房地產週期很長
霍默·霍伊特是房地產週期研究的鼻祖，他通過對芝加哥1830～1933年城市發展與土地價格的觀察和研究，發現這100年間芝加哥的房地產經歷了五個週期，週期長度分別是20年、13年、22年、21年和13年，平均間隔是18年。
羅伊·溫茨利克研究的跨度更長，曾經準確地預測到美國1936年房地產繁榮的到來，他通過對美國1795～1973年間房地產市場的研究，發現房地產週期的平均長度為18.33年。克拉倫斯·朗對美國1868～1935年的研究發現，這一時期存在著長達18年的城市建築週期。
巴拉斯和英國特許皇家測量師學會（RICS）以英國為基礎的研究，國際貨幣基金組織（IMF）對14個國家的研究，均發現房地產週期的長度大約為20年。
再看一下我們的鄰居日本和韓國，日本1955－1991年，土地價格指數除了1975年和1976年有小幅回調外，這37年間一路上揚，穿越了3個經濟週期。
韓國1965～2010年整體保持快速上漲趨勢，其中1965～1969年房價年均增長38.2%；1970～1974年房價年均增長16.3%；1975～1979年房價年均增長33.4%；1980～1986年房價增速回落至各位數，並於1986年出現小幅回落；1987～1990年房價年均增長16.3%；1991～2000年房價震盪回落，1998年受國際金融危機影響，房價下跌12.4％；2001～2010年房價重拾上漲，2002和2003年出現15%和20%的報復性反彈。
房價單邊上漲
1999～2016年我國商品住宅價格（元/平方米）
自我國住宅商品化以來，我國商品住宅價格從1999年的1875元/平方米，上漲至2016年的7203元/平方米。18年間，除了2008年由於舉世矚目的國際金融危機價格有微弱回調外，其他年份均呈上漲趨勢。
1999～2016年北上廣深商品住宅價格（元/平方米）
1999～2016年，除了北京2000年、2002年和2011年分別出現4.8%、5.3%和9.5%的回調；上海2008年、2011年出現1.7%和5.1%的回調；廣州2002年和2015年出現1.3%和4.4%的回調；深圳分別於2002年、2008年和2012年出現下降，降幅分別為4.4%、4.1%和9.7%。從整個趨勢來看，一線城市房價與全國走勢相近，整體呈快速和單邊上漲趨勢。
19年的好時光
從1998年算起，我國的房地產已經走過了19年的快樂時光，房地產到了山頂還是半山腰？要回答這個問題，需要分析人口流動，即城市化問題。
1949～2016年我國城市化率（％）
我國的城市化進程大體可以分為三個階段：1、改革開放之前（1949～1977年），城市化基本上處於停滯階段，城市化率年均提高0.24個百分點；2、改革開放後到住房市場化之前（1978～1997），城市化緩慢提升，城市化率年均提高0.63個百分點；3、住房市場化之後（1998～至今），城市化加速發展階段，城市化率年均提高1.49個百分點。
根據國際經驗，當城市化率處於30%～70%時，城市化處於加速發展階段，我國城市化的進程也證實了這一點。截止到2016年底，我國的城市化率為57%。按照1998～2016年城市化率每天提升1.49個比分點計算，要達到70%，還需要約9年的時間。考慮到我國城市化率是以城市常住人口占總人口之比測算的，如果按照戶籍人口計算，我國2016年城市化率僅為41.2%，要達到70%，則需要約19年的時間。
那麼是不是我國城市化率達到70%，我國人口流動就會停滯，房地產就會缺乏需求支撐呢？答案是否定的，這是因為在城市化的過程中伴隨著大城市化，即使一個國家的總體城市化水平停滯，大城市化仍在繼續推進，中小人口仍然在往大城市遷徙。1900年世界只有16個超過100萬人口的城市，到了2000年，世界有近400個超過100萬的城市。人口超過1000萬的特大城市也從1950年的1個增長到2000年的16個。同時，大城市的平均規模也顯著增長，千萬級人口城市平均規模也從1950年的1234萬增長到2000年的1621萬；千萬級人口城市的人口比重也從1950年的1.63%，增長到1975年的4.42%，到2000年已經達到7.86%。
這說明，即使我國的城市化率達到70%以後，總體城市化率放緩甚至停滯，城鄉人口達到相對平衡，中小城市人口向大城市流動的大城市化仍然長期存在，大城市房地產市場仍然有持續的人口支撐。
總結：在經濟基本面因素確定的情況下，房地產市場更多地受人口因素的影響，屬於超長週期，甚至可以跳出和穿越多個經濟週期。我國房地產已經走過了19年美好時光，未來19年仍然值得期待，尤其是大城市的前景更為廣闊。
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