房地產,正在悄悄下一盤大棋


這一年樓市都處於穩定中,雖然珠三角以及部分城市的房價依舊很有看點,但其餘大部分城市還是很穩定的。


  前幾天統計局11月的樓市數據也證明了這一點。
  數據顯示,11月新建住宅城市價格上漲的城市有44個,是最近2年的市場最低點,這已是上漲城市數量連續6個月下滑。
  在這幾年一力求穩的政策調整下,樓市確實穩定下來了,而且在前幾天中央經濟工作會議中再次明確提出了穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。

房地產,正在悄悄下一盤大棋


  而這也將是2020年房地產調控政策基本導向。
  “穩”確實有無數好處,但我們也付出了不小的代價。
  這麼大的代價為了什麼?
  前段時間,國家統計局公佈了第三季度宏觀經濟數據。
  其中最引人側目的是,第三季度GDP增長僅為6.0%,低於二季度的6.2%、一季度的6.4%,也低於市場機構預測的6.1%。
  同時,這也是自1992年國家有季度數據以來的最低增速!
  對上述罕見的數據,官方給出的解讀是:
  “前三季度國民經濟運行整體平穩......經濟結構持續優化.....國內外經濟形勢依然複雜嚴峻,外部不穩定不確定因素增多,經濟下行壓力較大。”
  雖然措辭謹慎,但下行壓力較大卻已經擺到明面上了。

房地產,正在悄悄下一盤大棋


  在當前大環境下,出口疲軟,私人投資急劇收縮,公共基礎設施建設的恢復也低於預期。
  其次近兩年大國摩擦,外貿產業鏈受阻,經濟滑落也顯現了出來,這點從今年的企業註銷數就可以看得出來,今年各行各業錢緊也成了常態。
  而根據以往情況來看,如果一旦放鬆樓市,公共基礎設施支出的加速增長,就會對經濟產生一定的積極影響。
  但這一步卻一直扛著沒有動。
  這不禁讓人思考,我們為了“穩”付出的代價可不小,穩這麼長時間到底是為了什麼?
  雖然犧牲的只是短期利益,但短期利益也是利益,更何況今年的經濟增長並不樂觀,只要割肉就會疼。

房地產,正在悄悄下一盤大棋


  如此行事僅僅只是為了達到穩的目的,僅僅只是為了減輕槓桿和危機?
  顯然不是。
  前段時間樓市的動態都還沒有太明顯,但最近一些城市的動作已經開始露出苗頭了。
  開始觸及根本
  小笙之前說過,樓市第一步穩住,然後當去除過多的金融水分後一定還有循序漸進的調整。
  畢竟無論是穩房價,還是調節供求關係,或是加強監管這些措施,都只是短期戰術,並不能觸及“為何導致樓市現狀的根本”。
  只要沒有觸及根本,這些動作就需要循環往復的做,經濟發展就會一直受房產製約裹挾!
  想擺脫這種現狀只能從根本上入手。
  而這個根本就在於土地以及原有的樓市規則。

房地產,正在悄悄下一盤大棋


  今年8月三次修正的最新《土地管理法》通過,其中一些新修訂的條款就觸及到了根本。
  新法刪除了原來土地管理法第43條(任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規定)。
  這項修改也意味著,今後經營性建設性用地入市不必再徵收為國有土地,只須由村民代表會,或者村民會議三分之二以上的成員同意即可直接入市交易。
  同時使用者在取得農村集體建設用地之後還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。
  雖然此項規定目前不涉及商品住宅,但也意味著一級土地市場壟斷終於被撕開一個口子。
  除此之外近期也有兩個地方給出了新的信號。
  前幾天全國首宗土地混合開發項目落地南海,作為國內首宗土地混合開發出讓的項目,創新了“國有+集體”“出租+出讓”的混發開發模式。

房地產,正在悄悄下一盤大棋


  改變和創新開發模式的不僅僅只有南海,這個月13號西安也提出了。
  西安市住建局發佈徵求意見稿,核心內容是居民購買期房時的購房款交存到監管專戶,開發商不得直接收取。
  在此之前,2018年9月,廣東省也曾傳出過要降低預售制帶來的高槓杆效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。
  雖然後來沒看到有實際動作,但這次西安再次提出,也說明越來越多的地方城市開始深入樓市根本問題,想治本。
  要知道炒樓花從當年住房商品化傳入內地就一直存續至今,幾十年從未有過變化。
  近期我們也看到了,隨著開發商資金的收緊,很多樓盤的交房質量都很差勁,而這種問題,如果不從根本上做出改變,只靠商人信譽或是監管,很難解決。
  想解決,還得深入到內核做改變,這種改變,已經開始。

房地產,正在悄悄下一盤大棋


  不會停止
  目前來看,房地產投資依舊保持在10.5%,遠高於其他行業,依然還是穩定固定資產投資的“壓艙石”。
  但長遠來看,房地產行業將完成歷史使命,未來也會被逐步擠出轉移向其他行業,來幫助整體經濟結構的升級調整。
  房地產市場在金融上的工作已經做得差不多了,杜絕炒房和大眾薅樓市羊毛只要解決兩件事。
  一是,從金融上掐斷投機炒房的陰溝暗渠,增加炒房者的成本,降低他們的投資回報。
  另一個則是從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應。
  顯然第一個目前已經能看到很好的效果,第二個房產稅也在路上了。
  金融上穩了,要深入到土地以及原有的樓市規則上就會容易很多。
  目前樓市穩定可不是單純的穩,長效機制也不只是說說而已,國內很多重大政策,通常字數越少、越模糊,實際上威力反而越大。
  樓市從長效機制提出後,就一直在行動。
  雖然目前在土地和原有樓市規則上的改變才剛剛開始,真正的實施深入還需要時間,但並不會停止。

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