文丨子木
但是為了能讓大家對日照這個城市有一個非常深刻的瞭解，作者這段時間特地把山東省史、日照建城史都翻了個遍，從歷史產業人文角度入手，幫你徹底看懂日照樓市。
本文分為三個部分，城市分析和樓市分析，分析總結。
日照的底子
日照，名字響亮，能讓人第一眼就記住，以“日出初光先照”得名。
地理位置位於黃海之濱，素以“藍天、碧海、金沙灘”聞名於世，是一個典型的濱海城市，也被稱作“東方太陽城”。所以環境資源最為珍貴。
體量尚可，屬於山東地級市，全域建成區面積大概200多平方公里，是青島的1/3，濟南的1/4。
但在核心指標上，人口和經濟卻不如人意，是標配的四線城市。
日照人口不多，根據2018年的統計，常住人口為287.05萬人，低於全市戶籍總人口306.65萬人。這說明日照內地人口外流打工的不少，對人口的吸引力有限。
日照內部目前還保持著一定的流動性，雖然有小於1萬的增量，但都屬於內部輪動。其實這是目前三四線城市的普遍情況，轄區內周邊縣市人口源源不斷流向日照核心城區，這其中出於對教育、工作的訴求。
這是推高當地房價的重要原因之一，下面再講。
其次是經濟。
根據國統局數據，2018年日照全年GDP2202億元，排為山東省16市的最後一名。但根據最新的山東省校準過的數據，其實日照市2018年的GDP是1790億元，2019年是1949億元，連2000億的門檻都夠不著。
當然，值得欣慰的是，去水後，日照不再是倒數第一，因為山東棗莊2019年的GDP數據僅為1693億元。
無論與否，萊蕪被濟南合併後，山東省經濟最低的就剩下日照和棗莊了。問了一圈，日照人從內心始終無法接受這一事實，因為棗莊是內地城市，名字土看不上，現在雖然都淪落至2000億GDP以下，但日照房價貴啊，甚至敢和隔壁的青島掰掰手腕。
日照房價有多貴呢？說出來你可能不信。
據最新數據報告，日照市的新房均價為10873元/平米，新市區房價最貴，多個樓盤均在1.5萬元/平米之上。還有接近2萬元/平米的樓盤、例如新市區的安泰月湖灣、御景東方等。
這個房價高度，在全山東16市內可以排進前5。這就是日照讀者一直驚訝的事情，在山東人眼裡，日照除了經濟和工資省內倒數，還有收費的海灘、幾個鋼鐵廠有些名氣，其他很難說再有什麼了。
那麼如此低的經濟和如此少的人口是如何拉昇日照房價的？日照房價這麼高，為什麼還掉不下去？
日照房價怪象
日照樓市房價的起因大概可以分為三點，之前讀過我文章的人可能已經輕車熟路了，這裡作者再總結一下。
- 棚改貨幣化大潮
- 周邊人口集中流入的炒作
- 開發商和當地媒體的合縱
1、日照一直都是山東省的棚改大戶。
2016年26761套，2017年57724套，2018年更是高達86000套，涉及人口至少50萬，這對於300萬人口的日照來說，無疑是重磅炸彈。
棚改貨幣化這種“把錢塞給你，讓你買房”，對樓市的刺激是野蠻的，會造成房價脫離實際的瘋漲。所以2018年時，日照的房價是飆升最快的時期。
那時候千人搶房，排隊購房，售罄秒光等樓市怪象在這個小城市各家售樓處均有上演，也就是在那時，日照原本5800元/平米均價的新房徹底淪為笑談。
2、周邊人口集中流入的炒作。
其實在2018年之後，PSL（棚改貨幣化）權限被收回後，日照房價的增速就開始放緩了。但第二波春風又來了，周邊人口開始集中流入炒作，這也是2019年日照房價在全國調控局勢下，依然不降反漲的原因。
為了能趕上百年難得的房價機遇，周邊很多人口在追求教育和醫療資源的基礎上，都選擇在日照投資房產。
從一個日照中介口中得知，日照周邊縣市人買房比市內更瘋狂，甚至把日照有一套房奉為人生成功的標誌，連新開發的商鋪也被搶購一空。
說實話，日照這幾年房價的上漲是非常有問題的，基本把日照居民這麼多年積累的底子都交出去了，而且還背上了高槓杆，從長遠發展來看，有些傷及根本。
3、開發商和當地媒體的合縱。
日照房價為什麼還在漲？到底能漲多少？我敢保證，這個問題的答案，你坐在家裡這輩子都不會得到真相。
日照的房地產體量很小，是明明白白的新房市場。所以市場信息主控力必然是由開發商和靠開發商吃飯的媒體把持著。不信你去翻當地發過開發商廣告的媒體，有幾個會承認日照房價未來會走下坡路的？
大家都是靠賣房吃飯的，講出真相無疑是砸自己的飯碗。所以在這個小市場中，即使沒人買房了，行情冷到冰點，但開發商還會營造出一種熱熱鬧鬧的局面。畢竟購房者永遠都是“買漲不買跌“的。
2020年樓市推演
分析完原因，作者帶大家看看當下的日照市場。
其實從2019年下半年開始，日照的購買力就跟不上了。
首先，PSL定向刺激的購房需求開始斷崖式下跌。其次非PSL的市場需求被充分釋放，而且這兩年該買房的人大都買了，有的人為了改善需求置辦了第二套，有的人則是為了趕時機投資買了第二套第三套。周邊縣市的需求也在走向枯竭期。
市場需求跟不上，房價還在高位橫著，最終導致房子的“有價無市”。當然這個有價無市，主要表現在二手房市場。
日照房價2018、2019年走勢圖
昨天找了幾個日照中介，發紅包套出了話，說從2019年下半年開始二手房市場就變成了無人問津的狀態，順手還發過來幾套房源，從一般的老房子到高端的次新房，這種情況普遍存在。手上代理的房子掛在網上半年問的沒幾個人。
感興趣可以從網站上查掛牌房源，甚至還有掛一年時間的。所以我特別想問那些在日照買房投資的人，你投資房子的目的是為了什麼？是為了把房子作為二手房賣出去？還是租出去跑租金？
除了二手房市場，新房市場也開始走下坡路。2019年新房成交24328套，相較2017年下降3.88%。
日照新房歷年網籤量
需求在加速減弱的同時，供給依然在迅速增加。
日照對土地財政的依賴度是非常高，對賣地這回事是一往情深。2019年在全國大調控的重拳下，土地市場依然能火熱如初，並且創造了歷史記錄，成交金額達到171.6億元，最高樓面價拍到了7278元/平米。
於此同時，庫存高飆，數據顯示，日照在2019年年尾新房庫存量已經達到12397套，去化週期達到8個月。
而且根據日照市統計局統計數據，2019年全市房屋開工面積1706.9萬平方米，按照大眾市場75%的住宅投資比例，平均120平米/套估算，大約有10萬套，減去已經出售2.5萬套，剩餘1.2萬套，即使截至目前不增加新的房地產投資和開工建設，在建的住宅項目估計還有8萬多套。
再按照2-3年的開發週期，2020年庫存將近3萬套，2021年是4-5萬套。庫存在拉大，需求在減少，價格必然會有所波及。
那麼2020年疫情結束後，日照新房會不會降價呢？
答案是會，但很難。
因為這就是一層窗戶紙，知道的人越多捅的越破。
現在知道真相的並不多，或許只有屏幕對面讀我文字的你，這對於整個市場來說，是很少的一部分。當地開發商和媒體依然可以操縱信息和輿論，把日照房價引導至上漲的那一步。
但是二手市場不會，日照中介對我說，疫情期間這些半年掛牌賣不出房子的業主已經開始著急了，紛紛下調報價，願意打折出售。一旦二手房價下跌的信息傳播在日照的朋友圈，市場便開始踩踏，房價開始回調。
當然日照是新房市場，人們都有“新房癌”，對二手市場信息選擇性忽略，所以整體對新房房價的影響也是較小的。
對於日照樓市來說，不要投資，不要投資，不要投資，這句話必須強調三次！如果有剛性需求，今年必須買房，那麼疫情之後把關注點放在二手房，如果買新房就要看2020下半年或者年底的行情了。
最重要的是，日照的房價已經沒有上漲的動能了，在庫存越來越大的趨勢下，房子的投資價值開始縮水，買在2018年之後的投資客全部被高位套牢。
至於未來還有沒有可能性，還要看日照未來的經濟是否能起來，這對於人口流入和購買力是最關鍵的因素。於今看來，前途一片迷茫。
日照的未來
日照是依港而興的城市，主要活的是日照和嵐山兩個深水港，走的是重工業道路。
這會導致日照經濟產業結構單一，主要鋼鐵、能源、機械製造、船舶修造等重工業為主，大型國企單位佔據了主要市場地位。
大型國企的工資高，但就業崗位佔比少。這就是為什麼官方數據明明寫著日照的平均月工資是6000多元，但是很多人現實中只有3000元左右的原因。
資源在少部分人的手中攥著，這會導致市場需求嚴重分化。意味著少部分人會將房價炒高，大部分負債買單，整個社會生活幸福指數縮水。
當年日照深水碼頭建成後，被山東賦予的使命是服務於整個魯南經濟，著重實現煤炭等能源產業的輸出。
但這幾年走的偏了，青島隨口推出“青日一體化”戰略，日照就忙不連跌去抱大腿，聲稱要讓青島主打輕工業，大規模高端產業的港口業務，自己去做重工業互補。
然而結果是，青島加大力度扶持了自己家的港口董家港，業務和日照港一模一樣，無疑給日照心上插了一把刀。與此同時，在短短300多公里海岸線上，日照港還面臨著相鄰青島港和連雲港的激烈競爭。
300公里海岸線6個港口
自家吃飯的產業面臨困局，第三產業發展不起來，就無法藏富於民，市場購買力起不來，房價的支撐力就只剩下了“信念“。
看完日照的發展史，感慨萬千。
這些年，日照因為發展重工業，海岸變得塵土飛楊，為了搶經濟指標，越來越多的海灘開始收費，工資停滯物價上漲。好端端一個美麗的海濱小城，被房價折磨得千瘡百孔。
但也真誠希望，日照能如其名，房價終有一天，對當地居民也能“日出初光先照”，它便是屹立在魯南大地的一顆明珠。
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