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這是秦朔朋友圈的第2620篇原創首發文章
房地產運行良好，問題不大
近期的房地產有些躁動，朋友圈裡的地產營銷人積極傳播消息，自媒體圈有朋友邀我討論接下來的走勢，一些有購房需求的親友也按捺不住問我要不要衝進去，乃至地產股也暴漲暴跌。
房地產依然牽動著許多人的心，既然迴避不了問題，就有必要坐下來好好聊聊。
先耐心看一下這組數據：
從1-3月份運行數據來看，商品房銷售面積29829萬平方米，同比下降0.9%，銷售額27039億元，增長5.6%。價格變動數據，統計局未展示，按面積略降但銷售額增長的邏輯，以及筆者瞭解的一些市場來看，應該是有一定漲幅。
從庫存上看，3月末全國商品房待售面積51646萬平方米，比2月末減少605萬平方米，庫存創2014年2月末以來的新低。
從投資來看，1-3月全國房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，各地定金及預收款、個人按揭貸款增速較快，房地產開發企業到位資金3.89萬億元，同比增長5.9%。
以上數據羅列，轉化成簡單的語言就是：
1、房地產整體供需狀況良好；
2、2019年年初的信貸寬鬆，刺激了2018年壓抑著的需求，近期出現供低於求的局面，因此市場反彈，價格上漲；
3、開發商手裡有錢，信心增強，擴大投資，將提供充足的供給，市場將回到供需平衡。
因此，房地產依然按照著市場供需情況運行，沒有問題。
“房地產長期看人口”，未必盡然。 從長期來看，雖然人口紅利在消退，但城鎮化仍有很大的空間，將對沖人口紅利衰退影響。
2018年，我國城鎮化率為59.58%，但這一數據是以常住人口（常年生活在城市，但不一定有房）來衡量，而戶籍人口城鎮化率僅為43.37%（在我國，除了北京上海，有房一般就有戶籍，有戶籍一般就有房），兩個數據可以簡單折箇中，可能有效城鎮化率在50%左右。按照百分之一點多的年增長率，到90%的發達國家水準，還需要很多年的時間。想要在城市買房、安家的人口，基礎依然龐大，因此房地產的需求仍將穩定持續。
再看競爭，房地產可能是我國競爭最為充分的支柱行業之一。2018年中國房地產銷售金額近15萬億，佔全國GDP的6%，僅次於製造、金融、建築等少數幾個行業。相比石化、金融、有色、建築等支柱產業，房地產屬於充分市場競爭的行業。消費者有充分選擇權，開發商競爭激烈——只要自由選擇和競爭充分，這個行業就不會出現大問題。
最後看管控。除了競爭充分，房地產同時又是國家管控力最強的行業之一（壟斷性行業除外）。
房地產相關的管理部門包括：住建委、街道辦、招標辦、房管局、規劃、土地、建設、市政、工商、稅務、城管、質監、消防、人防、環保……眾多政府部門交叉管理、輪番上陣，開發部和相關業務人員永遠奔走在各大部門之間。
經過多年的摸索，上到中央，下到地方政府，已經摸索出一套成熟、完整的房地產管理辦法。以法律法規、調控政策、土地政策、金融工具為主，以行政管理、戶籍政策、所在地管理等為輔，另外，還有稅收工具還未上陣。我們要知道而且相信，國家有充足的經驗、人手和辦法管理好房地產。
所以，對房地產過度的關注和擔憂，是多餘的。
房地產問題在哪？
房地產到底有沒有問題？
其實很難回答。
沒買房的人，會說房地產有問題，可是大多數買了房的市民，就會覺得房地產沒什麼問題。站在哪一方向另一方開炮，都會損害另一方的權益。
有些買房者和媒體，覺得房地產有問題，可是開發商和從業人員覺得沒問題——我合法合理買地、蓋樓、銷售，建商場、配套、營建公共設施，為居民提供良好的生活環境，為城市發展添磚加瓦，為上下游產業帶來更多崗位，為國家經濟發展貢獻力量，並沒有問題。站在哪一方批評另一方，都不合適。
這也是政府難辦之處，也是一個有良知的“專業人士”的難辦之處。
我們需要換個角度看問題。經濟學中有一個著名的案例，可供參考。
泳池陽光與酒店副樓
有相鄰的兩家酒店，左邊酒店有一個漂亮的泳池；右邊的酒店要在自己的土地上蓋一幢14層的副樓。要是這幢副樓蓋起來，就會擋住游泳池的陽光。游泳池沒有陽光，遊客可能減少，酒店收入就會減少。於是左邊的酒店到法院，要求禁止右邊的酒店蓋副樓。如何處理？
按傳統觀念，傷害者自然要對被傷害者進行賠償，右邊的酒店對不起左邊的酒店。但是，兩家酒店是平等的，“權利的行使應以不傷害別人的權利為界”。而所有的傷害都是相互的，要維護左邊酒店的權益，就必然損害右邊酒店的權益。
傳統觀點難以解決，經濟學家科斯有獨到的見解：
案例中，不是一方在傷害另一方，而是雙方為了不同的用途，在爭奪相同的稀缺資源——享受陽光的權利，禁止一方，另一方就將受到傷害，很難判定。
這就需要引入“社會成本”的概念。爭端來源於兩家酒店，但假設這兩個酒店歸屬同一人，這個人會怎麼辦？很顯然，這個人會衡量，是蓋副樓帶來的收益更大，還是保持陽光泳池的收益大，哪個收益更大，就選哪個！
假定所有的資源都歸社會，所有的選擇都會有它的成本，那麼，社會將按照價值更優的走向，即誰更能發揮這一資源的價值，就讓這個資源流向它該流向的地方。
回到房地產，買房者和開發商，已購房者和未購房者，雙方都沒什麼問題，更不是誰在傷害誰，可視作雙方都在爭奪共同的稀缺資源——土地。
從社會成本的角度，所有的資源都是一定的。土地能蓋的房子就那麼些，並非無限量。老百姓手上的錢也就那麼些，老百姓還要生活、發展、享受，願意為房子出的錢有一定限量，再結合房子本身的成本、價值，社會就會給房子一個合理的定價，讓多餘的錢流向能發揮它更大價值的地方。
現在的問題是，社會給一套房子及它佔據的資源定價是100萬，但是被人為抬升、炒作到200萬，這多出來的100萬，脫離了房子原有的價值，阻礙了這多出來的100萬向更能發揮它價值的地方流動！
舉一個現實的例子：前兩年，筆者在寧波遠郊做樓盤，結合建安、財務、管理成本，與當地市場消費能力，我們的住宅價格定位為6000-7000元/平。不久，政府將當地棚戶區、老街、城鄉結合部大面積拆遷，拆遷款按略高的標準賠付。
該拆的拆，該安置的安置，本來沒有什麼問題。但拆遷面積過大，許多還有價值的物業，如老街商鋪、大量年代不久的小區也被拆掉，導致短期形成大量、有效的需求。
大批量新客入場，開發商心照不宣，集體漲價，我們的下一批房源漲到8000-9000元/平。中介也參與進來，進一步把二手房價格提高。居民們一看，擔心更買不起，原本堅持的紛紛讓步，拆遷款不夠也不要緊，把多年積攢的積蓄貼進來。
又隨著市場總體回暖，區域房價逐步攀升到10000元/平，直到當前的13000元/平。這一過程中，地價不斷攀升，當地城投開發的樓盤也利潤良好，政府錢包鼓了，把城市建設得更漂亮。居民們看到自己的房子漲價了，也暗自慶幸早買了。政府、開發商、居民皆大歡喜，好像所有參與者都沒有吃虧。
但是整個社會吃虧了，除了那些本來買得起但越來越買不起的群體留在原地難過，整個社會資源的正常流動被阻礙了：原本一平米只需6000-7000元，現在到了13000元，這多出來的一倍資金，本來可以用來做生意，搞個體，做投資；也可以用來擴大生產，招工人，買更好的生產設備；或者用來消費，去商場買東西，去旅遊，去給孩子學鋼琴……
政府、開發商、居民沒有吃虧，但社會更廣大的群體吃虧了：做生意的損失了本錢，工人更不好找工作，工資也就漲不起來，賣機器的工廠銷售不佳，只好縮減規模，商場生意更清淡，很多人虧本關門，做兒童培訓的機構潛在生意被搶奪……許多潛在的機會消失了。社會資源本來可以更好地循環，但是被阻斷了。
這就是房地產的根本問題——太多的利益群體炒作、哄抬，把房地產推到一個超出它價值太高的地步，提高了社會成本，阻礙了社會資源的健康流通。
因此，消費者不必盯著開發商進行批判，媒體無需盯著市場偶爾的起伏做文章，社會各界也無需為房地產爭論不休，政府亦大可不必為市場的平衡疊加一層又一層的砝碼。
解決的邏輯就應該是：
1、該交給市場的交給市場去決定。畢竟整體市場還是良性的、高管控的。謹慎出臺全國性調控政策，賦予地方政府因城施政的調控權力，同時引入更強有力的監督、問責機制；
2、監控、追責、限制地方政府超出正常範圍的行為，主要是人為製造不合理的供需。如過度拆遷、壓縮土地供應和過高的土地價格、不合理的限價行為（變相的價格保護）、過高的商業、寫字樓配比，過度監管等。以及如《鄉下春天的葬禮》提到，為了增加縣城購買力，強遷鄉村中小學教育等行為；
3、打擊利益群體哄抬、炒作行為，比如炒房群體（政府已充分針對、限制），局部區域開發商聯合議價，中介局部壟斷或聯合議價，媒體刻意渲染恐慌情緒等。
4、保障弱勢群體的基本住房需求，如共有產權房、廉租房，這塊政府已經在做，但是力度不夠，且需確保落實到真正的弱勢群體上。
因此，房地產有問題，但是有解的，而且要從根源上去解。而且決策層已經看到，並在一點一點解決（可能需要做減法）。
關注那些更需要關注的領域
我們要注意到，整個社會的關注度也是一種資源。比如大家都盯著的事情，往往會得到更快解決，過程也會更公開、公平。而大家忽略的事，往往太多黑幕，直到問題爆發，人們才發現，原來裡面這麼亂。
因此，合理引導、分配社會的關注度也很重要。
首先，不要過分關注房地產，要去關注更多能為社會價值帶來更大增量的行業。
房地產關乎的利益太多，太直接，因此，長期以來，社會各界受房地產的擾動太大，一有風吹草動，常常弄得滿城風雨，房地產運行也承受了太大的壓力。地產江湖40年，起起伏伏，看似紛繁，但“江湖”再大，大不過規律，大不過調控。
尤其是過去20年的房地產，全民參與，走勢強勁，風光無兩，但再飛也飛不到天上去，仍然得基於經濟大環境，以三年、十年為一個經濟週期，及以三到五年為一個調控週期的，有規律的週期運動。
房地產的命運是由國運決定的。當前，國家已提出更利於長遠國運的戰略規劃，以及“房住不炒”的總體調控思路，我們就需要更開闊的民眾教育，社會各界、媒體、廣大人民應該將目光從房地產上收起來一些，轉移到更宏大的事業，更能為社會價值帶來增量的領域，如科技、航天、新能源、先進製造、教育、文化領域等。
房地產已經佔據了太多的國家資源，就不應該佔據更多的宣傳資源。媒體不要一驚一乍，或者站在偏頗的角度簡單地捧和殺，或者基於“流量”跟風、煽動情緒，更應發揮更重要的價值引導作用。
民眾亦無需過於煩擾。房子逐漸會迴歸它的實際價值，沒購房的群體，與其患得患失，怨天尤人，罵開發商罵政府，不如為了早日買房、改善個體生活，勤奮工作、積極創業；還在試圖通過炒房賺大錢的群體，也不宜把有限的個人資源堆積到成本已經較高、不能帶來根本價值變化的房子上面。
其次，我們應該分出一些關注度，去面對那些難解但重要的領域：
比如鄉村問題，牽涉著占人口大多數的農民，一旦讓仍留在農村的、數以億計的富餘勞動力發揮出價值，將給社會帶來多大的增量價值？
比如金融問題，人民對金融的瞭解仍然太少，金融仍然太“高大上”，所以會出現各種各樣的爆雷、各種各樣的坑、各種各樣的騙局；也不能更廣泛地服務普通群體、廣大社會，效率還太低。
再比如諸多壟斷行業改革問題，阻力重重，多年來難以有效推進，如果有關注房地產的熱情去關注它們，想不變都難吧。
綜上，房地產問題並不大，即便有問題也是有解、在解的，無需牽扯國人過多的關注。而更需要關注的，是那些難解、也更能給社會帶來增量價值的領域。
那些領域，才是國家和民族未來的希望所在！
參考資料：《薛兆豐經濟學講義》，薛兆豐著。
作者：劉子，民間觀察派，獨立思考者，上海樸人資產合夥人。
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