最近很多人都在問，房地產到底還行不行？這個問題不好回答，因為要看提問的人是以什麼身份、站在什麼角度。
一方面，有新聞報道，深圳樓市火爆，幾千萬一套的房產瞬間就銷售一空，另一方面，也有新聞報道，房地產龍頭萬科表示要節衣縮食、準備過冬。這樣南轅北轍的表態，很容易讓不明就裡的人產生混淆，到底房地產是行啊、還是不行啊？
其實以上兩則新聞都是合理的，只是發生在房地產的兩個不同側面，前者是消費端（或投資端）、後者是開發端。所以，不同角度、不同身份看待同樣的房地產，就會得出截然不同的結論。
中央自多年前開始為防範系統性金融風險而強力推行對房地產行業的宏觀調控以來，始終堅守“房住不炒”的底線，對房地產開發行業的常規融資通道進行嚴格截斷，推高了房地產開發行業的融資成本。之所以，中央會揮淚斬掉房地產這個最聽話的馬謖，是因為房地產開發背後的土地財政模式從長期看是難以持續的，地方政府從出售土地來補充財政收入變為財政嚴重依賴土地收入、早晚會出大問題。
一方面，土地財政的模式不可持續，賣出的土地要70年後才可以再次處置，而土地資源越賣越少、必然會侵佔農村宅基地或是農田，這都無異於殺雞取卵、飲鴆止渴。
另一方面，一線以外城市的房地產空置率長期居高不下，說明土地財政的失衡，地方政府雖然通過賣地獲得了財政收入，但是高空置率卻造成房地產並沒有消化掉民眾儲蓄，而是成為房地產開發商或銀行的賬面負擔，也就是說，在非一線城市的房地產開發，只解決了地方政府財政入不敷出的風險，但這風險卻被轉嫁給了房地產開發商與銀行，而這樣的風險轉移就是中央嚴防的系統性金融風險。
此前，常常爆出各地房地產限購解禁“一日遊”、甚至“半日遊”，充分說明在對待房地產行業上，中央與地方政府存在嚴重的分歧。在當前整體經濟環境承壓、可能要面臨外部環境長期負面衝擊的背景下，地方政府若要維持社會穩定、在保證統計數據增長的同時創造就業，就必須重新支持房地產開發，只有房地產開發能夠吸納足夠的勞動力、也只有房地產開發能夠帶動足夠的產業鏈需求。
可是站在中央的全局角度，雖然房地產開發行業在之前數十年中國經濟快速增長與城鎮化時期，起到了火車頭的引領作用，但是也累積了大量的金融風險，特別是貨幣、房價、收入等多重經濟要素相互作用下“一團糟”的複雜性，如果再繼續下去，恐怕地方政府短時的解脫會造成全國形勢的大反轉。
所以，為了化解地方政府的難題，中央在短時間內迅速定調推出“新基建”，希望以此取代此前房地產開發的支柱產業地位。“新基建”，顧名思義仍然是基建，但是面向附加值更高、產業鏈延伸度更廣泛的科技領域的基礎設施。與房地產開發相比，“新基建”同樣可以創造大量中低端的工程建設類就業機會，同時，“新基建”向上輻射也可以帶動像電子製造業等周邊行業的就業需求、形成豐富的產業鏈。
同時，“新基建”所形成的產業基礎，也可以為地方政府帶來更長期、更均衡的稅收基礎，從而擺脫地方財政對土地收入的嚴重依賴，與之相對應，中央政府不斷擴大地方政府發債的規模，用以支持地方政府在支柱產業轉換過程中對資金需求的缺口。
這也是為什麼，早在中美貿易戰逐步惡化的2018年底中央經濟工作會議上提出“新基建”的雛形概念，而在新冠病毒疫情不斷擴散的2020年2、3月份，中央不斷拔高對“新基建”的重視程度。雖然中央一直推動以消費替代出口作為引領經濟發展的新動能，但問題是如果作為消費前提的收入是依賴於出口，那麼當出口驟然遇阻時，何來用以消費的收入？那麼，以消費替代出口不就等於一句空洞的口號？
中央對於經濟結構轉型升級的用意是籌謀已久的，只是在與地方政府的博弈中，始終難以找到突破口，無法強制地方政府捨棄長期以來習慣性的對房地產開發的依賴。中美貿易戰與新冠疫情，提供了一個很好的機會窗口，傳統的出口與消費都無法繼續，特別是繼續回到依賴房地產開發的老路，則可能滿盤皆輸。
在各種外部的壓力之下，在中央各種政策的因勢利導下，以科技消費為目標的“新基建”應運而生。就像80多年前，美國“羅斯福新政”大規模擴建公路網來度過經濟危機一樣，既要實現短期穩定就業與消費的目標，又人為拉昇下一輪經濟增長的結構性基礎。
此前房地產開發行業能為地方政府提供的就業機會、經濟增長、財政收入，“新基建”都可以直接或間接提供，地方政府除了房地產開發就沒有其他抓手的瓶頸被突破。中央與地方政府在對待房地產開發的立場在彼此妥協中得到一定的統一，這必將造成對房地產行業的重大不利影響。
但是，中國人口眾多，對房地產仍然會產生巨大的需求，所以，中央並不是要徹底扼殺房地產行業，而是要減輕房地產開發行業與中國經濟深度捆綁而形成的“一榮俱榮一損俱損”的系統性風險，要讓房地產開發行業從支柱產業退回到一般性行業。所以，大的房地產龍頭，因為自身無論是品牌影響力、項目執行能力，抑或是抗風險能力、融資能力，都遠勝於其他中小型房地產開發商，在市場優勝劣汰的競爭下，仍會繼續生存。
可是，對於一些中小型房地產開發商，特別是因為融資能力有限，而在此前不斷海外發債融資的企業，2020年既是償債的集中高發期，也可能是在人民幣匯率不斷走低之下的催命之年。
與房地產開發端相對應的，對於普通人來說，核心城市核心地段的房地產仍然是最具吸引力的投資標的。核心城市核心地段，本就是不可複製、不可再生的稀缺性資源，同時，與股票、商品、理財等其他投資產品相比，房地產具有普通人最容易理解、操作過程最簡單、保值增值效果最理想、投資風險最小等特點。房地產不僅可以對抗通貨膨脹對財富的無形侵蝕，還具有可經營性收益的附帶優勢，因為只有房地產可以通過對外出租，而獲得其他投資產品無法比擬的“紅利”。
綜上，房地產行業到底行不行，取決於從哪個角度來觀察，作為開發者、或許已變成人老珠黃的牛夫人，作為投資者、或許依舊是青春靚麗的小甜甜。但總體來說，中國房地產開發行業的春天已經遠去，冬天或許還會更加漫長，提前利用前期積累的資源與經驗轉向“新基建”，可能才是開發商的未雨綢繆之道。
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