年初關於一二線逐步回暖的判斷已經開始出現了明顯苗頭,主要表現為一二線土地成交的溢價率開始回升;新開樓盤去化率普遍在80%以上，要知道2018年全年的均值是在70%以下;另外深圳、北京、成都、武漢、鄭州等地的二手房成交速度也在加快。
我們當前面臨的行業全局可以這樣來描述，瘋狂過後的三四線樓市開始處於高位震盪的狀態，一二線的結構性行情已經在醞釀。
具體表現在開發商在三四線的拿地熱情已經全面降溫,對於碧桂園這種依然在三四線擁有大量土地儲備的房企,可能不是什麼好事情。
被壓制了二年半之久的一二線樓市目前價格雖然沒有太大的表現，但“小陽春"的行情正在醞釀,目前是房企還債的高峰期,也是經濟二次探底的尾部時期，二季度是大學生就業旺季,為了維穩就業壓力，“一城一策"掩護下的房地產調控慢撒氣操作已經開始由點到面,甚至有的城市已經覆蓋到了市區"。
請注意,這些不是什麼預判,而是實地調研之後的親身感受,關於調控慢撒氣我們知道只有山東菏澤、河北石家莊。現實永遠比輿論討論的要更多,比如可不可以不發文件,睜一隻眼閉一隻眼呢?比如可不可以暗地裡購買資格費用大幅下降呢?比如可不可以先把周邊近郊先放開呢?
當前的經濟依然處於探底期，實際上就是高層對實體產業的放水已經開啟，但實體產業的利潤依然在負增長。中國1-2月規模以上工業企業利潤同比下降14% ,重工業利潤下降成主因。
總之，貨幣可以印,但利潤印鈔不好使,還得有硬功夫，有人願意為你的產品買單才能帶來利潤。因此, 3月份的PMI採購經理指數重新回到50以上,也就是反應實體經濟重回擴張區間,目前並不意味著經濟探底成功，社會融資增速和反應企業盈利能力的PPI (生產價格指數)企穩可能更為可靠一-些。
2016年壓制房地產的目的在於避免過度透支未來的紅利,也就是留一部分放到關鍵時刻有節奏的用,那麼進入2019年面對實體產業利潤下滑和外需的不好的雙重疊加下,沒有吃幹吃淨的紅利拿出來頂一陣子，對沖經濟下行,就顯得非常自然而然,在這裡面主要還是指一二線的機會。
在此呢還是想給剛需朋友說幾句;進入2019年，1月份的時候,有些二線城市可以購買資格破限購你買不買?進入3月份絕大多數一二線城市,首套剛需銀行利率上浮降到了10%左右,你買不買?還有的更甚,外地單身可以購買第二套了你買不買?
調控是對剛需有房票的人發紅包,這裡面有成都當時限價下的,新房二手房價格倒掛,最大價差有的竟然達到10000塊;大多數的還是操盤手在壓制有房者,不讓有房者和多套房者購買，讓沒有房的剛需趕快上車,一個結果就是擴大有房者的人群數量。
這其實也是民本主義,既然大家都要買,這是不可抗拒的趨勢,那就讓這個好事惠及更多的人,而剛需就是要著力支持的對象。
就目前市場狀況而言,無論是首付分期,還是利率下降,更或者是有些地方政府對剛需的補貼政策, 2019年進入二季度開始,對於一二線剛需朋友們的購房窗口期"已經打開了。
地方政府:搶人,社保放鬆,N限放鬆;
開發商:全面進入還債高峰期,降價跑量的動力很足;
銀行:實際利率上浮開始全面下降; ;
個人:滿足3年社保的剛需已經開始逐步進場;
為什麼是窗口期呢?
窗口期,不代表房價會馬上要漲,而是這個時期對於剛需有利。具體表現呢，房源很充足，價格和利率也相對比較優惠,調控表面上還沒有放鬆,你可以有充裕的時間慢慢選,貨比三家。
其實目前,地方政府和開發商此刻比你要急。
地方政府要就業,要就業呢就要財政花錢,穩住房地產和土地收入是最優選擇;開發商還債高峰期,需要把手裡的貨快速出手,因為到期債是剛性的，說31號還就是31號,過了31號就是逾期了。
因此,我們看到恆大、融創從去年年底就開始全國性的降價促銷,為的就是應對2019年一季度 末還債高峰期的到來。
從政治經濟學的角度來講:調控的正義性來源於,擴大市民階級的數量，也就是我們一直引以為傲的中產階級數量。
在歷史變革中呢,也就是新勢力"階層的崛起，因此這些新勢力”階層在哪裡誕生、聚集,就顯得很重要。
生產都是以人來形成閉環的。市場經濟,市場經濟，市民階層聚集消費的城市就是市場經濟的基本盤。
我們必然要走十幾個中心城市群承載中國絕大多數人口的城市化道路,在人類歷史上這種模式也是西方主要發達國家走過的，這是一條激進的城市化道路”。
無論是我們說的內涵型增長,擴大內需,還是大力促進服務業的發展，以及金融業的供給側改革,城市群這種激進的城市化道路都是必然要經歷的階段,因為只有快速的市民化或者城市經濟的依附化,我們才有內生性增長這一說，否則被外需掐著脖子的日子還得繼續。
當前的市場行情,我們定義“小陽春也罷,還是定義為“新週期的前夜也罷，總之，房子這個事情,多看看實戰派的觀點，比如李鐵、孟曉蘇，他們要麼長期在體制內,要麼就是頂層設計的參與者和實踐者。
中國房地產20多年了,利益群體已經非常非常龐大,也就是歷史的成就和包袱同樣重，因此任何一項改變都是一次殘酷的博弈,動誰的利益,不動誰的利益這些事情真的很難辦,最終都是博弈之後的權宜之計。
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