近期地產市場風雲變幻，很多都是幾年未見的場景，有七五折賣房的，有線上直播的，甚至有地方竟然動了“首付比例”這個極度敏感的政策。如果落實，這將是地產鬆動非常超預期的一個突破，某種程度上要加大對地產寬鬆的預期。
但昨天，這個政策被叫停撤回，這再次印證了目前中央堅定的房地產調控思路：房住不炒。即便目前房地產市場有壓力、政策整體也偏寬鬆，但這個寬鬆是有度的，一切超出這個基調的政策都不許動。對於投資者來說，這是一個很重要的信號。儘管房地產政策會根據週期變化進行調整，房地產市場也還會有漲跌的波動，但可以確定的是，未來中央不會再允許地產泡沫像2015年那樣被吹大，投資者也不要再寄望於通過買房實現財務自由，地產投機時代過去了。短期來看，一些地方的政策還會有放鬆，但大家務必保持冷靜，從實際居住需求出發做投資。
那麼，地產寬鬆大招被叫停釋放了什麼信號？
隨著國內疫情陸續得到控制，穩增長成為各地迫在眉睫的重要目標。但是在提振經濟的過程中，地方政府對於房地產市場調控尺度的把握似乎有些艱難，幾個城市相繼出現地產政策鬆綁“一日遊”。這意味著“因城施策”的寬鬆信號又有了一些變化，疫情期間各地紛紛出臺救市政策，主要救的還是開發商，畢竟關係到投資就業。但是對於需求端還是很嚴格，雖然是各地因城施策，但力度也不能過大了，主要就是不能有完全放鬆限購、降首付這樣的大招，不能引發房價上漲的預期。
半個月前，河南駐馬店祭出了一個樓市大招：首套房首付比例從30%下調到20%。下調首付比例帶有很強的刺激傾向，這會給市場預期帶來巨大影響，具有非常重要的信號意義。但是好景不長，政策出臺一週後駐馬店就被省里約談了，主題就是要堅持房住不炒，現在駐馬店也已經把之前出臺的17條穩樓市措施全部撤回。無獨有偶，3月3日，廣州市發佈48條救市舉措，其中一條是商服類項目不再限制銷售對象，也就意味著廣州實行近三年的公寓限購政策正式取消。但是政策發佈後兩天廣州就緊急撤回了這個文件，很可能就是要重新修改這個取消公寓限購的政策。
我們對於房地產政策週期的總體判斷：方向是偏寬鬆，但不是全局性的寬鬆，更沒法和2015年相比。“房住不炒”不會因為任何短期因素改變。在疫情影響下，各地其實都在試探樓市寬鬆的底線，但是最近每一次的中央會議都在重申“房住不炒”的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。央行針對房地產領域多次發聲，稱將保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。中央的意思很明確，各地可以根據自身市場情況靈活調控，但是絕對不能再炒資產泡沫。現階段各地因城施策的自由度還是要收一收，寬鬆的底線要比預計的更高。對於一線城市來說，我們認為政策放鬆的容忍尺度最多從原來的100%嚴格降到90%，下降空間主要來自於前期過分嚴格政策的放鬆，放鬆限購這類的大招基本上不可能出現。對於三四線城市來說，其實按照“因城施策”的標準，駐馬店本來市場基礎就偏弱，為了穩房價放鬆一下調控也無可厚非。但是現在也被叫停了，說明即使是三四線對於大招的容忍度還是很低，因為大招會帶來非常強烈的市場上漲預期，違背了“房住不炒”的主基調。
我們再次強調建議大家不要把房地產作為投資工具，剛需首選核心城市核心地段，不要用有限的資金去投機。2020年穩增長的思路主要靠基建，昨天的內參中我們專門講到，無論是從主觀的政策支持力度還是客觀上的資金情況來看，對於基建的支持力度無疑都是近五年來最強的。地產只能算是後備軍，如非必要，國家並不打算啟用房地產作為刺激經濟的手段，“因城施策”的寬鬆尺度還是受到相對嚴格的限制。與此同時，目前的房地產基本面並不存在全國房價普漲大漲的基礎，核心城市的房產有長期價值，但收益率會遠低於過去十年，三四線城市的房產的價值會變得非常小，甚至有下跌的風險。
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