跑到上海去落戶，按照以前的標準是不行，未來理論上會變得可行。當然，上海有點特殊，門檻高，但長三角其他城市估計大概率是可行的。
看點二：放寬土地限制
文件指出，“城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責”，過去建設用地使用權都是由國務院親自審批，未來省一級政府將擁有更大的自主權。 另外，要“探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制”。所謂跨區域交易機制，就是指在全國建設用地總量不變的基礎上，各地之間可以跨區域進行交易，比如上海沒有建設用地指標，新疆可能還有富餘，那上海就可以跟新疆買，這樣全國總的指標不變，但是上海獲得了更多建設用地。如此就達到了 “推動建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜”的目的。
大家知道，土地政策和戶籍制度是當前制約我國城鎮化率進一步提升的兩大阻礙，這兩份文件的意思很明確，那就是要打破現有的行政壁壘和束縛，為未來我國城鎮化的進一步推進創造更大的空間。城鎮化意味著什麼，意味著還有更多的人要進城，還需要更多的房子，對房地產市場，當然是一件好事。
03
CPI剛回落，M2就反彈，有意思！
4月10日，國家統計局發佈數據顯示，3月份CPI同比上漲4.3%，漲幅比上月回落0.9個百分點。這是CPI同比漲幅連續兩個月收窄，並回落到5%以內。
4月10日，央行公佈的數據顯示，3月新增貸款2.85萬億元，明顯高於去年3月份的增量1.69萬億元和市場預期1.8萬億元。3月M2同比增長10.1%，時隔3年再上兩位數，增速分別比上月末和上年同期高1.3個和1.5個百分點，也大大超出了市場預期值8.5%。
這兩個數據放在一起看，非常有意思。一方面，CPI從高位連續回落，而且回落幅度大大超過市場預期；另外一方面，廣義貨幣M2同比大增10.1%，創造了三年來的新高。這次的數據是不是巧合我們不好說，但是我們在需要通脹數據回落的時候，它就真的大踏步回落了。
在此我們大膽預測一下，在連海底撈和西貝都不允許漲價的當下，未來幾個月CPI大概率還會繼續下行。對老百姓來說，通脹的回落意味著物價便宜（或者漲得慢）了，但對官方來說，通脹數據的下行最直接的作用是為貨幣政策的逆週期調節（印錢）創造了更大的空間。
以上是本週宏觀經濟和房地產市場的三個最新動態——有數據，有政策，有表態，放在一起看——有意思！
04
經濟嚴重失速，房地產非保不可！
今年以來，由於受到突發疫情影響，全世界範圍內正在遭遇一場非常嚴重的經濟失速（是不是危機我們先不下定論），短時間之內全球經濟面臨的下行壓力非常大。
中國雖然在較短時間內有效控制住了疫情的擴散，但是經濟層面承受遭受的打擊卻一點也不比國外小。而且作為全球製造業基地，中國經濟對海外市場的依賴度非常高，在全球疫情沒有完全消散之前，中國經濟也很難完全復甦。
雖然一季度經濟數據還未發佈，但是已經有一大波主流經濟學家預測，一季度中國經濟將出現負增長，如果真是這樣，在過去幾十年中是不曾見過的。
1991年有完整數據統計以來中國GDP季度增速從未低於6%。數據來源：wind
不過即使在如此困難的情況下，我們的領導人還是在很多公開場合表態今年要確保完成兩個大目標——確保如期完成脫貧攻堅目標任務，確保全面建成小康社會，這意味著今年的GDP必須保持在全年增長接近6%的水平。
假設一季度是負增長或者是零增長，那就要求未來三個季度至少要保持8%左右的增速才行。通過上面這個圖大家也應該可以看到，近些年我國的GDP增速本身就處於下滑的趨勢，在2019年四季度已經回落到了6%左右，即使沒有疫情，8%的增長目標也是難以實現的，加上疫情則更是難上加難。因此在這樣的情況下，我們說房地產非保不可，恐怕不會有太多的人有異議。
那麼未來的經濟形勢和房地產市場會是一個什麼趨勢呢？可以用四句話來總結：
貨幣政策進一步寬鬆；
貸款利率進一步下行；
樓市調控實質性鬆綁；
房地產價格觸底反彈。
剛才我們說了，如果不出意外的話，未來幾個月CPI（通脹）數據還會進一步回落，逆週期調節工具肯定會開始發力，其中就包括了財政政策和貨幣政策。財政政策方面我們今天暫且不說，貨幣政策方面工具還是非常多的，比如降準，今年已經降了3次，未來一定還會有；比如降息，LPR已經降了，但是基準存貸款利率還有很大的下調空間，之前沒降基準利率主要是因為CPI高企。毫無疑問，未來的貨幣供給會越來越充足，3月的M2增速反彈到3年高位就是一個預兆，但這顯然還只是一個開始。
貨幣利率的寬鬆和實際利率的下行對房地產市場，都是利好消息，但是這還不夠，因為中國房地產頭上還帶著一個“緊箍咒”，那就是嚴厲的調控政策。如果這個緊箍咒不放鬆，中國房地產市場再怎麼折騰也沒用，所以要想通過房地產市場活躍來帶動經濟增長，調控這個緊箍咒一定要松。
不過，明著放鬆輿論壓力可能會比較大，但“悄悄地進村”是可以的，比如不再一味強調“房住不炒”，而開始喊話“穩預期”。當然，這也只是一個開始。接下來，各地肯定會悄悄出臺更多的實質性鬆綁措施，實際上已經有很多城市開始行動了，畢竟地方政府比中央政府更缺錢，而賣地來錢最快。
那麼價格呢？北哥認為，大概率會觸底反彈。在房地產領域，“量”和“價”多數時候是正向相關的，也就是說價格走低的時候，量一定也上不去，上漲反而是刺激銷量的有效手段，這也就是我們常說的“買漲不買跌”。所以不出意料的話，在一些需求旺盛的區域，比如一線和二線核心城市，房價很快就將觸底反彈，成交量也會快速回升，實際上3月的數據已經證明了這一點。所以，好機會並不會持續很長時間，最好的購房窗口，可能就是接下來的幾個月。
當然，北哥還是要重申，我們說的機會是給真正有需求的人，沒有需求，就不要炒了，畢竟別的投資市場有更好的機會，大家也不要在房地產這一棵樹上吊死！
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