房地產,只為掏空你的錢包!


房地產,只為掏空你的錢包!


上一篇去槓桿,說的很籠統,其實與老百姓相關最大的就是掏空了六個錢包的房子。關於房地產,大家也比較熟悉,可是走到今天這個局面其實早就設計好了,去槓桿的神助攻,中國房地產市場的半渡而擊。

任澤平說,“房地產市場短期看金融、中期看土地、長期看人口。”至於中期,至少十年以上,長期得三十年以上,如此長的時間,看了也沒用。所以,我們就金融這個話題與房地產聯繫在一起,與去槓桿這件事情聯繫一起。

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一、二十年的地產神話,基建狂魔一戰成名。

如果說改革開發40年,前20年的大機會來自於貿易,通過貿易消滅價差,是製造業的黃金期,只要膽子大,敢想敢幹,小作坊就能賺大錢。那麼後面20年就是房地產一統天下的時候,以房地產為代表的供應鏈,所有的家電、房地產企業、食品飲料的消費機會都衍生於房地產。而以此為基礎,中國的建築、水泥、鋼鐵、建材、家電、傢俱、裝修全線爆發,中國以前所未有的基建能力屹立於世界之巔,號稱基建狂魔。可是房地產到底在國家經濟分配中到底起了一個什麼作用呢?

二、存銀行跟買房子,其實是一樣的,政府只是想辦法要用你的錢而已

你把錢存銀行,銀行用你的錢房貸。但是你買房,政府就用不上了?不是,你買房只是屬於錢流轉的一個環節。房子從規劃,到政府賣地,到房開商拿地建設,再到賣給你,再到你還貸。這個流程之中,最大的利潤點在哪?

其實很簡單,看主要受益者就能看出來。

房地產商賺錢了嗎?不,萬科一年幾百億的利潤,做了三十年的萬科,如果這麼好賺錢,資產也不止兩三千億。而一年能賺幾百億的國企,實在太多了,不勝枚舉。所以,房開商的生意也不是好生意。

買房的賺錢了嗎?房子肯定增值了,過去二十年房子肯定翻翻長。但是有多少人是趕上福利的?物價上漲其實衝抵了很多資產的上漲,保值增值幅度也沒有想像這麼大。

綜合下來,誰是贏家你已經有了答案。

是的,最大的贏家就是政府。

把老百姓的房子,通過儲蓄的方式(基本你很少賣房吧,我相信絕大部分人房子肯定越來越多)轉化成地方政府的收入,地方政府通過這些收入或者賬面資產來進行抵押(城投公司),再通過商業銀行系統放出資金進行投資,進行基礎建設,再賣地,再開發,形成一種滾雪球式的增長,而這個環節,一個都不能少。

這個系統經常出現一些問題,比如14-15年,老百姓不買房了,房子全部庫存再開發商手上,不能回收現金,沒有拿地的慾望,地方政府無法獲得新增資金,政府開工資困難。這時候怎麼搞呢?漲價唄,只有漲老百姓才買,能掏幹一些是一些。

但是這個模式必須建立在老百姓有存款的前提下,如果老百姓沒錢,誰也無法兜底,房子幾年一漲,這幾年就是讓你湊夠首付,再次被收刮乾淨的過程,所以老百姓現金流過多,不利於經濟發展。

當六個錢包都掏空後,誰來為國接盤?


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佛家說,一切萬法是佛智慧本體的作用或表現,均處於相互依存、相互容攝、相互平等、沒有矛盾衝突的和諧統一之中,共同構成現存世界。

三、拋開實際匯率談房價,這是耍流氓;忽視通脹談漲價,這是別有用心。

拋開外匯談房價,這是耍流氓。那我們看看一個自娛自樂的俄國,和一個保匯率不保房價的日本。

1.大家都知道,俄羅斯的盧布已經成了渣,莫斯科一套帶廚房衛生間的單元房在1991年時單價約500盧布/平米,到2016高峰時單價飆到約30萬盧布/平米。你以為這是漲了30萬盧布/500盧布=600倍。是不是覺得不是很高,哈哈哈,在1998年的盧布幣制改革,1個新盧布等於1000個之前的舊盧布,也就是現價折成舊盧布是:30萬X1,000=300,000,000=3億!這樣下來真實的漲幅是3億/500=60萬倍!

30年漲了60萬倍,老鐵,刺激不?


所以,房價漲跌是貨幣現象。

根據兩個時間點的兌換美元后的核算,房價實際漲幅與全世界其他國家基本一致,房價始終在想辦法以合理的計價進行迴歸,是抵抗通脹、抵抗貨幣放水的有力武器。(轉自優化生活指南大神)


2.來,我們再看看日本,日本房價,其實比你想象的漲的更高。

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這是最經典的一張日本房價圖紙,其實這個漲幅比不上北京上海。85到91年,7年時間,你去北京問問北京人,09年到16年,北京海定區從3.3萬/㎡漲到7.0萬/㎡。絲毫不低於北京,但是北京房價崩了嗎?

所以不能但看本幣價值,毫無意義。我在把日本的匯率給發出來,你就知道具體房價漲了多少。

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在這幾年,日本的匯率提升較快。日元升值240%,就是原來漲一倍的房價,變成了2.4倍,這7年實際漲幅,可能在6倍以上,所以就崩盤了。

同理,其實俄羅斯的房價兌換成美元,同時考慮國內的通貨膨脹,漲幅也沒有你想象中的那麼瘋狂,如果感興趣的朋友可以去查一查數據。

至於國內,中國是世界的製造業中心,人民幣兌美元的匯率是不會有大幅變動的。所以匯率基本持平。剩下的就是通貨膨脹,其實老百姓沒有投資渠道。


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上面的例子也已經說明,除了通脹,匯率是影響房價的另外一個最重要因素,因為牽涉的內容比較多,以數據和結論為主,過程不再討論。

匯率大家清楚,就是相互之間的貨幣互換比率。

1.如果我是一個封閉的經濟體,我不需要跟你互換,我家說是多少錢就是多少錢,跟你沒關係。我個人理解,匯率是建立在交易的基礎上,談到交易,就與商品聯繫在了一起。商品是什麼,是對外進出口貿易。

2.另外還要資產貨幣化,這必須得有個開放的金融系統,我國是半開放的金融系統,就算最近開始開放,也沒有見到大筆資金去炒房子。所以,就資產貨幣化這一塊來說,可以忽略。

3.人民幣供應量和美元供應量之比

資本主義控制的美國,對於貨幣的供應,本身比較謹慎。所以,美元相對是世界上最講規矩的貨幣,牽一髮而動全身,他們也不敢隨意亂搞,按照美國政府制定的貨幣發行的錨定物是通脹,通脹2%。所以,對於其他變量來說,這樣的波動不值得深入去研究。

人民幣的供應呢?下面我給各位大佬看看人民幣發行大東家,人行的情況:

在2013年之前,中國的貨幣發行量都以外匯,主要以美元為錨定物。

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從2013年,中國外匯儲備過多,大量貨幣發行過剩,國家鼓勵資本花美元。才有了王首富的海外資產,到了2017年,外匯降低了,貨幣不夠用了,由把他搞回來。哈哈哈,覺得好玩不?

從2014年開始,國家不在單純利用外匯作為貨幣的錨定物了。改成了抵押品,因為外匯不增長咱們也得發貨幣。

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除了58%的外匯,還有對存款銀行債權30%,剩下的小項不再說了。

對存款銀行債權主要分兩大類:

一是借給四大行之類的商業銀行的再貸款。

二是央行操作的債券,包括地方債、企業債、商業銀行債之類。

第二類就是上面所說的收割韭菜的債券貨幣化。央行通過不斷操作,讓大家一起分攤掉這些債務。

繞不開的話題是,我們的體制,必須供養低效率的國企和龐大的政府。所以,貨幣發行肯定不能停,我的貨幣發行量肯定是遠高於美國的。之前說過,我們已經超過美國+歐洲了,通脹自然而然也是如此。

所以從實際匯率的角度來看,人民幣在持續貶值。


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國際上的錢要來中國,通過名義匯率,交換商品通過名義匯率。最終,影響房價的,也是名義匯率。名義匯率剛才也說了,金融市場目前正在進場, 還不是決定性因素,影響名義匯率的,是中國作為世界製造業中心,對面貿易的原材料及商品。

美元,作為世界最大消費國,與大宗商品掛鉤非常緊密。而中國的人民幣,一度非常值錢。自1949年至1978年,人民幣匯率兌美元匯率長期被維持在2.75至1.50之間(¥/1US$,下同)。自1979年開始,人民幣逐步貶值,至1994年,人民幣最低跌至8.62(跌幅為83%),後來被穩定在8.27,一直到2005年7月。人民幣大幅貶值推動國際資金湧入中國,盤活了中國豐富的勞動力資源,讓中國經濟得以迅速發展起來。

注意幾個節點,1978年,為什麼中國要主動貨幣貶值?貶值的背後,是提高商品輸出的競爭力,以美國為首的西方國家,長期要求人民幣升值,到20世紀90年代,中美貿易逆差不平衡逐步擴大,美國開始反覆敲打中國,要求人民幣升值。中國政府很巧妙地以“太極拳”方式化解,通過時不時對美國的大額採購,安撫其不滿情緒,努力維持人民幣匯率在低價格區間,就是為了對傾銷商品。

現在我們已經成為世界製造業中心,一頭買原材料,另外一頭賣產品。

2018年,中國貿易進出口總額為4.62萬億美元(約合30.51萬億元),同比增長12.6%,佔全球貿易總額的11.75%。

美國貿易進出口總額為約為4.278萬億美元,同比增長8.2%,佔全球貿易總額的10.87%,成為僅次於中國的全球第二大貨物貿易國。

而且我國超過美國後,他們就沒有追上的可能性。所以,作為世界製造業中心,人民幣起著舉足輕重的作用,他敢隨便貶值嗎?世界製造業中心不要了?

所以,你看到了14年國家鼓勵對外投資,花外匯。17年國家收緊外匯,兌換超過1000美元報備。你沒操縱,特麼誰在操縱?

所以,名義匯率,不會有大變動,而這也不可能構成房價波動的基礎條件。通脹才是房價最大的推手。

寫到後面有所偏題了,我覺得很有必要寫個關於房地產的專輯,另外這個房價的事情還沒有說完,這玩意大家最關心。既然偏題就偏下去,下週我寫一寫中國的具體通脹是多少,感興趣的關注並點 再看 ,謝謝!


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